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常州市物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則篇一

目錄

總則

業(yè)主與業(yè)主大會(huì)

物業(yè)的使用與維護(hù)

法律責(zé)任

附則

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。

第二條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

第三條 國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。

第四條 國(guó)家鼓勵(lì)物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。

第五條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主：已經(jīng)與出賣(mài)人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同并且入住使用房屋的，應(yīng)當(dāng)具有業(yè)主的權(quán)利；業(yè)主分為自然人業(yè)主與非自然人業(yè)主。

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；

（二）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

大會(huì)召開(kāi)：30名業(yè)主聯(lián)名，即有權(quán)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)；

（三）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

（一）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

第九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

物業(yè)管理區(qū)域：物業(yè)管理區(qū)域可以按一幢樓或者多幢樓劃分，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域有不同意見(jiàn)的，可以要求法院進(jìn)行確認(rèn)。

第十條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

投票權(quán)：每套房屋有一個(gè)投票權(quán)，但是無(wú)論如何，一名業(yè)主的投票權(quán)不得超過(guò)10%；對(duì)于業(yè)主是公司或者其他法人的，如果法人之間存有關(guān)聯(lián)關(guān)系，則全部具有關(guān)聯(lián)關(guān)系的自然人業(yè)主與法人業(yè)主所具有的投票權(quán)之和不得超過(guò)15%。

發(fā)起：30名業(yè)主聯(lián)名可以發(fā)起召開(kāi)業(yè)主大會(huì)并成立業(yè)主委員會(huì)，發(fā)起人應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)章程、業(yè)主委員會(huì)章程、議事規(guī)則、財(cái)務(wù)管理規(guī)則、物業(yè)服務(wù)監(jiān)督規(guī)則等文章以郵件的形式送至物業(yè)所有的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)進(jìn)行備案，如果房地產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)備案內(nèi)容提出修改建議，發(fā)起人應(yīng)當(dāng)根據(jù)修改建議進(jìn)行補(bǔ)充更正，但此等修改建議僅限一次。

業(yè)主委員會(huì)：業(yè)主委員會(huì)成員只能是業(yè)主，對(duì)于夫妻雙方共同擁有房屋的，如果合同或者房屋所有權(quán)證書(shū)只寫(xiě)明夫妻一方的，另外一方也可以加入業(yè)主委員會(huì)，但是夫妻雙方只能有一人加入業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)人員可以加入業(yè)主委員會(huì)，但不得成為業(yè)主委員會(huì)主任。

銀行開(kāi)戶：發(fā)起人在辦理完畢備案手續(xù)后，應(yīng)當(dāng)憑業(yè)主委員會(huì)章程、議事規(guī)則、財(cái)務(wù)管理規(guī)則到當(dāng)?shù)劂y行辦理銀行開(kāi)戶手續(xù)。

主體地位：業(yè)主委員會(huì)可以以自己的名義參與民事訴訟與仲裁，業(yè)主委員會(huì)所有的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記備案，并以其登記所有的財(cái)產(chǎn)獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。

第十一條 業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：

（一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

（三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

（四）決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；

（六）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

第十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有１／２以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)１／２以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)２／３以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

選舉日：業(yè)主有權(quán)在投票日通過(guò)投票方式選擇業(yè)委會(huì)成員。

選舉公告：各地房地產(chǎn)行政管理機(jī)構(gòu)或3%但是不少于十名業(yè)主聯(lián)合成立的選舉委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)在選舉前十日張貼選舉公告，選舉公告應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：業(yè)主登記及資格、候選人登記及資格、投票日、投票地點(diǎn)。

候選人介紹：各候選人可以向業(yè)主介紹自己的情況，包括個(gè)人基本信息、當(dāng)選后的工作目標(biāo)與施實(shí)過(guò)程、無(wú)法完成目標(biāo)時(shí)可以承擔(dān)的責(zé)任，以使業(yè)主能夠?qū)蜻x人情況有所知情。

行為責(zé)任：侵害業(yè)主對(duì)候選人知情權(quán)和對(duì)業(yè)委會(huì)成員選舉權(quán)的行為系違法行為，房地產(chǎn)行政管理機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)受到行政機(jī)關(guān)的處分，權(quán)利受侵害的業(yè)主有權(quán)到人民法院主張選舉無(wú)效，并有權(quán)向房地產(chǎn)行政管理機(jī)構(gòu)及負(fù)責(zé)主張民事賠償，賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)以每個(gè)投票權(quán)5000元。

第十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。經(jīng)２０％以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

定期業(yè)主大會(huì)：第一次業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)時(shí)間由各地房地產(chǎn)行政管理機(jī)構(gòu)或3%但是不少于十名業(yè)主聯(lián)合成立的臨時(shí)選舉委員會(huì)的決定，每年三月、六月、九月第三個(gè)周六九點(diǎn)為業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)時(shí)間。

臨時(shí)業(yè)主大會(huì)：由3%但是不少于十名業(yè)主聯(lián)名，可以召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)，臨時(shí)業(yè)主大會(huì)的費(fèi)用由聯(lián)名的業(yè)主承擔(dān)，如果經(jīng)過(guò)表決，可以全體業(yè)主分?jǐn)倳?huì)議費(fèi)用。

第十四條 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)１５日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。

第十五條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；

（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起３０日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。

業(yè)委會(huì)備案：區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)于收到的備案申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)做出同意備案或者不同意備案的決定，業(yè)主委員會(huì)發(fā)起人如果在發(fā)出郵件后三十天內(nèi)沒(méi)有收到不同意備案決定的，應(yīng)當(dāng)視為已經(jīng)同意備案。

法律責(zé)任：對(duì)于不同意備案的決定，區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)或者規(guī)章的要求，作出相應(yīng)的說(shuō)明；沒(méi)有規(guī)定不同意備案的，區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)及負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)向業(yè)主承擔(dān)民事賠償責(zé)任，其標(biāo)準(zhǔn)為房屋貸款的利息。

第十七條 業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

業(yè)主公約：業(yè)主公司是業(yè)主之間簽訂的集體合同，其內(nèi)容不得違反法律的要求，業(yè)主認(rèn)為業(yè)主公約侵害自己利益的，可以請(qǐng)求法院撤銷(xiāo)或者變更相關(guān)條款，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)參與訴訟。

第十八條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。

第十九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

第二十條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。

第三章 前期物業(yè)管理

第二十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

基本原則：建設(shè)單位不得選聘有關(guān)聯(lián)關(guān)系的物業(yè)公司，所謂關(guān)聯(lián)公司是指物業(yè)公司與建設(shè)單位有利害關(guān)系，是否具有利害關(guān)系，可以由業(yè)主向法院提出確認(rèn)之訴。建設(shè)單位選聘有關(guān)聯(lián)關(guān)系的物業(yè)公司，業(yè)主可以提出撤銷(xiāo)物業(yè)服務(wù)合同。

第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。

臨時(shí)公約：業(yè)主或者買(mǎi)受人對(duì)臨時(shí)公約有不同建議的，有權(quán)要求建設(shè)單位增加、修改、刪除相應(yīng)的條款，人民法院應(yīng)當(dāng)受理業(yè)主的請(qǐng)求。

第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾。

第二十四條 國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于３個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

第二十五條 建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

第二十六條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

民事責(zé)任：因?yàn)楹贤K止造成的損失，由建設(shè)單位與前期物業(yè)管理公司協(xié)商承擔(dān)，但是不得損害業(yè)主利益，損害業(yè)主利益的，每戶業(yè)主的最低賠償金為三千元。

第二十七條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。

責(zé)任認(rèn)定：建設(shè)單位處分共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，如果沒(méi)有業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面認(rèn)可，即為擅自處分。

民事責(zé)任：建設(shè)單位擅自處分共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)將其收益的兩倍支付給業(yè)主作為賠償金，每戶業(yè)主的最低賠償金為三千元。

第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

責(zé)任認(rèn)定：物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，沒(méi)有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的查驗(yàn)記錄的，視為可以正常使用。

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

民事責(zé)任：物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任，每戶業(yè)主的最低賠償金為三千元。

第三十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。

第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

第四章 物業(yè)管理服務(wù)

第三十二條 從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定。

第三十三條 從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)。

第三十四條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

企業(yè)數(shù)量：業(yè)主委員會(huì)可以決定聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)的數(shù)量，業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)一個(gè)綜合性物業(yè)管理企業(yè)，也可以聘請(qǐng)多個(gè)專業(yè)性物業(yè)管理企業(yè)。

第三十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

合同內(nèi)容：物業(yè)服務(wù)合同中沒(méi)有說(shuō)明的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)按照有益于業(yè)主的原則，求法院予以確認(rèn)。

第三十六條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

民事責(zé)任：對(duì)于造成人身傷害的，最低賠償額為三千元；致人死亡的，最低賠償金為十萬(wàn)元。

第三十七條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。

交接程序：物業(yè)管理企業(yè)也可以在業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督下，直接與前一任物業(yè)管理企業(yè)辦理交接。

第三十八條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

民事責(zé)任：物業(yè)管理企業(yè)改變物業(yè)管理用房的用途，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任，向全體業(yè)主支付其因此所得收入的兩倍，沒(méi)有收入的或者收入難以計(jì)算的，則向每戶業(yè)主支付賠償金不少于一千元。

第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。

第四十條 物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

民事責(zé)任：物業(yè)管理企業(yè)將全部物業(yè)管理一并委托給他人的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任，每戶業(yè)主最低賠償金不少于三千元。

第四十一條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

在國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法頒布之前，或業(yè)主與物業(yè)公司均認(rèn)為可以不采用上述物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法的，或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司均認(rèn)為可以不采用上述物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法的，在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，雙方可以自行確定服務(wù)價(jià)格。

第四十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

業(yè)主委員會(huì)可以收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但應(yīng)當(dāng)放于業(yè)主委員會(huì)開(kāi)設(shè)的銀行帳號(hào)上，任何業(yè)主均有權(quán)查閱銀行帳號(hào)的資金變動(dòng)情況。

第四十三條 縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。

縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門(mén)或同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在網(wǎng)上公布，對(duì)于業(yè)主提供的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)在三天內(nèi)予以書(shū)面回復(fù)；沒(méi)有法定理由拒不回復(fù)的，縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門(mén)或同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)向業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任。

第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。

物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主委員會(huì)的委托向全體業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。

第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

物業(yè)管理企業(yè)接受接收委托收取的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)存放于業(yè)主委員會(huì)的帳戶上，在業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督下轉(zhuǎn)交給供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位。

第四十六條 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。

第四十七條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

第四十八條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。

物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

第四十九條 縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。

第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

第五十一條 業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。

業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

民事責(zé)任：業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)違反前條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任，每戶最低賠償金為二千元。

第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。

民事責(zé)任: 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位違反前條規(guī)定的, 應(yīng)當(dāng)向業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任，每戶最低賠償金為三千元。

第五十三條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。

第五十四條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院財(cái)政部門(mén)制定。

第五十五條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第五十六條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。

責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

第六章 法律責(zé)任

第五十七條 違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處１０萬(wàn)元以下的罰款。

第五十八條 違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)處５萬(wàn)元以上２０萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十九條 違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報(bào)，處１萬(wàn)元以上１０萬(wàn)元以下的罰款。

資料移交：應(yīng)當(dāng)移交給業(yè)主委員會(huì)的資料而沒(méi)有移交的，由建設(shè)單位或者物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)改正，改正之前，應(yīng)當(dāng)每天向業(yè)主支付千分之一的賠償金。

第六十條 違反本條例的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得，并處５萬(wàn)元以上２０萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

以欺騙手段取得資質(zhì)證書(shū)的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。

縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將沒(méi)收違法所得或獲得的罰款的50%，移交給業(yè)主委員會(huì)，沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)的則由全體業(yè)主按比例分配；拒不沒(méi)收或者處罰的，或者拒不移交的，業(yè)主或者業(yè)委會(huì)可以向人民法院提起訴訟請(qǐng)求。

第六十一條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令停止違法行為，處５萬(wàn)元以上２０萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將罰款用于支持業(yè)主委員會(huì)工作，全部罰款應(yīng)當(dāng)專戶保管帳務(wù)公開(kāi)，任何人均可以進(jìn)行查閱。

第六十二條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款３０％以上５０％以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六十三條 違反本條例的規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用數(shù)額２倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

第六十四條 違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處１０萬(wàn)元以上５０萬(wàn)元以下的罰款。

第六十五條 違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，并處１萬(wàn)元以上１０萬(wàn)元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。

個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的，處１０００元以上１萬(wàn)元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處５萬(wàn)元以上２０萬(wàn)元以下的罰款。

第六十七條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。

第六十八條 業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第六十九條 違反本條例的規(guī)定，國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)、縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

第七章 附則

第七十條 本條例自２００３年９月１日起施行。

秦兵質(zhì)疑：其實(shí)本來(lái)此條應(yīng)當(dāng)說(shuō)明本條例的立法依據(jù)，是《合同法》還是《民法通則》，但是這部法規(guī)確實(shí)沒(méi)有上位法，它沒(méi)有什么穩(wěn)定的立法依據(jù)，所以其結(jié)果必然是錯(cuò)誤百出；它與《土法管理法》、《公司法》一樣，出臺(tái)之日就是落后之時(shí)。

秦兵質(zhì)疑：根據(jù)此條規(guī)定，業(yè)主好象是在與物業(yè)公司共同行使為公共設(shè)施的管理權(quán)限，但是研究后面的內(nèi)容可以發(fā)行業(yè)主承擔(dān)的主要是義務(wù)，而物業(yè)公司具有的多是權(quán)利，這樣雙方的合作關(guān)系是很難持續(xù)下去；本來(lái)現(xiàn)實(shí)中物業(yè)公司就已經(jīng)十分強(qiáng)大，需要通過(guò)立法來(lái)限制它的各項(xiàng)權(quán)利，但實(shí)際出臺(tái)的條例不僅沒(méi)有限制，反而有所提高擴(kuò)大，真不愧是商會(huì)立法。記得某次會(huì)議中，物業(yè)商會(huì)的張釗先生說(shuō)：這是我們花了四年心血寫(xiě)出來(lái)的，怎么能不保護(hù)物業(yè)公司呢，果然功夫不負(fù)有心人啊。

秦兵質(zhì)疑：立法的目的本來(lái)就是要細(xì)致精確具備操作性，此條顯然是一種宣傳性條款，如同開(kāi)發(fā)商的廣告一樣，只能看不能用，因?yàn)椤疤岢睙o(wú)法操作，沒(méi)有硬性規(guī)定。

秦兵質(zhì)疑：顯然也是廣告性語(yǔ)言，可見(jiàn)立法者也想給自己臉上抹光，只不過(guò)前提時(shí)不能得罪企業(yè)，只好犧牲業(yè)主了。

秦兵質(zhì)疑：本來(lái)民政部想管業(yè)委會(huì)的注冊(cè)登記，按照非商業(yè)社團(tuán)到民政部門(mén)登記，但考慮到巨大的商業(yè)利益，建設(shè)部并不同意放棄這部分權(quán)力，而民政部即沒(méi)有獲得人大代表的支持也沒(méi)有獲得業(yè)主、消費(fèi)者協(xié)會(huì)的支持，在這次權(quán)力斗爭(zhēng)中失敗了，最后全部權(quán)利給了建設(shè)部，真是遺憾！

秦兵質(zhì)疑：中國(guó)實(shí)行的是物權(quán)登記主義，就是說(shuō)只有取得所有權(quán)證才是房屋的所有權(quán)人；所以在消費(fèi)者取得所有權(quán)證以前，房屋所有權(quán)人始終是開(kāi)發(fā)商，所以從現(xiàn)在開(kāi)始，凡是沒(méi)有拿到所有權(quán)證的人都可以不交物業(yè)費(fèi)了，立法者自己不動(dòng)腦，只好我們動(dòng)腦了。

秦兵質(zhì)疑：既然每個(gè)業(yè)主都有提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的權(quán)利，為什么后面又要說(shuō)需要20%業(yè)主的聯(lián)合提議呢？這項(xiàng)權(quán)利是個(gè)人權(quán)利還是集合權(quán)利，概念不清啊。

秦兵質(zhì)疑：如何行使選舉權(quán)與被選舉權(quán)，此條例沒(méi)有寫(xiě)，屬?gòu)V告條款。

秦兵質(zhì)疑：如何監(jiān)督業(yè)委會(huì)工作，此條例沒(méi)有寫(xiě)，又是空頭支票。

秦兵質(zhì)疑：業(yè)主如何行使此項(xiàng)權(quán)利沒(méi)有寫(xiě)，空頭支票。

沒(méi)有程序保障的權(quán)利條款都是垃圾條款，本條例中特別多！

秦兵質(zhì)疑：權(quán)利需要詳細(xì)的描寫(xiě)才能實(shí)現(xiàn)，因?yàn)闄?quán)利行使需要多方配合；而義務(wù)的描寫(xiě)則要簡(jiǎn)單，因?yàn)檫@樣對(duì)于物業(yè)公司才是一件好事情。

秦兵質(zhì)疑：2003年7月3日星期四

秦兵質(zhì)疑：全國(guó)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售都依據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《合同法》，大家的房屋所有權(quán)都是同一部法律出來(lái)的，為什么選區(qū)的劃分不能全國(guó)統(tǒng)一呢？這樣本來(lái)一部法規(guī)可以解決的問(wèn)題，需要31個(gè)規(guī)章來(lái)解決，立法成本大大提高，社會(huì)矛盾的可能性也大大提高，只是法院與律師的生意會(huì)好起來(lái)了。

秦兵質(zhì)疑：什么叫指導(dǎo)？業(yè)主怎么啟動(dòng)“指導(dǎo)”程序？如果房地產(chǎn)行政主管部門(mén)不指導(dǎo)怎么辦？什么叫選舉？如果進(jìn)行選舉？是差額還是等額？沒(méi)有選舉能不能產(chǎn)生業(yè)委會(huì)？……，我可以想出十幾個(gè)問(wèn)題，我想立法者大概也想到了，可能電視劇里又有了什么好鏡頭，人家頭一歪，不寫(xiě)了！

如果一個(gè)社區(qū)分三期建設(shè)，那么何時(shí)開(kāi)始成立業(yè)委會(huì)？一個(gè)人能夠成立嗎？如果有兩組人都準(zhǔn)備成立業(yè)委會(huì)，那么如何從中選擇？業(yè)委會(huì)成員能夠有報(bào)酬嗎？有時(shí)樓與樓之間的利益差距比較大，每座樓是否都可以成立業(yè)委會(huì)？這些是否都需要進(jìn)行具體的規(guī)定。

另外業(yè)主大會(huì)與業(yè)委會(huì)到底誰(shuí)去登記，原來(lái)是業(yè)委會(huì)，現(xiàn)在看來(lái)成了業(yè)主大會(huì)，到底誰(shuí)具有法律意義上的主體資格？現(xiàn)在看不出來(lái)。在公司中，股東大會(huì)雖然是最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，但其本身不具備主體資格，股東大會(huì)不能做為合格的主體參與訴訟，只有以股東個(gè)人的名義主張權(quán)利。在小區(qū)也不一樣，我認(rèn)為應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)委會(huì)進(jìn)行注冊(cè)登記，而業(yè)主大會(huì)只是一個(gè)臨時(shí)的會(huì)議機(jī)構(gòu)，不應(yīng)當(dāng)進(jìn)行注冊(cè)登記。

業(yè)委會(huì)進(jìn)行登記是否與入住率有關(guān)系？如果入住率達(dá)不到法定人數(shù)怎么辦？

2003年7月5日星期六2003年7月9日星期三

秦兵質(zhì)疑：業(yè)主大會(huì)通過(guò)誰(shuí)來(lái)行使上述權(quán)利？如何行使上述權(quán)利？如果其權(quán)利受到侵害怎么辦？又是一空條款，真是沒(méi)有辦法啊。

秦兵質(zhì)疑：此條系物業(yè)公司千年化的有利條款，對(duì)于有2000戶業(yè)主的社區(qū)，物業(yè)公司基本上做定了，幾乎不可能出現(xiàn)2/3反對(duì)的情況，即使有一天業(yè)主們給了2/3反對(duì)票，物業(yè)公司也可以說(shuō)：你們不是一天寫(xiě)的吧，每一天的反對(duì)票都不到2/3，所以每一天我都不能離開(kāi)，既然這樣，我必須呆下去。

另外，這個(gè)條例在確定表決有效性方面的規(guī)定是比較模糊的，我們可以想象一下：如果社區(qū)共有1000戶業(yè)主，如果一個(gè)人通過(guò)某種方式取得了501戶業(yè)主的委托權(quán)，成為他們的代理人，那么無(wú)論業(yè)主大會(huì)有多少人到場(chǎng)，只要這個(gè)代理人到場(chǎng)，就視為有效的會(huì)議，因?yàn)椤稐l例》規(guī)定可以由代理人參加業(yè)主大會(huì)。

這種情況看起來(lái)容易簡(jiǎn)單，可以成為業(yè)主進(jìn)行維權(quán)斗爭(zhēng)的有利武器；但同時(shí)也隱藏著風(fēng)險(xiǎn)；因?yàn)橛幸粋€(gè)人心懷不測(cè)，那么就可以慢慢征集業(yè)主委托，在取得了2/3業(yè)主的委托權(quán)后，就可以利用這種優(yōu)勢(shì)恣意妄為，他一個(gè)人就是業(yè)主大會(huì)，他說(shuō)的一切都應(yīng)當(dāng)?shù)玫綀?zhí)行，一種新型社區(qū)專制與獨(dú)裁將應(yīng)運(yùn)而生。

這一切都是因?yàn)椤稐l例》出現(xiàn)了立法錯(cuò)誤：它沒(méi)有將參加會(huì)議的代理人與行使投票權(quán)的代理人分開(kāi)，沒(méi)有定義“到場(chǎng)”是什么意思，沒(méi)有限定代理人受托的數(shù)量。所以我說(shuō)《條例》是立法垃圾！

秦兵質(zhì)疑：什么叫定期會(huì)議？是每個(gè)月定期還是每年定期？如果定期會(huì)議不召開(kāi)怎么辦？又沒(méi)有寫(xiě)，真是替立法者著急啊。

秦兵質(zhì)疑：到底是誰(shuí)去通知全體業(yè)主?。渴菢I(yè)委會(huì)嗎？如果是第一次會(huì)議怎么辦？此時(shí)業(yè)委會(huì)還沒(méi)有呢，依靠誰(shuí)來(lái)組織第一次會(huì)議呢？那個(gè)時(shí)候還沒(méi)有業(yè)委會(huì)，是不是要依靠政府呢？這個(gè)條款決定了在某些社區(qū)，業(yè)主大會(huì)永遠(yuǎn)無(wú)法召開(kāi)，我想可以以北京的世紀(jì)城（據(jù)說(shuō)開(kāi)發(fā)面積為240萬(wàn)平方米）為例，大家看看何時(shí)才能有有效的業(yè)主大會(huì)。

秦兵質(zhì)疑：又是笑話了？業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)都是業(yè)主自己的組織，他們的決定相當(dāng)于是單個(gè)個(gè)人之間的合同，政府有什么權(quán)利可以撤銷(xiāo)這種合同？那么法院是做什么的？此條不僅違反了《合同法》，也違反了《憲法》與《政府組織法》，越看越象是鬧著玩呢。

秦兵質(zhì)疑：業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員怎么配合公安機(jī)關(guān)？什么叫配合？公安機(jī)關(guān)不需要配合怎么辦？每個(gè)社區(qū)都可以為警察設(shè)一個(gè)值班室，但是警察未必愿意來(lái)上班?。辉僬?，居委會(huì)是一級(jí)民間自治組織，它有什么權(quán)利指導(dǎo)另外一個(gè)民間自治組織？不正常嘛！

秦兵質(zhì)疑；我多次給溫家寶同志說(shuō)，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司一定要分業(yè)經(jīng)營(yíng)，他每次都說(shuō)：“一定，一定”，不過(guò)說(shuō)次還是采用了“提倡”，沒(méi)有任何強(qiáng)制力了，真是不夠朋友啊。

秦兵質(zhì)疑：是在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)沒(méi)有前期物業(yè)服務(wù)合同怎么辦？是不是買(mǎi)賣(mài)合同可以宣布無(wú)效？總說(shuō)半句話。

秦兵質(zhì)疑：三個(gè)地位平等的主體簽訂的合同，為什么后一個(gè)合同的效力要高于前一個(gè)，為什么后一個(gè)合同的簽訂可以導(dǎo)致前一個(gè)合同的自然終止？顯然是違反《合同法》嘛，象鵬苑家園一樣，如果業(yè)委會(huì)與大華物業(yè)公司的合同一生效，是不是原來(lái)的物業(yè)公司可以立即撤場(chǎng)？這時(shí)產(chǎn)生的管理混亂由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)責(zé)任，簡(jiǎn)接是胡鬧的條款。

秦兵質(zhì)疑：這條還是比較不錯(cuò)的，找不出太多的問(wèn)題，不過(guò)此條刪除了也沒(méi)有什么影響。

秦兵質(zhì)疑：此條使用了“應(yīng)當(dāng)”，就是說(shuō)必然這樣，如果資格證書(shū)是不是就不具備執(zhí)業(yè)能力？那么我們是否要建立清潔員職業(yè)資格證書(shū)。

秦兵質(zhì)疑：既然物業(yè)公司只能由業(yè)主大會(huì)選聘，為什么合同要有業(yè)委會(huì)來(lái)簽訂呢？而且現(xiàn)實(shí)中不可操作啊，業(yè)主大會(huì)人數(shù)眾多無(wú)法與物業(yè)公司談判，如果由業(yè)委會(huì)來(lái)談判又會(huì)出現(xiàn)因?yàn)闃I(yè)主大會(huì)不同意而使業(yè)委會(huì)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)?？赡芤院髸?huì)出現(xiàn)新型合作方式，但是目前我看不到這種選擇的科學(xué)性。

秦兵質(zhì)疑：本來(lái)這個(gè)條例就是要確定物業(yè)公司的法律責(zé)任，但是偏偏它又說(shuō)要再依法，實(shí)際就是說(shuō)物業(yè)公司一般沒(méi)有責(zé)任；我們本來(lái)以為此條例可能解決問(wèn)題，可它總是讓我們感到失望！

秦兵質(zhì)疑：此條還是可以的，雖然沒(méi)有太細(xì)致的規(guī)定，但是基本原則確定了，余下的就讓業(yè)主們發(fā)揮吧。

秦兵質(zhì)疑：什么叫“做好”交接工作？如果不做好怎么辦？ 現(xiàn)在最多的問(wèn)題是業(yè)主選擇的新物業(yè)公司無(wú)法進(jìn)入，舊的物業(yè)公司拒不退出社區(qū)；而舊物業(yè)公司之所以不退出的原因除了利潤(rùn)之外，還有一個(gè)重要的原因不承擔(dān)責(zé)任。

秦兵質(zhì)疑：此條不是剝奪了物業(yè)公司與業(yè)主之間的定價(jià)權(quán)嗎？不但違反了《合同法》而且違反《憲法》，屬于最惡劣的條款；縱觀全世界的立法，其趨勢(shì)為政府漸漸退出市場(chǎng)，但反其道而行之，不僅沒(méi)有退出，反而積極進(jìn)入。我們自己家里聘請(qǐng)保姆，為什么要由政府替我們定價(jià)？如果業(yè)主按照這個(gè)價(jià)款付了款，物業(yè)公司服務(wù)不好，是不是由政府來(lái)替物業(yè)公司履行責(zé)任？這樣不僅侵害了業(yè)主與物業(yè)公司的財(cái)產(chǎn)權(quán)、破壞了市場(chǎng)秩序，而且增加了政府的行政責(zé)任，可謂損人不利已，真是瞎胡鬧！

秦兵質(zhì)疑：此條即可以約束開(kāi)發(fā)商，也可以約定消費(fèi)者；當(dāng)消費(fèi)者沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證以前，消費(fèi)者是使用人；如果消費(fèi)者取得產(chǎn)權(quán)證后再出租給承租人，則承租人就是使用人；只是物業(yè)費(fèi)用如果由業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任可能不是很妥，主要目的是減輕物業(yè)公司或者業(yè)委會(huì)收費(fèi)的難度，降低其成本。

秦兵質(zhì)疑：又是廣告性的法律條款，不寫(xiě)也可以。

秦兵質(zhì)疑：業(yè)主交費(fèi)時(shí)有沒(méi)有選擇權(quán)，有的業(yè)主不想到物業(yè)公司去交費(fèi)，是不是可以實(shí)現(xiàn)？現(xiàn)在有的小區(qū)物業(yè)公司每次只售50度電，業(yè)主每周要去一次，然后借機(jī)收取各種費(fèi)用，這種情況怎么辦？業(yè)主大概沒(méi)有任何對(duì)搞的權(quán)利。

秦兵質(zhì)疑：此條還好，基本原則與細(xì)節(jié)都沒(méi)有太大的失誤，只是應(yīng)當(dāng)最后注明：保安人員侵犯公民合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)由保安公司承擔(dān)連帶責(zé)任。否則現(xiàn)在的情況是，保安打人后就走了，業(yè)主去找公司，公司一般都說(shuō)不是職務(wù)行為，與我們沒(méi)有關(guān)系，這樣人身怎么能夠有保障！

秦兵質(zhì)疑：什么叫及時(shí)？能不能規(guī)定一個(gè)時(shí)限，或者不處理的責(zé)任？否則總是讓人干等。

秦兵質(zhì)疑：如果物業(yè)公司沒(méi)有經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)同意改變的用途后應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么樣的民事賠償責(zé)任？凡是沒(méi)有責(zé)任的行為就是不受限制的行為，如果不寫(xiě)明盜竊要處有期徒刑，那么街上四處都是小偷。

秦兵質(zhì)疑：為什么這些單位的行為就不需要通過(guò)批準(zhǔn)呢？我看到有的小區(qū)要修管線，道路給挖開(kāi)了三個(gè)月，全小區(qū)塵土飛揚(yáng)，也沒(méi)有誰(shuí)來(lái)承擔(dān)責(zé)任。

秦兵質(zhì)疑：此條尚可

秦兵質(zhì)疑：誰(shuí)是責(zé)任人？如果確定責(zé)任人？又是口袋條款，什么也不說(shuō)清，什么也說(shuō)不清，反正什么東西都往里裝。

秦兵質(zhì)疑：開(kāi)發(fā)商侵害了業(yè)主的利益，至少有兩個(gè)主體得利：開(kāi)發(fā)商可以獲利，當(dāng)然一定要高于20萬(wàn)元才合算；房管局可以獲利，在5萬(wàn)到20萬(wàn)之間；如果沒(méi)有造成損失，業(yè)主就不會(huì)得到任何賠償了。

秦兵質(zhì)疑：因?yàn)椴灰平辉斐傻膿p害，物業(yè)公司是否要承擔(dān)賠償責(zé)任？

秦兵質(zhì)疑：如果物業(yè)公司收取了物業(yè)費(fèi)用，是不是應(yīng)當(dāng)先退還業(yè)主后再罰款？否則每次都是房管局賺便宜業(yè)主吃虧。

常州市物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則篇二

第一條

為貫徹執(zhí)行《吉林市物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)，結(jié)合本市實(shí)際,制定本細(xì)則。

第二條

城鄉(xiāng)建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、市政公用、公安、環(huán)境保護(hù)、城市管理行政執(zhí)法等部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照《條例》第五條和市、縣(市)、區(qū)人民政府的有關(guān)規(guī)定，履行物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)職責(zé)。

第三條

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組成員中業(yè)主代表人數(shù)，不得少于籌備組成員總數(shù)的二分之一。

籌備組成員不得作為業(yè)主委員會(huì)委員的候選人。

不履行業(yè)主義務(wù)、欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，不得作為業(yè)主委員會(huì)委員的候選人。

第四條

召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議或者表決事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式將征求意見(jiàn)材料送達(dá)每一位業(yè)主;無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

凡須投票表決的，表決意見(jiàn)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人簽名。

第五條

按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定或者三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議，應(yīng)當(dāng)在3日內(nèi)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)主任、副主任無(wú)正當(dāng)理由未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)召集會(huì)議的，物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)可以指定業(yè)主委員會(huì)其他委員召集會(huì)議。

第六條

業(yè)主委員會(huì)不履行召開(kāi)業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議、臨時(shí)會(huì)議職責(zé)或者不組織業(yè)主對(duì)某一管理事項(xiàng)進(jìn)行表決的，物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)可以責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開(kāi)會(huì)議或者表決;逾期未召開(kāi)會(huì)議或者未表決的，物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會(huì)可以在街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)監(jiān)督下，組織召開(kāi)會(huì)議或者組織表決。

第七條

業(yè)主大會(huì)未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的50%，不能依法履行職責(zé)時(shí)，物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會(huì)在街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)和監(jiān)督下，可以代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)成立后，社區(qū)居民委員會(huì)代行的業(yè)主委員會(huì)職責(zé)終止。

第八條

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出的決定和業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議、業(yè)主共同表決事項(xiàng)情況，實(shí)行備案制度。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在決定或者決議公布前，持決定、決議、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議記錄、業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的過(guò)程等資料到物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)備案。

街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決定、業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議形成的過(guò)程和結(jié)果進(jìn)行審查。業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)召開(kāi)程序或者決定違反相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的.，街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)可以責(zé)令限期改正，逾期不改正的，街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)有權(quán)撤銷(xiāo)決定或者決議，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布。

第九條

社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度，每季度召集一次物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議。聯(lián)席會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、公安派出所組成，并可以邀請(qǐng)街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)派員參加。

第十條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得資質(zhì)證書(shū)后，方可從事物業(yè)管理活動(dòng)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)接受市、縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)的定期和日常監(jiān)督檢查。

定期監(jiān)督檢查每3年進(jìn)行一次，定期監(jiān)督檢查結(jié)果在資質(zhì)證書(shū)副本上予以記載。

第十一條

市物業(yè)管理行政主管部門(mén)核發(fā)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)有效期為3年。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)證書(shū)有效期滿前30日內(nèi)，向原資質(zhì)審批部門(mén)或者承擔(dān)原審批職能的部門(mén)，申請(qǐng)等級(jí)核定或者換發(fā)資質(zhì)證書(shū)。

第十二條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用的物業(yè)管理專業(yè)人員，必須取得職業(yè)資格證書(shū)，并接受市、縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)的監(jiān)督檢查。

職業(yè)資格證書(shū)不得涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓。

市、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理專業(yè)人員簿冊(cè)。取得職業(yè)資格證書(shū)的物業(yè)管理專業(yè)人員，必須在一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理工作。物業(yè)管理專業(yè)人員調(diào)整時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)在簿冊(cè)上予以標(biāo)注。

物業(yè)管理專業(yè)人員是指企業(yè)經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理及其他管理人員，不包括工程技術(shù)人員和財(cái)務(wù)人員。

第十三條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得資質(zhì)證書(shū)后，不得有下列行為：

(二)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員;

(三)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書(shū);

(四)未按照規(guī)定辦理資質(zhì)變更手續(xù);

(五)提供虛假的資質(zhì)申報(bào)資料。

第十四條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中，不得有下列行為：

(一)挪用、套用和侵占物業(yè)專項(xiàng)維修資金;

(二)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不向業(yè)主出具發(fā)票;

(三)濫收、多收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;

(五)擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途;

(十三)與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)。

第十五條

市物業(yè)管理協(xié)會(huì)可以制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級(jí)評(píng)定辦法，定期進(jìn)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級(jí)評(píng)定，并將評(píng)定結(jié)果向社會(huì)公布。

第十六條

(一)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決議;

(二)《物業(yè)服務(wù)合同》;

(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照;

(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū);

(五)繳交物業(yè)服務(wù)保證金證明。

房改售房單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位、社區(qū)居民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，按照前款規(guī)定執(zhí)行。

第十七條

外埠物業(yè)服務(wù)企業(yè)在本市城區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)持營(yíng)業(yè)執(zhí)照等相關(guān)資料到市物業(yè)管理行政主管部門(mén)辦理備案，并接受市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)的監(jiān)督檢查。

第十八條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年6月、12月向業(yè)主公布一次物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，并在履行《條例》第三十二條規(guī)定義務(wù)的同時(shí)，將組織架構(gòu)、服務(wù)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、報(bào)修服務(wù)電話等內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置或者辦公地點(diǎn)予以公示。

第十九條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃，配套建設(shè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各種基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施及共用設(shè)施、設(shè)備，并與建設(shè)項(xiàng)目同步建設(shè)、同步交付使用。

消防設(shè)施的規(guī)劃、建設(shè)、驗(yàn)收、監(jiān)督檢查、管理，按照《中華人民共和國(guó)消防法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十條

建設(shè)單位向縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)申請(qǐng)確認(rèn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房時(shí)，必須提供房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的測(cè)繪結(jié)果。

第二十一條

依據(jù)《條例》第四十七條規(guī)定，實(shí)施綜合服務(wù)、封閉管理項(xiàng)目的物業(yè)管理區(qū)域范圍，應(yīng)當(dāng)以該項(xiàng)目封閉圍欄或者周邊樓體外立面為界線。

第二十二條

危舊房改建、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)按照安置建筑面積1%但最低不得少于50平方米的標(biāo)準(zhǔn)提供經(jīng)營(yíng)用房。

經(jīng)營(yíng)用房產(chǎn)權(quán)屬于政府所有，由縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)代管，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)，所得收益用于彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用不足部分。

建設(shè)單位必須按照規(guī)定提供經(jīng)營(yíng)用房。未按照本條第一款規(guī)定執(zhí)行的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足經(jīng)營(yíng)用房面積，或者交納與應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足經(jīng)營(yíng)用房面積等值的房款(該房款以物業(yè)交付驗(yàn)收之日的房屋市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格計(jì)算)。

常州市物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則篇三

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營(yíng)造良好的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護(hù)、服務(wù)及其監(jiān)督管理，適用本辦法。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主自行對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第三條 市、轄市(區(qū))人民的政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系，制定、落實(shí)扶持政策，減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)擔(dān);建立和完善專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制，鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

物業(yè)管理工作實(shí)行屬地負(fù)責(zé)制。各轄市(區(qū))人民的政府是所轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的責(zé)任單位，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，在街道辦事處(鎮(zhèn)人民的政府)明確物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，落實(shí)工作人員和工作經(jīng)費(fèi);建立物業(yè)應(yīng)急管理機(jī)制和長(zhǎng)效管理機(jī)制，建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，及時(shí)處理重大矛盾和糾紛;牽頭組織有關(guān)部門(mén)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法行為開(kāi)展集中整治。

第四條 市住房保障和房產(chǎn)管理部門(mén)是全市物業(yè)管理工作的行政主管部門(mén)，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理、建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案;指導(dǎo)、監(jiān)督前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)，指導(dǎo)、規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)行為、重大物業(yè)管理糾紛與投訴的處理，依法查處違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為;負(fù)責(zé)住宅專項(xiàng)維修資金的歸集與管理、參與物業(yè)服務(wù)用房變更和交付使用的監(jiān)督管理，配合物價(jià)部門(mén)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施監(jiān)管。

轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)所轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)管。具體負(fù)責(zé)擬定轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的政策措施，開(kāi)展日常工作的指導(dǎo)、監(jiān)督;負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的指導(dǎo)與監(jiān)督，做好物業(yè)承接查驗(yàn)的管理與監(jiān)督;建立物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用檔案;負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)老住宅小區(qū)整治及轉(zhuǎn)入物業(yè)管理的指導(dǎo)、監(jiān)督工作，配合做好業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)籌建、換屆及日常工作的指導(dǎo)與監(jiān)督;依法開(kāi)展物業(yè)管理創(chuàng)建工作;依法查處轄區(qū)內(nèi)違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為。

第五條 街道辦事處(鎮(zhèn)人民的政府)具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，協(xié)調(diào)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系。建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解、物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)等機(jī)制，設(shè)立并公開(kāi)投訴電話、投訴點(diǎn)，接受并解決群眾的投訴和糾紛，完善社區(qū)公共服務(wù)體系，為業(yè)主提供基本服務(wù);指導(dǎo)社區(qū)居(村)民委員會(huì)、人民調(diào)解委員會(huì)等組織及時(shí)協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的矛盾和糾紛;負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的籌建、換屆等相關(guān)工作，建立業(yè)主委員會(huì)信用檔案;建立由社區(qū)居(村)民委員會(huì)、公安派出所、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大事宜，制定轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案，落實(shí)物業(yè)應(yīng)急管理和長(zhǎng)效機(jī)制。

社區(qū)居(村)民委員會(huì)負(fù)責(zé)協(xié)助和配合街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府)，建立健全物業(yè)管理工作機(jī)制，參與指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作，及時(shí)協(xié)調(diào)、處理本社區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理矛盾糾紛;參與住宅專項(xiàng)維修資金的使用監(jiān)督，建立社區(qū)居(村)民委員會(huì)、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通協(xié)商的“三合一”管理服務(wù)模式。

第六條 公安部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安管理，依法查處擅自刻制業(yè)主自治組織印章、干擾召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議和選舉業(yè)主委員會(huì)的行為;指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)汽車(chē)停放，配合做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及周邊道路停車(chē)泊位設(shè)置工作，參與物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃紅線以內(nèi)的汽車(chē)停車(chē)矛盾和糾紛的處理;負(fù)責(zé)物業(yè)管理保安服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)管;對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行消防安全職責(zé)情況實(shí)施監(jiān)督檢查，督促落實(shí)消防安全責(zé)任，及時(shí)查處損壞(停用)消防設(shè)施和占用(堵塞)消防車(chē)通道、疏散通道、安全出口等違反消防法律、法規(guī)的行為;對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安防設(shè)施依法實(shí)施監(jiān)督管理。

民政部門(mén)負(fù)責(zé)落實(shí)社區(qū)居(村)民委員會(huì)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)、監(jiān)督，參與物業(yè)管理相關(guān)工作。

人力資源社會(huì)保障部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)勞動(dòng)用工的指導(dǎo)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與招用人員依法簽訂勞動(dòng)合同、繳納社會(huì)保險(xiǎn)等進(jìn)行監(jiān)督。

衛(wèi)生部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)二次供水的衛(wèi)生進(jìn)行監(jiān)督管理。

建設(shè)部門(mén)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公建配套設(shè)施建設(shè)的監(jiān)督管理工作，在土地出讓前依據(jù)規(guī)劃條件明確公建配套設(shè)施的建設(shè)要求，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中和交付使用前監(jiān)督公建配套設(shè)施的落實(shí)情況;負(fù)責(zé)商品房交付使用監(jiān)管工作，依法規(guī)范商品房交付使用行為;督促建設(shè)單位及時(shí)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交付后保修期內(nèi)的房屋及設(shè)施設(shè)備的相關(guān)保修工作。

環(huán)保部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域及周邊的建設(shè)項(xiàng)目依法進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件審批和環(huán)境保護(hù)設(shè)施竣工驗(yàn)收，對(duì)污染源依法實(shí)施監(jiān)督管理;對(duì)制造超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)排放的污水、廢氣等涉及環(huán)保的投訴和糾紛進(jìn)行調(diào)查處理，對(duì)違反環(huán)保法律、法規(guī)的行為依法進(jìn)行查處。

規(guī)劃部門(mén)負(fù)責(zé)在土地出讓前的規(guī)劃條件和建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審查中，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公建配套建設(shè)指標(biāo)。

園林部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化調(diào)整的監(jiān)管，協(xié)調(diào)解決因綠化影響居民生活以及綠化養(yǎng)護(hù)引發(fā)的矛盾。

城管部門(mén)(行政執(zhí)法部門(mén))負(fù)責(zé)查處未取得規(guī)劃部門(mén)許可擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物、在非承重外墻上開(kāi)門(mén)(窗)、破壞房屋外立面等違法行為;對(duì)制造超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的社會(huì)生活噪聲和建筑施工噪聲的行為進(jìn)行查處;依法查處無(wú)照經(jīng)營(yíng)的流動(dòng)攤販以及侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施等違法違規(guī)行為;加強(qiáng)對(duì)未實(shí)行物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施的管理;參與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)前期規(guī)劃論證。

民防部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人防工程及設(shè)施維護(hù)管理的指導(dǎo)和監(jiān)督。

物價(jià)部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為的監(jiān)管，依法規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)行為，及時(shí)查處物業(yè)管理中的收費(fèi)及價(jià)格違法行為。

信訪部門(mén)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)督促相關(guān)地區(qū)和部門(mén)按照各自職責(zé)及時(shí)處理物業(yè)管理中的信訪矛盾。

稅務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)落實(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)稅收優(yōu)惠政策，依法對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的納稅行為進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)管。

工商部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)在物業(yè)管理活動(dòng)中合同欺詐、虛假?gòu)V告和無(wú)須取得許可(含批準(zhǔn)文件)或已經(jīng)取得相關(guān)許可而未依法領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照等違法生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為依法進(jìn)行查處。

質(zhì)監(jiān)部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、機(jī)械式停車(chē)設(shè)備、鍋爐、壓力容器等特種設(shè)備進(jìn)行安全監(jiān)察;依法對(duì)特種設(shè)備使用登記、維護(hù)保養(yǎng)、定期檢驗(yàn)、作業(yè)人員持證上崗等情況開(kāi)展監(jiān)督檢查;調(diào)查處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的特種設(shè)備事故，依法查處特種設(shè)備安裝、改造、維修和使用中的違法行為。

第七條 市、轄市(區(qū))人民的政府負(fù)責(zé)設(shè)立住宅小區(qū)管理保障資金，專項(xiàng)用于扶持老住宅小區(qū)的基礎(chǔ)管理及物業(yè)管理。市、轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)街道辦事處(鎮(zhèn)人民的政府)物業(yè)管理工作人員和業(yè)主委員會(huì)成員的培訓(xùn)，提高物業(yè)管理水平，所需經(jīng)費(fèi)列入同級(jí)人民的政府財(cái)政預(yù)算。

對(duì)在物業(yè)服務(wù)中取得顯著成績(jī)或者獲得市級(jí)以上物業(yè)管理榮譽(yù)稱號(hào)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員，市、轄市(區(qū))人民的政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)給予表彰、獎(jiǎng)勵(lì)。

第八條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范從業(yè)行為，促進(jìn)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。

第九條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實(shí)施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)布局、社區(qū)建設(shè)等因素確定。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

規(guī)劃部門(mén)在審查住宅建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取物業(yè)所在地的轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門(mén)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見(jiàn)。

第十條 新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地的轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案，并將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中明示。

已劃定物業(yè)管理區(qū)域并實(shí)施物業(yè)管理但尚未向物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)所在地的轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。

已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，由轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門(mén)會(huì)同街道辦事處(鎮(zhèn)人民的政府)征求相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)后確定物業(yè)管理區(qū)域。

第十一條 轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。

物業(yè)管理區(qū)域檔案應(yīng)當(dāng)載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分?jǐn)?shù)量、業(yè)主共有部分主要情況、建設(shè)單位以及其他需要載明的事項(xiàng)。

第十二條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約行使權(quán)利，自覺(jué)履行法定和約定的義務(wù)。

第十三條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

第十四條 業(yè)主戶數(shù)超過(guò)三百戶的，可以按幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表成立業(yè)主代表大會(huì)，履行業(yè)主大會(huì)的職責(zé)。

(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上的。

(二)房屋及建筑物面積清冊(cè);

(三)業(yè)主名冊(cè);

(四)建筑規(guī)劃總平面圖;

(五)交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明;

(六)物業(yè)服務(wù)用房配置證明;

(七)已籌集的專項(xiàng)維修資金清冊(cè);

(八)其他有關(guān)的文件資料。

第十七條 符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民的政府)應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主公開(kāi)聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會(huì)書(shū)面申請(qǐng)后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。

籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)前計(jì)提費(fèi)用，交由物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民的政府)代管。

第十八條 首次業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主、建設(shè)單位、街道辦事處(鎮(zhèn)人民的政府)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)等派員組成?；I備組中的業(yè)主成員由街道辦事處(鎮(zhèn)人民的政府)或社區(qū)居(村)民委員會(huì)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。

籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)不少于籌備組人數(shù)的百分之六十?；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府)派員擔(dān)任。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府)協(xié)調(diào)解決。

第十九條 首次業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：

(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容;

(二)擬訂管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則草案;

(三)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);

(四)提出首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人條件、名單和選舉辦法;

(五)依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則;

(六)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

對(duì)前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并書(shū)面通知全體業(yè)主。業(yè)主對(duì)業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

第二十條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

(二)經(jīng)有百分之三十以上業(yè)主代表提議的;

(三)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;

(四)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

常州市物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則篇四

國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。。下面小編為大家精心搜集了關(guān)于物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則的全文，歡迎大家參考借鑒，希望可以幫助到大家!

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。

第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第三條國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四條國(guó)家鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

第五條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

第六條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;

(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;

(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán);

(五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán);

(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;

(四)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;

(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。

業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

第九條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第十條同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大 會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職 責(zé)。

第十一條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(二)制定和修改管理規(guī)約;

(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;

(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

(五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;

(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

第十二條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式;但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。

第十三條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

第十四條召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。

第十五條業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：

(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;

(五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第十六條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生。

第十七條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。

管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

第十八條業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定。

第十九條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

第二十條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。

第二十一條在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

第二十二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。

第二十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。

物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)

買(mǎi)賣(mài)合同

第二十四條國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十五條建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

第二十六條前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第二十七條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。

第二十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

第三十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。

第三十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

第三十二條從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。

國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定。

第三十三條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

第三十四條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

第三十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第三十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。

第三十七條物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

第三十八條物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。

物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。

第三十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

第四十條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第四十一條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

第四十二條縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。

第四十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。

第四十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第四十五條對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。

有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。

第四十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

第四十七條物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。

物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

第四十八條縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。

第四十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

第五十條業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。

因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意;物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。

業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第五十一條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。

第五十二條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。

第五十三條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。

專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院財(cái)政部門(mén)制定。

第五十四條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第五十五條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。

責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

第五十六條違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬(wàn)元以下的罰款。

第五十七條違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十八條違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。

第五十九條違反本條例的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得，并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

以欺騙手段取得資質(zhì)證書(shū)的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。

第六十條違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén) 責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部 位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六十一條違反本條例的規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒(méi)收違法所 得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū);構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的 主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

第六十二條違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款。

第六十三條違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令 限期改正，給予警告，并處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè) 主大會(huì)的決定使用。

(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的;

(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。

個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款。

第六十五條違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

第六十六條業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第六十七條違反本條例的規(guī)定，國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)、縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)的工作人員利用職務(wù) 上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政 處分。

第六十八條本條例自2019年9月1日起施行。

物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)一直是小區(qū)業(yè)主關(guān)注的熱點(diǎn)之一。有市民反映，小區(qū)環(huán)境并不怎樣，但是小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)卻很貴，物業(yè)公司根本沒(méi)有按照政府指導(dǎo)價(jià)來(lái)收取物業(yè)管理費(fèi)，這個(gè)問(wèn)題在這次的物管法中同樣有相應(yīng)的規(guī)定，《條例》指出：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置進(jìn)行公示。

近幾年來(lái)關(guān)于業(yè)主與物業(yè)公司糾紛事件的報(bào)道越來(lái)越多，業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，但卻拿物業(yè)公司沒(méi)辦法，物業(yè)公司一直處于強(qiáng)勢(shì)地位。針對(duì)這一情況，新的物管條例第五十條做出規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個(gè)月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。

業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。

隨著私家車(chē)的增多，車(chē)位不足也成了小區(qū)的一個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題，有物管公司為了增加收入，把小區(qū)的車(chē)位出租給小區(qū)外的用戶，為此業(yè)主抱怨不少?！稐l例》第五十四條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人……建設(shè)單位將車(chē)位、車(chē)庫(kù)出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人的，其

租賃合同

常州市物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則篇五

規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，才能改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。下面小編為大家精心搜集了關(guān)于物業(yè)管理?xiàng)l例的實(shí)施細(xì)則，歡迎大家參考借鑒，希望可以幫助到大家!

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。

第二條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

第三條 國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。

第四條 國(guó)家鼓勵(lì)物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。

第五條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。 縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

1、 業(yè)主：已經(jīng)與出賣(mài)人簽訂房屋

買(mǎi)賣(mài)合同

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);

(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;

3、 大會(huì)召開(kāi)：30名業(yè)主聯(lián)名，即有權(quán)召開(kāi)業(yè)主大會(huì);

(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;

(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán);

(五)選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán);

(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;

(四)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;

(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

第九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

4、 物業(yè)管理區(qū)域：物業(yè)管理區(qū)域可以按一幢樓或者多幢樓劃分，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域有不同意見(jiàn)的，可以要求法院進(jìn)行確認(rèn)。

第十條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。 業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

5、 投票權(quán)：每套房屋有一個(gè)投票權(quán)，但是無(wú)論如何，一名業(yè)主的投票權(quán)不得超過(guò)10%;對(duì)于業(yè)主是公司或者其他法人的，如果法人之間存有關(guān)聯(lián)關(guān)系，則全部具有關(guān)聯(lián)關(guān)系的自然人業(yè)主與法人業(yè)主所具有的投票權(quán)之和不得超過(guò)15%。

6、 發(fā)起：30名業(yè)主聯(lián)名可以發(fā)起召開(kāi)業(yè)主大會(huì)并成立業(yè)主委員會(huì)，發(fā)起人應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)章程、業(yè)主委員會(huì)章程、議事規(guī)則、財(cái)務(wù)管理規(guī)則、物業(yè)服務(wù)監(jiān)督規(guī)則等文章以郵件的形式送至物業(yè)所有的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)進(jìn)行備案，如果房地產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)備案內(nèi)容提出修改建議，發(fā)起人應(yīng)當(dāng)根據(jù)修改建議進(jìn)行補(bǔ)充更正，但此等修改建議僅限一次。

7、 業(yè)主委員會(huì)：業(yè)主委員會(huì)成員只能是業(yè)主，對(duì)于夫妻雙方共同擁有房屋的，如果合同或者房屋所有權(quán)證書(shū)只寫(xiě)明夫妻一方的，另外一方也可以加入業(yè)主委員會(huì)，但是夫妻雙方只能有一人加入業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)人員可以加入業(yè)主委員會(huì)，但不得成為業(yè)主委員會(huì)主任。

8、 銀行開(kāi)戶：發(fā)起人在辦理完畢備案手續(xù)后，應(yīng)當(dāng)憑業(yè)主委員會(huì)章程、議事規(guī)則、財(cái)務(wù)管理規(guī)則到當(dāng)?shù)劂y行辦理銀行開(kāi)戶手續(xù)。

主體地位：業(yè)主委員會(huì)可以以自己的名義參與民事訴訟與仲裁，業(yè)主委員會(huì)所有的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記備案，并以其登記所有的財(cái)產(chǎn)獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。

常州市物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則篇六

第一條為規(guī)范物業(yè)管理行為，明確業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，創(chuàng)造和保持安全、整潔、文明、舒適的生活、工作環(huán)境，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。

第二條本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。

由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建設(shè)，出售、出租給兩個(gè)以上業(yè)主共同使用的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。

按照住房制度改革政策出售的公有住房及其他物業(yè)，業(yè)主自愿實(shí)行物業(yè)管理。

第三條本條例所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主或業(yè)主組織對(duì)其物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理的活動(dòng)。

本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。已建成用于出售、出租但尚未售出、租出的物業(yè)的所有權(quán)人除外。

本條例所稱使用人，是指物業(yè)的承租人或者實(shí)際使用物業(yè)的其他人。

本條例所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任從事物業(yè)管理服務(wù)的組織。

第四條物業(yè)管理實(shí)行政府行政主管部門(mén)監(jiān)督、業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)想結(jié)合的體制。

鼓勵(lì)物業(yè)管理向社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化方向發(fā)展。

第五條省人x政府建設(shè)行政主管部門(mén)監(jiān)督管理全省的物業(yè)管理活動(dòng)。

市、縣(市)人x政府的房地產(chǎn)管理部門(mén)監(jiān)督、指導(dǎo)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)。

第六條各級(jí)人x政府的有關(guān)部門(mén)按照各自的職責(zé)，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關(guān)工作。

(一)參加業(yè)主大會(huì)，享有表決權(quán);

(二)享有業(yè)主委員會(huì)成員的選舉權(quán)和被選舉權(quán);

(三)享有與所交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用相應(yīng)的服務(wù);

(四)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的管理工作;

(五)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng);

(六)法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)下列義務(wù)：

(一)遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章;

(二)遵守業(yè)主公約;

(三)遵守所在物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理制度、規(guī)定;

(四)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的有關(guān)決議、決定;

(五)按時(shí)、足額交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用;

(六)法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。

(一)選舉、撤換業(yè)主委員會(huì)成員;

(二)審議通過(guò)或者修改業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約;

(四)決定或者授權(quán)業(yè)主委員會(huì)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);

(五)討論決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金方案;

(六)決定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的其他事項(xiàng)。

第九條在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達(dá)到百分之三十以上不足百分之五十，但使用已超過(guò)十二個(gè)月，尚未召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)的，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)。

第十條召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)由過(guò)半數(shù)以上有投票權(quán)的業(yè)主出席。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會(huì)。無(wú)民事行為能力或者限制行為能力的業(yè)主由其法定代理人或者監(jiān)護(hù)人出席。

業(yè)主大會(huì)由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集。業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為必要，或者經(jīng)百分之十五以上業(yè)主提議，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。

業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)作出的決定，對(duì)全體業(yè)主有效。業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)的程序，由業(yè)主大會(huì)制定。

召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)已建成用于出售、出租但未售出、租出的物業(yè)的所有權(quán)人的代表列席，可以邀請(qǐng)居民委員會(huì)、物業(yè)使用人、物業(yè)管理企業(yè)的代表列席。

(一)住宅物業(yè)按一戶一投票權(quán)數(shù)計(jì)算;

(二)非住宅物業(yè)建筑面積計(jì)算。

確定業(yè)主投票權(quán)的具體辦法由業(yè)主大會(huì)制定。

第十二條業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，并經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。

(一)召集并主持業(yè)主大會(huì);

(二)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議、決定;

(三)聽(tīng)取業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議;

(四)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第十三條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任。

業(yè)主委員會(huì)組成人員數(shù)額和任期，由業(yè)主大會(huì)決定。

第十四條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，到所在地房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。

第十五條業(yè)主委員會(huì)憑房地產(chǎn)管理部門(mén)核發(fā)的備案證書(shū)，申請(qǐng)刻制印章。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將印章式樣報(bào)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)備案。

第十六條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)接受當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督，不得從事任何經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

第十七條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)的決定和其章程規(guī)定召開(kāi)會(huì)議，會(huì)議必須有過(guò)半數(shù)成員出席，其決定必須經(jīng)全體成員過(guò)半數(shù)通過(guò)。

業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)予以公布。

第十八條業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)作出的決定對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主和物業(yè)使用人均具有約束力。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定、業(yè)主公約不得與法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。

第十九條物業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，新業(yè)主須在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)后三十日內(nèi)告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)。

第二十條物業(yè)的使用和維護(hù)應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)市容環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。

第二十一條物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備法定保修期滿后的維修、更新、改造，其費(fèi)用在維修基金中列支，不足部分由業(yè)主共同分擔(dān)。

業(yè)主戶外的水、電、氣、暖及通訊等設(shè)施、設(shè)備的管理、養(yǎng)護(hù)、維修，按產(chǎn)權(quán)歸屬由產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)，法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定的除外。

第二十二條業(yè)主或者使用人不得有下列行為：

(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌、擅自改變房屋用途;

(三)存放易燃、易爆、劇毒、放射性危險(xiǎn)物品;

(四)利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng)。

(一)踐踏、占用綠地;

(二)損毀樹(shù)木、園林;

(三)占用通道等共用場(chǎng)地;

(四)亂拋亂堆垃圾、雜物;

(五)發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;

(六)排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì);

(七)在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà);

(八)法律、法規(guī)和規(guī)章及業(yè)主公約禁止的其他行為。

第二十四條業(yè)主或者使用人裝修物業(yè)，應(yīng)當(dāng)遵守房屋使用有關(guān)規(guī)定的業(yè)主公約，并事先告知物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將有關(guān)注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者企事業(yè)使用人，業(yè)主或者使用人應(yīng)當(dāng)遵守。

第二十五條物業(yè)的自用部位、自用設(shè)施設(shè)備超過(guò)保修期后的維修、更新，由業(yè)主負(fù)責(zé)，費(fèi)用自理。物業(yè)管理服務(wù)合同另有約定的除外。

常州市物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則篇七

物業(yè)管理是很重要的，它關(guān)乎社區(qū)和諧建設(shè)的基礎(chǔ)，下面小編整理了江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則，歡迎閱讀!

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本省實(shí)際情況，制定本條例。

第二條本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)適用本條例。

新建住宅區(qū)和配套設(shè)施比較齊全的原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。

配套設(shè)施不全的原有住宅區(qū)，由當(dāng)?shù)厝嗣裾M織整治，逐步創(chuàng)造條件，實(shí)行物業(yè)管理。

配套設(shè)施比較齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等其他物業(yè)，推行物業(yè)管理。

第三條省人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)是本省物業(yè)管理行政主管部門(mén)。

市、縣(市、區(qū))建設(shè)(房產(chǎn))行政主管部門(mén)是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門(mén)，其具體職責(zé)由同級(jí)人民政府確定。

縣級(jí)以上地方人民政府的其他有關(guān)部門(mén)，應(yīng)當(dāng)依照各自的職責(zé)分工，共同做好有關(guān)管理工作。

第四條縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)扶持物業(yè)管理行業(yè)，逐步建立專業(yè)化、社會(huì)化和市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制，提高物業(yè)管理水平。

物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。

第五條業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少的，物業(yè)管理的組織形式可以由業(yè)主自主決定。

業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)較多的，可以推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會(huì)(以下統(tǒng)稱業(yè)主大會(huì))。

第六條業(yè)主享有下列權(quán)利：

(一)參加業(yè)主大會(huì)，對(duì)有關(guān)業(yè)主利益的重大事項(xiàng)進(jìn)行表決;

(二)業(yè)主委員會(huì)的選舉權(quán)和被選舉權(quán);

(三)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

(四)選擇物業(yè)管理企業(yè);

(五)與物業(yè)管理費(fèi)用相符的服務(wù);

(六)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng);

(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

業(yè)主承擔(dān)下列義務(wù)：

(一)遵守物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章;

(二)遵守業(yè)主公約;

(三)遵守業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)決定;

(四)按照

合同

(五)按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定交納維修基金;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第七條業(yè)主大會(huì)行使下列職權(quán)：

(一)審議、修改、通過(guò)業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程;

(二)選舉、撤換業(yè)主委員會(huì)的組成人員;

(三)審議業(yè)主委員會(huì)的

工作報(bào)告

(四)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作，改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;

(五)審議批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告;

(六)決定有關(guān)業(yè)主共同利益的重大事項(xiàng)。

第八條業(yè)主大會(huì)由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集，每年至少召開(kāi)一次。經(jīng)擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)百分之三十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，可以臨時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)在接到提議后十五日內(nèi)應(yīng)當(dāng)就所提議題召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。

業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，普通住宅房屋實(shí)行一戶一票;其他物業(yè)按照其擁有物業(yè)的建筑面積計(jì)算。具體計(jì)算規(guī)則由設(shè)區(qū)的市人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)制定。

召開(kāi)業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席。

業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)以出席業(yè)主大會(huì)的業(yè)主的投票權(quán)數(shù)過(guò)半數(shù)通過(guò)。

第九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之五十，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過(guò)一年的，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)。

(一)召集和主持業(yè)主大會(huì);

(七)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的有關(guān)決定;

(八)接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理行政主管部門(mén)的監(jiān)督;

(九)督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約和有關(guān)規(guī)定;

(十)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第十一條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)委員的人數(shù)應(yīng)當(dāng)是五至十五名的單數(shù)，其組成人員不得在物業(yè)管理企業(yè)中兼職。業(yè)主委員會(huì)委員每屆任期三年，可以連選連任。

業(yè)主委員會(huì)可以通過(guò)選舉產(chǎn)生主任一名和副主任若干名，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者主任委托的副主任召集，召開(kāi)會(huì)議必須有過(guò)半數(shù)委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體委員半數(shù)以上同意。

業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

第十二條首次業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，到當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門(mén)登記確認(rèn)。登記確認(rèn)日期為業(yè)主委員會(huì)成立日期。

業(yè)主委員會(huì)登記的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)辦理變更登記。

業(yè)主委員會(huì)因物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)滅失等原因終止的，應(yīng)當(dāng)辦理注銷(xiāo)登記。

第十三條業(yè)主公約是業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)使用、維修、管理等方面的行為守則，對(duì)全體業(yè)主和使用人具有約束力。

業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程自業(yè)主大會(huì)審議通過(guò)之日起生效，并應(yīng)當(dāng)在生效之日起十五日內(nèi)報(bào)物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。

第十四條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)予以公布，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主和使用人具有約束力。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。

省人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)可以制定業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程的示范文本。

第十五條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持有關(guān)文件向登記機(jī)關(guān)所在地的物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。

物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)備案的物業(yè)管理企業(yè)核定資質(zhì)等級(jí)。未領(lǐng)取物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)的，不得從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。

有關(guān)資質(zhì)管理的具體規(guī)定由省人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)制定。

(一)依照法律、法規(guī)、規(guī)章和合同的約定，制定物業(yè)管理工作制度;

(四)選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù);

(五)拒絕任何形式的攤派;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

(一)執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);

(二)履行物業(yè)管理合同，提供物業(yè)管理服務(wù)，維護(hù)業(yè)主利益;

(三)接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督;

(五)接受政府有關(guān)行政主管部門(mén)的監(jiān)督管理;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第十七條新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理企業(yè)，承擔(dān)物業(yè)出售后至業(yè)主委員會(huì)正式簽訂物業(yè)管理合同前的前期物業(yè)管理服務(wù)。

新建物業(yè)出售時(shí)，建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)購(gòu)買(mǎi)人簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議。

物業(yè)交付使用后，業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂物業(yè)管理合同。

第十八條前期物業(yè)管理協(xié)議和物業(yè)管理合同的主要內(nèi)容包括：

(一)當(dāng)事人和物業(yè)的基本情況;

(二)雙方的權(quán)利和義務(wù);

(三)物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量要求;

(五)物業(yè)管理服務(wù)用房的使用、管理和收入分配辦法;

(六)維修基金的管理和使用;

(七)合同的有效期限、合同終止和解除的約定;

(八)違約責(zé)任及解決糾紛的途徑;

(九)雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。

第十九條前條規(guī)定的物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)主要包括以下內(nèi)容：

(一)物業(yè)共用部位和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和管理;

(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理;

(三)協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、安全防范、消防、交通等事項(xiàng);

(四)物業(yè)裝飾裝修的安全性能、垃圾清運(yùn)等管理服務(wù);

(五)應(yīng)業(yè)主要求進(jìn)行的室內(nèi)特約維修服務(wù);

(六)物業(yè)檔案資料的管理。

前期物業(yè)管理協(xié)議和物業(yè)管理合同中沒(méi)有特別約定的物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)，當(dāng)事人不承擔(dān)責(zé)任。

第二十條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，只能選聘一家物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。

物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)工作委托專業(yè)公司實(shí)施，但不得將物業(yè)的整體或者主要管理服務(wù)責(zé)任委托給他人。

第二十一條物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和完善市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。鼓勵(lì)建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)通過(guò)招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

第二十二條物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用是指物業(yè)管理企業(yè)提供公共服務(wù)的費(fèi)用及提供代辦服務(wù)、特約服務(wù)的費(fèi)用。收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。禁止價(jià)格壟斷等不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為。

普通住宅的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其他物業(yè)的公共服務(wù)費(fèi)由當(dāng)事人在前期物業(yè)管理協(xié)議或者物業(yè)管理合同中協(xié)商確定。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)業(yè)主的要求，提供代辦服務(wù)和特約服務(wù)的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主協(xié)商確定。

確定政府指導(dǎo)價(jià)應(yīng)當(dāng)依法舉行價(jià)格聽(tīng)證會(huì)，以物業(yè)管理服務(wù)的合理成本為基礎(chǔ)，并考慮業(yè)主的經(jīng)濟(jì)承受能力進(jìn)行綜合測(cè)算。

第二十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等單位向業(yè)主或者使用人收取費(fèi)用等服務(wù)事項(xiàng)，可以委托給物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂有償服務(wù)合同。

任何單位和個(gè)人不應(yīng)當(dāng)就同一服務(wù)內(nèi)容，向業(yè)主、使用人或者物業(yè)管理企業(yè)重復(fù)收費(fèi)。

第二十四條物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)按照前期物業(yè)管理協(xié)議或者物業(yè)管理合同的約定向業(yè)主收取。

新建物業(yè)中未售出且未使用的部分，其物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)約定，沒(méi)有約定或約定不明的，按物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的百分之五十承擔(dān)。

物業(yè)出租或者以其他方式交他人使用的，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)可以由業(yè)主或者使用人交納，但業(yè)主負(fù)最終交納責(zé)任。

第二十五條物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和收支情況，應(yīng)當(dāng)按照合同的約定，定期向業(yè)主公布，并接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督和質(zhì)詢。

第二十六條新建物業(yè)在規(guī)劃建設(shè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)建設(shè)必要的物業(yè)管理配套設(shè)施，制定物業(yè)管理實(shí)施方案并報(bào)物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。建成后，物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行物業(yè)管理配套設(shè)施驗(yàn)收。

開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照住宅區(qū)總建筑面積的千分之三至千分之四無(wú)償提供物業(yè)管理服務(wù)用房，其產(chǎn)權(quán)屬該住宅區(qū)全體業(yè)主共有。

配套使用的附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、共用部位屬全體業(yè)主所有。

第二十七條物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與委托方按照物業(yè)管理行政主管部門(mén)制定的物業(yè)接管驗(yàn)收辦法進(jìn)行接管驗(yàn)收。

物業(yè)管理委托方應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)移交相應(yīng)的物業(yè)檔案資料。

物業(yè)管理合同或者前期物業(yè)管理協(xié)議終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)檔案資料移交給物業(yè)管理委托方或者其指定的物業(yè)管理企業(yè)。

(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，擅自改變房屋用途;

(三)私搭亂建;

(四)侵占綠地、毀壞綠化;

(五)隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物;

(七)未經(jīng)批準(zhǔn)擺攤設(shè)點(diǎn);

(八)無(wú)序停放車(chē)輛;

(九)在建筑物或者構(gòu)筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà);

(十)利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng);

(十一)在消防通道上設(shè)置路障，損壞或者挪用消防設(shè)施;

(十二)法律、法規(guī)和業(yè)主公約禁止的其他行為。

第二十九條業(yè)主或者使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者使用人。物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者使用人有損壞承重結(jié)構(gòu)等行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻，并向有關(guān)主管部門(mén)報(bào)告。

第三十條物業(yè)應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)用途使用。因特殊情況需要改變物業(yè)使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃和物業(yè)安全的要求，并報(bào)有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)。

第三十一條任何單位和個(gè)人不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。造成損失的，應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)賠償。

第三十二條利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面同意后，由物業(yè)管理企業(yè)向有關(guān)部門(mén)辦理報(bào)批手續(xù)。經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)置的經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的收益，在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費(fèi)用后，應(yīng)當(dāng)將收益的30%用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，收益的70%納入維修基金，但合同另有約定的除外。

第三十三條業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)定期維修養(yǎng)護(hù)。當(dāng)出現(xiàn)危及安全、影響觀瞻、侵害公共利益或者影響他人正常使用的情況時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。

物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，相關(guān)業(yè)主和使用人必須給予配合。因阻撓維修養(yǎng)護(hù)造成物業(yè)損壞或財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。

第三十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的市政公用設(shè)施和相關(guān)設(shè)備設(shè)施，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)由市政、供水、供電、供氣、通訊、環(huán)衛(wèi)、綠化等部門(mén)維修養(yǎng)護(hù)的，原有職責(zé)和養(yǎng)護(hù)渠道不變。相關(guān)部門(mén)委托物業(yè)管理企業(yè)代為維修養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)支付維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

(一)房屋室內(nèi)部分，由業(yè)主自行維修;

(二)房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機(jī)電設(shè)備、共用天線、消防設(shè)施等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)合同的約定定期維修養(yǎng)護(hù)。

第三十六條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個(gè)以上物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金(簡(jiǎn)稱維修基金)。

維修基金應(yīng)當(dāng)存入政府指定的銀行，設(shè)立專門(mén)賬戶。

維修基金應(yīng)當(dāng)按幢建賬、按戶核算。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，其維修基金賬戶中的剩余部分不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)結(jié)算過(guò)戶。

維修基金的籌集、使用與管理的具體辦法由省人民政府制定。

第三十七條維修基金屬全體業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大中修、更新和改造，不得挪作他用。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期公布維修基金的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

第三十八條業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理合同的約定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)可以催交，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以按每日萬(wàn)分之五加收滯納金。

第三十九條建設(shè)單位未按照規(guī)定提供物業(yè)管理服務(wù)用房以及物業(yè)管理設(shè)備設(shè)施的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令其限期補(bǔ)建，逾期不補(bǔ)建的，應(yīng)當(dāng)交納補(bǔ)建價(jià)款，可處以二萬(wàn)元以上四萬(wàn)元以下罰款。

建設(shè)單位未按照規(guī)定落實(shí)前期物業(yè)管理企業(yè)的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令其限期改正，逾期未改正的，可處以二萬(wàn)元以上四萬(wàn)元以下罰款。

第四十條物業(yè)管理企業(yè)違反本條例，按照下列規(guī)定處罰：

(三)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理不善，造成物業(yè)環(huán)境惡化的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)對(duì)其作出警告，降低資質(zhì)等級(jí)或者吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)，并可處以一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下罰款。

第四十一條未按照規(guī)定交納維修基金的單位和個(gè)人，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令其限期補(bǔ)交;逾期仍不足額交納的，可按每日萬(wàn)分之五加收滯納金。

未按照規(guī)定實(shí)行維修基金專戶儲(chǔ)存或者擅自挪用維修基金的單位和個(gè)人，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令其限期改正，可處以五千元以上五萬(wàn)元以下罰款;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十二條違反本條例規(guī)定，依法應(yīng)當(dāng)由工商、價(jià)格、財(cái)政、公安等部門(mén)處罰的，依照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。

第四十三條物業(yè)管理行政主管部門(mén)和其他部門(mén)的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十四條當(dāng)事人對(duì)行政管理部門(mén)的具體行政行為不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

第四十五條本條例中有關(guān)用語(yǔ)的含義：

(一)本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人;

(二)本條例所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人;

(三)本條例所稱物業(yè)，是指房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地;

(六)本條例所稱物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)，由全體業(yè)主共同擁有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、共用照明、消防設(shè)施、綠地、道路、溝渠、池井、非經(jīng)營(yíng)性停車(chē)場(chǎng)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

第四十六條設(shè)區(qū)的市可以根據(jù)本條例制定實(shí)施細(xì)則。

第四十七條本條例自2019年3月1日起施行。

常州市物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則篇八

為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，鄭州市特制定了鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例。下文是小編收集的鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例，歡迎閱讀!

第一章總則

第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條本條例所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)進(jìn)行的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

本條例所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。

本條例所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人或?qū)嶋H使用人。

本條例所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法取得獨(dú)立法人資格、具有相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)。

第三條本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。

第四條物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離、政府指導(dǎo)與業(yè)主自治相結(jié)合的原則，逐步實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化、專業(yè)化、科學(xué)化管理。

第五條市、縣(市)、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理監(jiān)督管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立物業(yè)管理的協(xié)調(diào)機(jī)制。

第六條市、縣(市)、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

區(qū)(不含上街區(qū))房地產(chǎn)管理部門(mén)按照本條例規(guī)定的權(quán)限，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

城市規(guī)劃、建設(shè)、市政、園林綠化、城市管理行政執(zhí)法、價(jià)格、民政、公安、環(huán)境保護(hù)、安全生產(chǎn)監(jiān)督管理、工商行政等有關(guān)行政管理部門(mén)應(yīng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)，共同做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

第七條街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，協(xié)助房地產(chǎn)管理部門(mén)做好本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)與監(jiān)督，并依法調(diào)解本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理糾紛。

第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

第八條已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，房屋所有權(quán)證上記載的房屋所有權(quán)人為業(yè)主。

新建商品房已交付使用但未進(jìn)行房屋權(quán)屬登記的，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案的商品房

買(mǎi)賣(mài)合同

第九條物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)綜合考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建設(shè)規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，按照方便管理、降低管理成本的原則確定。

第十條已建成物業(yè)，其管理區(qū)域已經(jīng)形成且無(wú)爭(zhēng)議的，可以繼續(xù)作為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。

尚未劃分或者確需調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，由縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門(mén)會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府按照有關(guān)規(guī)定劃定或調(diào)整，并向業(yè)主公告。

第十一條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)：

(一)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積百分之五十以上的;

(三)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積不足百分之三十，但首套房屋交付使用已滿二十四個(gè)月且業(yè)主總數(shù)在三十人以上的。

已出售公有住宅和非住宅物業(yè)，應(yīng)當(dāng)逐步成立業(yè)主大會(huì)，實(shí)行規(guī)范的物業(yè)管理。

第十二條符合業(yè)主大會(huì)成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，由縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門(mén)會(huì)同街道辦事處或鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組(以下簡(jiǎn)稱籌備組)。

第十三條籌備組成員由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、居民委員會(huì)代表、轄區(qū)公安派出所代表組成。其中，業(yè)主代表應(yīng)不少于成員總數(shù)的二分之一。

籌備組組長(zhǎng)由居民委員會(huì)代表?yè)?dān)任?；I備組成員名單應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公告欄內(nèi)公告，公告時(shí)間不得少于七日。

籌備組工作所需經(jīng)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)。

第十四條籌備組成立后，應(yīng)當(dāng)做好下列工作：

(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;

(二)擬定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案和管理規(guī)約草案;

(三)登記業(yè)主有關(guān)資料，并確認(rèn)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);

(四)確定業(yè)主委員會(huì)成員候選人產(chǎn)生辦法及名單草案;

(五)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起四十五日內(nèi)，組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前，將本條第一款規(guī)定的有關(guān)事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十五條建設(shè)單位及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合籌備組開(kāi)展工作。

建設(shè)單位及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向籌備組提供物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主名單、物業(yè)總建筑面積、分戶建筑面積、共用設(shè)施設(shè)備、前期物業(yè)服務(wù)合同等資料。業(yè)主應(yīng)當(dāng)協(xié)助籌備組核對(duì)房屋權(quán)屬證明和業(yè)主身份，提供聯(lián)系方式。

第十六條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主在一百人以上的，可以以幢、單元、樓層等為單位推選業(yè)主代表參加首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)三日前就大會(huì)擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求所代表業(yè)主的意見(jiàn)，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書(shū)面意見(jiàn)在業(yè)主大會(huì)上如實(shí)反映。

業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具書(shū)面

委托書(shū)

第十七條首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約和選舉業(yè)主委員會(huì)成員等事項(xiàng)進(jìn)行表決。

第十八條業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)約定業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)的確定方法、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期等事項(xiàng)。

第十九條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)約定下列主要內(nèi)容：

(一)共有或者共用物業(yè)的使用、維護(hù)要求;

(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類公共費(fèi)用的分擔(dān)、公共收益的分配;

(三)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用;

(四)全體業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則;

(五)物業(yè)管理爭(zhēng)議的處理方式;

(六)違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主和物業(yè)使用人具有約束力。

第二十條 業(yè)主委員會(huì)成員人數(shù)由三人以上單數(shù)組成，最高不超過(guò)十一人。每屆任期三年。

(一)業(yè)主委員會(huì)成立情況的書(shū)面報(bào)告;

(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(三)管理規(guī)約;

(四)業(yè)主委員會(huì)成員名單及基本情況;

(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

第二十二條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于任期屆滿一個(gè)月前召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，完成換屆選舉工作。

無(wú)正當(dāng)理由逾期未換屆或者業(yè)主委員會(huì)自行解散的，由縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門(mén)會(huì)同街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府在該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)組織成立換屆籌備組換屆選舉。

換屆籌備組由業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)代表、居民委員會(huì)代表組成。換屆籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布其成員名單，并自成立之日起三十日內(nèi)組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

自新一屆業(yè)主委員會(huì)備案之日起十日內(nèi)，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將其保管的財(cái)務(wù)憑證、印章、檔案等文件資料移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好其他交接工作。

第二十三條業(yè)主委員會(huì)日常辦公費(fèi)用等經(jīng)費(fèi)的籌集和使用由業(yè)主大會(huì)決定。

業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)的收支使用情況應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，接受業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿，有百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名要求的，應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)財(cái)務(wù)收支情況進(jìn)行審計(jì)。

第二十四條業(yè)主委員會(huì)及其成員不得有下列行為：

(一)利用職權(quán)謀私或者收受其他利益;

(二)以業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主大會(huì)名義提供擔(dān)保;

(三)侵占業(yè)主財(cái)產(chǎn)或者損害業(yè)主利益;

(四)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職;

(五)法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)規(guī)定的其他情形。

第二十五條業(yè)主委員會(huì)成員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失或者依法被追究刑事責(zé)任的，其成員資格自行終止。

(一)以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的;

(二)連續(xù)三次無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的;

(三)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的;

(四)有拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等不履行業(yè)主義務(wù)行為的;

(五)有嚴(yán)重侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的;

(六)因其他原因不宜繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員的。

業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)自成員資格終止之日起三日內(nèi)，將其保管的財(cái)務(wù)憑證、檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。

第二十六條物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，按照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三章前期物業(yè)管理

第二十七條在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，住宅物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施前期物業(yè)管理。但投標(biāo)人少于三個(gè)或者多層建筑總建筑面積在三萬(wàn)平方米以下、高層建筑總建筑面積在一萬(wàn)平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

(一)現(xiàn)售商品房項(xiàng)目在現(xiàn)售前三十日完成;

(二)預(yù)售商品房項(xiàng)目在取得《商品房預(yù)售許可證》前完成;

(三)非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目在交付使用前九十日完成。

第二十九條在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)交付使用前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān);物業(yè)交付業(yè)主后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主承擔(dān)。當(dāng)事人另有約定的除外。

第三十條建設(shè)單位在銷(xiāo)售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)參照臨時(shí)管理規(guī)約示范文本制定臨時(shí)管理規(guī)約。

建設(shè)單位在銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并作為物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的附件。

業(yè)主大會(huì)成立后制定管理規(guī)約的，臨時(shí)管理規(guī)約失效。

第三十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于物業(yè)總建筑面積千分之四的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房;二萬(wàn)平方米以下的物業(yè)項(xiàng)目，物業(yè)管理用房的建筑面積不得少于八十平方米。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房納入建設(shè)配套項(xiàng)目計(jì)劃，與新建物業(yè)同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付使用。

物業(yè)管理用房，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)使用;任何單位和個(gè)人不得擅自改變其用途。

第三十二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)保證交付業(yè)主使用的物業(yè)達(dá)到合同約定的交付使用條件。

未約定交付使用條件的，建設(shè)單位交付使用的物業(yè)應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)部門(mén)規(guī)定的交付使用條件。

第三十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前，與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行物業(yè)管理交接驗(yàn)收。

物業(yè)管理交接驗(yàn)收的具體辦法，由市人民政府另行制定。

第三十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)設(shè)置維修機(jī)構(gòu)，配備維修人員，履行維修責(zé)任，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布維修聯(lián)系電話。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行保修責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)簽訂委托合同。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)聯(lián)系建設(shè)單位落實(shí)保修責(zé)任。

第四章物業(yè)管理服務(wù)

第三十五條業(yè)主大會(huì)依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)參照物業(yè)服務(wù)合同示范文本與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同，并自合同簽訂之日起三十日內(nèi)報(bào)縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。

業(yè)主委員會(huì)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第三十六條業(yè)主大會(huì)依法選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在新的物業(yè)服務(wù)合同生效之前，與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)、新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)就交接時(shí)間、交接內(nèi)容、業(yè)主欠費(fèi)清交等事項(xiàng)進(jìn)行約定。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)和新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照約定做好交接工作。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)或其他相關(guān)費(fèi)用等理由拒絕辦理交接或拒不撤出。新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行接管。

第三十七條物業(yè)服務(wù)合同期滿前三個(gè)月，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定是否續(xù)約，并將結(jié)果及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。同意續(xù)約的，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同;物業(yè)服務(wù)企業(yè)不同意續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)在合同期滿兩個(gè)月前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告全體業(yè)主。

業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)告知對(duì)方，并提前三個(gè)月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告全體業(yè)主。

(一)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和省、市規(guī)定的物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范;

(二)及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng);

(三)確保消防等公共安全設(shè)施完好有效;

(六)配合居民委員會(huì)做好社區(qū)建設(shè)和管理的相關(guān)工作。

市、縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)行物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范和相關(guān)規(guī)定的情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，并記入企業(yè)信用檔案。

第三十九條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)和方式交納物業(yè)服務(wù)費(fèi);逾期不交納的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納，并可以在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟或者根據(jù)仲裁協(xié)議申請(qǐng)仲裁。

第四十條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。不同物業(yè)的具體定價(jià)形式，按照省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，市、縣(市)、上街區(qū)價(jià)格行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)管理部門(mén)，綜合考慮物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定基準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及浮動(dòng)幅度，每年向社會(huì)公布一次。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第四十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第四十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收有關(guān)費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第四十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)和管理發(fā)生的費(fèi)用，計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。

第四十四條住宅小區(qū)交付使用后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)代為業(yè)主辦理水、電、氣、暖分戶計(jì)量設(shè)施注冊(cè)手續(xù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的用水、用電、用氣、用暖等有關(guān)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行承擔(dān)。

第四十五條市、縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)受理的業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查處理，并在十日內(nèi)答復(fù)投訴人。街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合市、縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門(mén)處理物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的爭(zhēng)議和糾紛。

第五章物業(yè)的使用、維護(hù)和專項(xiàng)維修資金

第四十六條物業(yè)的使用、維護(hù)應(yīng)當(dāng)遵守城市規(guī)劃、建設(shè)、房地產(chǎn)、環(huán)境保護(hù)、市容環(huán)衛(wèi)、園林綠化、市政、治安、消防等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定。

業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照有利于物業(yè)安全使用和公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、采光、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、異產(chǎn)毗連等方面的相鄰關(guān)系。

第四十七條建設(shè)單位銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售場(chǎng)所將物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、配套綠化(含綠地率和綠地面積)及商業(yè)、教育、醫(yī)療等設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)平面圖予以公示。

建設(shè)單位申請(qǐng)物業(yè)所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提出有關(guān)共用設(shè)施設(shè)備的登記申請(qǐng)，由房地產(chǎn)管理部門(mén)予以記載，歸檔備查，但不頒發(fā)權(quán)屬證書(shū)。

依法屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)相應(yīng)的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

第四十八條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

第四十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人的需要。

第五十條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置戶外廣告或從事租賃等經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。在全體業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車(chē)輛的，是否交納車(chē)位占用費(fèi)，由業(yè)主大會(huì)決定。車(chē)主對(duì)車(chē)輛有特殊保管要求的，由車(chē)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂合同。

經(jīng)營(yíng)收入和收取的車(chē)位占用費(fèi)扣除經(jīng)營(yíng)管理成本后的業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

(一)損壞房屋承重和抗震結(jié)構(gòu);

(二)未經(jīng)規(guī)劃等有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)改變房屋用途和房屋外貌;

(三)違反物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃搭建建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施;

(四)擅自占用、挖掘道路、場(chǎng)地;

(五)侵占綠地、毀壞花草樹(shù)木;

(六)亂設(shè)攤點(diǎn)或者亂倒垃圾、堆放雜物;

(七)擅自在建筑物、構(gòu)筑物上張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà);

(八)超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)排放噪音;

(九)排放或者堆放有毒有害物質(zhì)，堆放易燃易爆物品;

(十)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以制止;制止無(wú)效的，可以向有關(guān)部門(mén)舉報(bào)或投訴。

第五十二條新建物業(yè)、公有出售房屋和拆遷安置中調(diào)換房屋的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在辦理產(chǎn)權(quán)登記前按照有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。

本條例施行前未交納專項(xiàng)維修資金的物業(yè)或者專項(xiàng)維修資金余額不足首次歸集總額百分之五十的，由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定收交或續(xù)籌。收交或續(xù)籌的比例和方式由業(yè)主大會(huì)決定。

第五十三條專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行業(yè)主所有、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、政府監(jiān)管的原則。

專項(xiàng)維修資金的具體管理辦法，由市人民政府根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定另行制定。

第六章法律責(zé)任

第五十四條違反本條例第五十一條第一款第(二)、(三)、(五)、(六)、(七)、(八)項(xiàng)規(guī)定的，按照城市規(guī)劃、園林綠化、城市市容和環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定處罰。

前款規(guī)定的行政處罰權(quán)，在依法實(shí)行城市管理相對(duì)集中行政處罰權(quán)區(qū)域內(nèi)的，由城市管理行政執(zhí)法機(jī)關(guān)行使;其他區(qū)域內(nèi)的，由有關(guān)部門(mén)按照法定權(quán)限行使。

第五十五條違反本條例第三十六條第二款規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕辦理交接手續(xù)或拒不撤出，或者新物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)行接管的，由縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期仍不改正的，處以一萬(wàn)元以上三萬(wàn)以下罰款，并建議原發(fā)證機(jī)關(guān)吊銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)或者降低其資質(zhì)。

第五十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十七條第二款規(guī)定擅自撤離的，由縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令改正，并處以五千元以上三萬(wàn)元以下罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，建議原發(fā)證機(jī)關(guān)吊銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)。

第五十七條違反本條例的行為，觸犯其他法律、法規(guī)規(guī)定的，由有關(guān)部門(mén)按照其他法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰。

第五十八條業(yè)主或物業(yè)使用人違反本條例規(guī)定或者管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約的約定，損害其他業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。

第七章附則

第五十九條市人民政府可以就物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等，根據(jù)國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定，分別制定具體管理辦法。

第六十條物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約的示范文本，由市房地產(chǎn)管理部門(mén)制訂。

第六十一條本條例自20xx年3月1日起施行。

常州市物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則篇九

物業(yè)管理法可以說(shuō)是社會(huì)和諧建設(shè)中的重要環(huán)節(jié)，下面小編整理了四川省物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則，歡迎閱讀!

第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，改善人居環(huán)境，促進(jìn)社會(huì)和諧，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合四川省實(shí)際，制定本條例。

第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及相關(guān)監(jiān)督管理活動(dòng)適用本條例。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人按照合同約定或者業(yè)主通過(guò)自行管理等方式,對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

第三條 政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

市、縣級(jí)政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

縣級(jí)以上地方政府發(fā)展改革、公安、民政、司法、財(cái)政、環(huán)保、城鄉(xiāng)規(guī)劃、衛(wèi)生、工商、質(zhì)監(jiān)等有關(guān)部門(mén)按照各自職責(zé)，依法實(shí)施對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的服務(wù)和監(jiān)督工作。

第四條 街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)的設(shè)立和業(yè)主委員會(huì)的工作，督促業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé);協(xié)調(diào)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理的關(guān)系，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

居民(村民)委員會(huì)協(xié)助街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府)開(kāi)展物業(yè)管理有關(guān)的工作。

第五條 建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理與社區(qū)管理之間的相關(guān)問(wèn)題。

物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議由物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府)負(fù)責(zé)召集，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、居民(村民)委員會(huì)、公安派出所和物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位等參加。

第六條 縣級(jí)以上地方政府及有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)行業(yè)納入本地現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，制定扶持政策,加強(qiáng)行業(yè)管理,提高專業(yè)化水平，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。

第七條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)和服務(wù)，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益。

第八條 縣級(jí)政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)的申請(qǐng)，以土地使用權(quán)證確定的用地范圍為基礎(chǔ)，并考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù)和社區(qū)建設(shè)等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域。影響消防、避險(xiǎn)、燃?xì)?、電梯以及其他具有共有功能共用設(shè)施設(shè)備使用的，不得分割劃分。

縣級(jí)政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。

第九條 建設(shè)單位在取得商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷(xiāo)售前，應(yīng)當(dāng)持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目核準(zhǔn)或者備案文件、土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等資料，向項(xiàng)目所在地縣級(jí)政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申請(qǐng)劃分物業(yè)管理區(qū)域。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起20日內(nèi)，按本條例第八條規(guī)定進(jìn)行劃分。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域以書(shū)面說(shuō)明和圖紙形式在房屋銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的顯著位置公示。

第十條 已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè)，確需要?jiǎng)澐治飿I(yè)管理區(qū)域的，由業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表向物業(yè)所在地縣級(jí)政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府)的配合下，征求業(yè)主、居民(村民)委員會(huì)的意見(jiàn)，經(jīng)相應(yīng)區(qū)域內(nèi)三分之二以上業(yè)主同意后進(jìn)行劃分，并在相應(yīng)區(qū)域內(nèi)公告。

第十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類物業(yè)配套建筑應(yīng)當(dāng)按照工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范同時(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)、同時(shí)建設(shè)。任何單位和個(gè)人不得擅自改變配套建筑的用途。

第十二條 新建住宅物業(yè)時(shí)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)設(shè)計(jì)配置具備水、電、通風(fēng)、采光等基本使用功能和條件的物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房。

物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房位于地面的部分不低于百分之五十。物業(yè)服務(wù)用房按照房屋建筑總面積的千分之二，且不低于100平方米配置;業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房按照不低于30平方米配置。

城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門(mén)在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)在許可證及其附圖上載明配套建設(shè)的物業(yè)服務(wù)用房的建筑面積。縣級(jí)政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房室號(hào)。

物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房屬全體業(yè)主共有，分別交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)無(wú)償使用。任何組織和個(gè)人不得擅自變更用途，也不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。

第十三條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家、行業(yè)、地方標(biāo)準(zhǔn)配置機(jī)動(dòng)車(chē)、非機(jī)動(dòng)車(chē)停放庫(kù)(位)。

第十四條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的水、電、氣等計(jì)量裝置應(yīng)當(dāng)按照專有部分一戶門(mén)號(hào)一貿(mào)易結(jié)算表、共有部分獨(dú)立計(jì)量表配置。通訊、消防、電梯、安全防范、環(huán)衛(wèi)、郵政等附屬設(shè)施設(shè)備的配置應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。

配套設(shè)施不齊全的老舊住宅區(qū)，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)配合地方政府采取措施逐步改造，實(shí)現(xiàn)供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的分戶計(jì)量、分戶控制。業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為改造工作提供便利。

第十五條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣等終端用戶的分戶計(jì)量表或者終端用戶入戶端口以前的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線按照國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范統(tǒng)一設(shè)計(jì)，由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位依法組織具有資質(zhì)的單位安裝施工，所需費(fèi)用依照有關(guān)工程計(jì)價(jià)規(guī)定確定，由建設(shè)單位承擔(dān)。

建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收后應(yīng)當(dāng)將住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線的所有權(quán)移交給組織安裝施工的專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收并承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)、更新和管理的責(zé)任。

專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備包括變(配)電、二次供水、燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線。

第十六條 本條例實(shí)施前建設(shè)的住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣等終端用戶分戶計(jì)量表或者終端用戶入戶端口以前的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線的所有權(quán)由業(yè)主大會(huì)決定是否無(wú)償移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位;決定無(wú)償移交的，物業(yè)管理區(qū)域所在地縣級(jí)政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格的，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收并負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)、更新和管理。

驗(yàn)收不合格的，由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范提出整改方案，經(jīng)整改合格后移交。住宅物業(yè)尚在工程質(zhì)量保修期內(nèi)的整改費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)，超出保修期的由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

第十七條 依法登記取得房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、繼承等法律關(guān)系已經(jīng)合法占有房屋，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的，在物業(yè)管理中享有業(yè)主權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

第十八條物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

第十九條 業(yè)主在業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)，實(shí)行一人一票，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但在首次業(yè)主大會(huì)上建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的，或者同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算。

(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)依法解除合同或者前期物業(yè)服務(wù)合同到期前90天。

同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能設(shè)立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

第二十一條 符合本條例第二十條第一款規(guī)定情形的，條件具備之日起30日內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立業(yè)主大會(huì)。

符合本條例第二十條第一款規(guī)定情形的，建設(shè)單位未及時(shí)書(shū)面報(bào)告申請(qǐng)?jiān)O(shè)立業(yè)主大會(huì)的，同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付專有部分百分之十以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府)提出設(shè)立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。

保障性住房物業(yè)可根據(jù)其房屋所有權(quán)權(quán)屬成立業(yè)主大會(huì)或由所在地街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府)負(fù)責(zé)組織相關(guān)部門(mén)、物業(yè)使用人、居民(村民)委員會(huì)成立管理委員會(huì)，履行業(yè)主大會(huì)相關(guān)職責(zé)。

第二十二條 街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府)應(yīng)當(dāng)在收到報(bào)告之日起15日內(nèi)會(huì)同物業(yè)管理區(qū)域所在地縣級(jí)政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組，籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府)和居民(村民)委員會(huì)組成，其中業(yè)主代表人數(shù)不得少于總?cè)藬?shù)的三分之二。籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)由街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行書(shū)面公告。

籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府)或者居民(村民)委員會(huì)組織業(yè)主推薦?；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府)代表?yè)?dān)任。

第二十三條 籌備組履行下列職責(zé)：

(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容和形式;

(二)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案;

(三)確認(rèn)業(yè)主身份、業(yè)主投票權(quán)數(shù)和業(yè)主專有部分面積;

(四)擬定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法草案，提出候選人建議名單;

(五)依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則;

(六)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起90日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議?；I備組工作經(jīng)費(fèi)和召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位承擔(dān)。

第二十四條 業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：

(一)制定和修改管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作;

(三)確定物業(yè)管理方式，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

(四)籌集和使用專項(xiàng)維修資金，并監(jiān)督實(shí)施;

(五)制定、修改共有部分管理、使用、經(jīng)營(yíng)等方面的規(guī)程;

(六)法律法規(guī)或者議事規(guī)則確定由業(yè)主大會(huì)決定的其他事項(xiàng)。

第二十五條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利和履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

制定管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定和損害社會(huì)公共利益。

管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

第二十六條業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序和業(yè)主委員會(huì)的屆期、組成和成員任職條件、終止成員資格等事項(xiàng)作出約定，并可以約定業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)成員的設(shè)立、缺席業(yè)主表決權(quán)計(jì)算規(guī)則等事項(xiàng)。

第二十七條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，由5人以上的單數(shù)組成，任期3年或者5年。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。

業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)在作出之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

(一)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉的情況;

(二)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(三)業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主委員會(huì)辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向所在地公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主委員會(huì)印章。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將成立情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第二十九條 業(yè)主委員會(huì)履行以下職責(zé)：

(一)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議，維護(hù)業(yè)主共同權(quán)益;

(二)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況;

(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;

(六)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;

(七)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(二)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定;

(三)物業(yè)服務(wù)合同;

(四)專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況;

(五)物業(yè)共有部分的使用和經(jīng)營(yíng)收益的收支情況;

(六)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況;

(七)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。

第三十一條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿90日前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿仍未換屆改選的，街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府)應(yīng)當(dāng)要求其限期改選;逾期不改選的，街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府)應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主進(jìn)行換屆選舉。

第三十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起10日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府)監(jiān)督下將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府)協(xié)助收回。

業(yè)主委員會(huì)委員資格屆內(nèi)終止或被罷免的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起7日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會(huì)移交由其保管的前款所列文件資料及財(cái)物。

第三十三條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：

(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓等原因不再是業(yè)主的;

(二)因健康等原因喪失履行職責(zé)能力的;

(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他情形。

(一)挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn);

(二)索取收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益;

(三)利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免其物業(yè)服務(wù)費(fèi);

(四)泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng);

(六) 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他罷免資格的情形。

(一)全體業(yè)主共有部分物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益;

(二)全體業(yè)主共同交納;

(三)業(yè)主自愿捐贈(zèng)等其他合法方式。

工作經(jīng)費(fèi)開(kāi)支范圍、標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)主委員會(huì)委員的工作補(bǔ)貼，由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)妥善保管工作經(jīng)費(fèi)，并每半年向業(yè)主書(shū)面公告收支情況。

(一)住宅物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積低于3萬(wàn)平方米的;

(二)投標(biāo)人少于3個(gè)的;

(三)法律、法規(guī)另有規(guī)定的。

(一)臨時(shí)管理規(guī)約樣本;

(二)通過(guò)招投標(biāo)等法定方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的證明文件;

(三)前期物業(yè)服務(wù)合同;

(四)物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房的配置圖紙及證明文件;

(五)房屋使用說(shuō)明書(shū)。

第三十八條 建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂房屋

買(mǎi)賣(mài)合同

物業(yè)買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約，履行前期物業(yè)服務(wù)合同。

第三十九條 新建住宅物業(yè)實(shí)行物業(yè)交付承接查驗(yàn)制度。承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位在新建小區(qū)竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)參加，可以聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行。

第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)服務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分及其相應(yīng)的物業(yè)檔案進(jìn)行查驗(yàn)，簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利與義務(wù)。發(fā)現(xiàn)共有部分與竣工圖及其規(guī)劃設(shè)計(jì)審批文件不符或者有質(zhì)量安全問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知建設(shè)單位，并按照有關(guān)規(guī)定處理。

第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，將查驗(yàn)文件向物業(yè)所在地的縣級(jí)政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定與建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)檔案和物業(yè)服務(wù)檔案、業(yè)主權(quán)屬等資料的移交手續(xù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自辦理移交手續(xù)之日起30日內(nèi)，持相關(guān)資料向縣級(jí)政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

第四十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

第四十四條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立法人資格和從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的相應(yīng)資質(zhì)。從事物業(yè)服務(wù)的管理人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書(shū)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。

第四十五條 業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同自行終止。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起30日內(nèi)，向市、縣級(jí)政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

第四十六條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)用房、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

第四十七條 物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)包含下列內(nèi)容：

(二)共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)和管理;

(三)共有部位的綠化、環(huán)境衛(wèi)生的保養(yǎng)和維護(hù);

(四)秩序維護(hù)、安全防范、車(chē)輛停放管理等事項(xiàng);

(六)法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以就超出物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)與相關(guān)業(yè)主另行約定。

第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定，健全安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，為業(yè)主提供安全高效便捷的服務(wù)。未履行約定義務(wù)的，依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務(wù)人員在從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益。

第四十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省的有關(guān)規(guī)定向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)定期報(bào)送信用檔案信息、統(tǒng)計(jì)報(bào)表等相關(guān)資料。

第五十條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平、公開(kāi)、質(zhì)價(jià)相符的原則，由合同雙方當(dāng)事人予以約定。前期物業(yè)服務(wù)和保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由縣級(jí)地方政府價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定政府指導(dǎo)價(jià)，并定期公布。

同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)同一物業(yè)類型、同一物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行同一價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

(一)公共服務(wù)產(chǎn)品能耗價(jià)格調(diào)整的;

(二)業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和物業(yè)服務(wù)等級(jí)變動(dòng)的;

(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用調(diào)整的;

(四)其他政策性費(fèi)用調(diào)整的。

物業(yè)管理區(qū)域所在地縣級(jí)政府價(jià)格行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督和管理。調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生糾紛時(shí)，物業(yè)服務(wù)合同雙方當(dāng)事人可以向物業(yè)管理區(qū)域所在地縣級(jí)政府價(jià)格行政主管部門(mén)設(shè)立的價(jià)格認(rèn)證機(jī)構(gòu)申請(qǐng)對(duì)調(diào)價(jià)幅度的合理性進(jìn)行評(píng)審。

第五十二條 已竣工驗(yàn)收但尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。

建設(shè)單位與業(yè)主按照約定交付方式已交付物業(yè)的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。建設(shè)單位與業(yè)主另有約定的從其約定。

第五十三條 物業(yè)服務(wù)合同雙方當(dāng)事人解除或者終止物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同履行必要的告知義務(wù);合同未約定告知期限的，應(yīng)當(dāng)提前60日告知。

(一)移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案;

(三)移交物業(yè)服務(wù)用房;

(四)分項(xiàng)清算預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用;

(五)專項(xiàng)維修資金使用情況資料;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照本條第一款履行告知義務(wù)并辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務(wù)。

第五十四條 有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)服務(wù)：

(一)合同期滿未續(xù)約的;

(二)依法、依約定解除合同的;

(三)法律、法規(guī)規(guī)定不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。

第五十五條 經(jīng)業(yè)主共同決定可以對(duì)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┳孕泄芾?。?shí)行自行管理的全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)通過(guò)管理規(guī)約就管理事項(xiàng)、管理實(shí)施方式、管理責(zé)任的承擔(dān)方式等事項(xiàng)共同作出約定。

第五十六條 縣級(jí)政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督和信用管理，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同履行其義務(wù)，協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的糾紛。

公安、環(huán)境保護(hù)、城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)、工商、質(zhì)監(jiān)、城管執(zhí)法等部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的管理和指導(dǎo)，接到有關(guān)違反治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定行為的報(bào)告或發(fā)生安全事故的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查處理。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合各級(jí)政府、居民(村民)委員會(huì)和各相關(guān)部門(mén)依法開(kāi)展的各項(xiàng)工作。

第五十七條 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位、建設(shè)單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，可以向街道(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))人民調(diào)解委員會(huì)申請(qǐng)調(diào)解。

第五十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)的使用與維護(hù)，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定及業(yè)主大會(huì)的決定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。

(一)房屋裝飾裝修損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等行為;

(二)違章搭建建筑物和構(gòu)筑物等行為;

(四)擅自改變房屋、綠地使用性質(zhì)等行為;

(五)隨意堆放、傾倒垃圾、雜物等行為;

(七)占用消防通道、封堵出入口通道等行為;

(八)超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)排放噪聲或產(chǎn)生振動(dòng)，影響居民生活的行為;

(九) 法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

第六十條 因維修物業(yè)或者公共利益需要，確需臨時(shí)占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第六十一條 業(yè)主專有部分出現(xiàn)危害安全、影響容貌、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按整體設(shè)計(jì)要求及時(shí)養(yǎng)護(hù)、維修，相鄰物業(yè)業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供便利。

第六十二條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋過(guò)程中產(chǎn)生的建筑垃圾，由業(yè)主、物業(yè)使用人負(fù)責(zé)清理。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清理的，應(yīng)當(dāng)約定清理的費(fèi)用。

第六十三條 業(yè)主出租房屋，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主和物業(yè)使用人不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約，擅自將住宅、車(chē)庫(kù)或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。

第六十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯由業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定和特種設(shè)備有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，承擔(dān)特種設(shè)備使用單位職責(zé)。

電梯的日常維護(hù)保養(yǎng)單位，應(yīng)當(dāng)對(duì)其安全性能負(fù)責(zé)，保證電梯的安全運(yùn)行。接到故障通知后，應(yīng)當(dāng)立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)，并采取必要的應(yīng)急救援措施。

第六十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃設(shè)置的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè)，物業(yè)管理區(qū)域條件允許并經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以新劃定車(chē)位，用于業(yè)主停車(chē)。但不得占用消防通道、公共綠地，不得妨礙行人和其他車(chē)輛的正常通行。

屬于建設(shè)單位所有的車(chē)位、車(chē)庫(kù)出租(售)的，應(yīng)當(dāng)在15日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示擬出租(售)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的數(shù)量、相關(guān)證明文件和出租(售)價(jià)格及承租(購(gòu)買(mǎi))人條件等。

公安、消防、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)、郵政等特種車(chē)輛執(zhí)行公務(wù)時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)臨時(shí)停放，不得收費(fèi)。

第六十六條 業(yè)主大會(huì)決定利用共有部分劃定車(chē)位、設(shè)置廣告等方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，其獲得的收益，有約定的按照約定分配;沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積的比例補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金、支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)等。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期公布經(jīng)營(yíng)收益的收支情況。

業(yè)主大會(huì)決定利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為管理，并向其支付報(bào)酬。

第六十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣等有關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位提供產(chǎn)品服務(wù)的費(fèi)用，業(yè)主專有部分使用的，由業(yè)主承擔(dān);物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān);部分業(yè)主或者全體業(yè)主共同使用的，由相關(guān)業(yè)主共同分擔(dān)。

供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家核準(zhǔn)的價(jià)格、計(jì)量裝置的記錄和合同約定向產(chǎn)權(quán)分割后的最終用戶計(jì)收有關(guān)費(fèi)用，用戶應(yīng)當(dāng)按照合同約定按時(shí)足額交納費(fèi)用。

任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳有關(guān)費(fèi)用或要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供無(wú)償服務(wù)。

第六十八條 物業(yè)保修期內(nèi)，因建設(shè)工程質(zhì)量問(wèn)題發(fā)生的維修等費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)，不得從專項(xiàng)維修資金中列支。

物業(yè)保修期屆滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、維修、保養(yǎng)和管理責(zé)任，由業(yè)主共同承擔(dān)。共有物業(yè)的維修、更新、改造費(fèi)用，由共有該物業(yè)的業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)專有部分建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>

第六十九條 住宅物業(yè)和住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)出售時(shí)，物業(yè)出售人和買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省的規(guī)定交存專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用，由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)的除外。專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)存入銀行專項(xiàng)維修資金專戶，按幢立賬、按戶核算。

未建立首期專項(xiàng)維修資金或者專項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省的相關(guān)規(guī)定、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)的決定，及時(shí)補(bǔ)建或者再次籌集專項(xiàng)維修資金。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，其交存的住宅專項(xiàng)維修資金余額不予退還，一并轉(zhuǎn)讓給物業(yè)買(mǎi)受人。

業(yè)主委員會(huì)或者受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年至少公布一次專項(xiàng)維修資金的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第七十條 建設(shè)單位未按照本條例第二十一條規(guī)定報(bào)告申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)前，住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修、更新和改造的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)維修責(zé)任，不得動(dòng)用專項(xiàng)維修資金。

(一)屋面防水損壞造成滲漏的;

(二)電梯、消防、安防等共用設(shè)施設(shè)備存在嚴(yán)重安全隱患的;

(三)樓體外墻墻面有脫落危險(xiǎn)，危及人身安全的;

(五)其他危及公共安全和物業(yè)使用功能的緊急情況。

房地產(chǎn)行政主管部門(mén)接到緊急情況維修申請(qǐng)報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)辦理相關(guān)手續(xù)。

第七十二條 專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等費(fèi)用，由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔(dān)，不得從專項(xiàng)維修資金中列支。

專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障或損壞時(shí)，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、更新，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。

專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位可以將專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等事宜委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照委托合同向?qū)I(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取報(bào)酬。

第七十三條 違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有規(guī)定的，從其規(guī)定。

(一)未按本條例第十二條規(guī)定配置或者擅自處分物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房的，責(zé)令限期改正，沒(méi)收違法所得，并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款。

(四)未按本條例第五十四條規(guī)定退出物業(yè)管理區(qū)域的，責(zé)令限期退出;逾期拒不退出的，處5萬(wàn)元以上15萬(wàn)元以下的罰款。

第七十六條 供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位違反本條例第十五條、第十六條規(guī)定，無(wú)正當(dāng)理由拒絕、拖延安裝施工或者拒絕接收住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的，由縣級(jí)以上地方政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正。影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財(cái)產(chǎn)損害的，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位未按本條例第七十二條規(guī)定履行維修、養(yǎng)護(hù)、更新等義務(wù)及承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用的，由縣級(jí)以上地方政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，逾期未改正的，處10萬(wàn)元以上30萬(wàn)元以下的罰款。

第七十七條 房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府)和其他有關(guān)部門(mén)的工作人員在物業(yè)管理工作中，濫用權(quán)利、玩忽職守、循私舞弊的，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第七十八條 業(yè)主委托其他管理人提供物業(yè)管理服務(wù)的，參照本條例中關(guān)于委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第七十九條 本條例自2019年7月1日起施行。