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前期介入工作匯報(bào) 前期介入工作實(shí)訓(xùn)篇一
第一章
規(guī)劃設(shè)計(jì)介入與建設(shè)施工介入
第一節(jié)規(guī)劃設(shè)計(jì)介入
規(guī)劃設(shè)計(jì)人員側(cè)重于依據(jù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和建筑規(guī)范進(jìn)行規(guī)劃與設(shè)計(jì)，往往忽視了物業(yè)管理的特點(diǎn)和需求，以及客戶敏感的問題，這就要求物業(yè)公司事先應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的投資規(guī)劃、物業(yè)檔次、建筑規(guī)模、環(huán)境與道路規(guī)劃、居住人口數(shù)量等前提條件，從建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、設(shè)施設(shè)備選型及安裝、降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)等方面入手，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段向開發(fā)商提出合理化建議。一、規(guī)劃設(shè)計(jì)介入的主要方面
本章所論述的規(guī)劃設(shè)計(jì)介入，是指除各類設(shè)備系統(tǒng)之外的公共區(qū)域或具有公益性質(zhì)的建筑及設(shè)施的前期規(guī)劃介入。(一)配套設(shè)施的完善
對于一個較大型的居住小區(qū)而言，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)周邊區(qū)域環(huán)境著重考慮幼兒園、學(xué)校、生活服務(wù)功能(如商業(yè)、飲食、郵政、銀行、娛樂健身等)、鍋爐房、垃圾站等配套設(shè)施，而作為物業(yè)公司應(yīng)關(guān)注以下幾點(diǎn)。
1.這些配套設(shè)施在小區(qū)內(nèi)的布局是否合理、是否方便、是否有利于將來在小區(qū)內(nèi)形成一個中心服務(wù)區(qū)。
2．這些配套設(shè)施對住戶是否會造成某些干擾或影響(如噪音、氣味、環(huán)境衛(wèi)生等)。
3．這些配套設(shè)施是否便于物業(yè)公司對它們進(jìn)行管理(如環(huán)境管理、交通和治安管理、垃圾清運(yùn)等)。(二)物業(yè)基本狀況
物業(yè)基本狀況是籌建物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、配備管理服務(wù)人員、測算物業(yè)管理成本、制定物
業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等的基本依據(jù)，只有了解了這些基本狀況，物業(yè)公司才能夠有效參與前期管理。
物業(yè)基本情況包括以下幾個方面。1.未來小區(qū)的檔次、人口密度和數(shù)量。2.建筑物的密度、層高、地下建筑狀況。3.附屬建筑物的使用功能和建筑面積。
4.區(qū)內(nèi)環(huán)境及周邊環(huán)境，包括景觀及綠化面積、公共設(shè)施。 5.公建區(qū)域及面積。6.小區(qū)出入口及區(qū)內(nèi)道路。
7.公共設(shè)備，如供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、電梯、通風(fēng)及空調(diào)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、自動消防系統(tǒng)、通信及寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。 8．停車場(庫)等的基本狀況。(三)水、電、氣供應(yīng)容量
物業(yè)公司參與水、電、氣供應(yīng)容量規(guī)劃的原因在于：設(shè)計(jì)人員一般只依據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，但是國家標(biāo)準(zhǔn)只是一個帶有普遍意義的基本規(guī)定，而實(shí)際情況則多有不同；物業(yè)公司根據(jù)多年的管理經(jīng)驗(yàn)，對小區(qū)的實(shí)際能源需求量及潛在的能源增長需求量，較之設(shè)計(jì)人員有著更全面的了解。因此，物業(yè)公司在對小區(qū)物業(yè)基本狀況了解的基礎(chǔ)上，應(yīng)詳細(xì)測算水、電、氣的真實(shí)供應(yīng)容量，以避免將來遭遇“瓶頸”問題。
此外，臨時供電也是物業(yè)公司所應(yīng)關(guān)注的問題。一項(xiàng)物業(yè)的建成、交付使用，在業(yè)主(租戶)入住后相當(dāng)長的一段時期內(nèi)，可能會由于開發(fā)商的原因(如投資經(jīng)費(fèi)不足)，小區(qū)的正式供電系統(tǒng)遲遲不能投入使用，致使小區(qū)的供電在較長時期內(nèi)必須依靠建設(shè)施工時的臨時供電系統(tǒng)，而這個時期少則1～2年，多則4～5年，甚至更長。所以，物業(yè)公司在測算電的供應(yīng)容量時，不僅要測算正式供電的設(shè)計(jì)容量，還要測算施工用電的實(shí)際容量能否滿足物業(yè)交付使用后較長“臨時供電”期的實(shí)際需求，以保證在較長“臨時供電”期內(nèi)能夠安全供電并能滿足潛在的增長需求。這些都要在前期規(guī)劃中以正式文件報(bào)告開發(fā)商，使開發(fā)商在同地方供電管理部門簽訂供電協(xié)議時留有余地。
公共用水、用電不能安裝過多的計(jì)量表，以免造成資金浪費(fèi)，而且也不便于管理。所以，公共用水、用電設(shè)計(jì)時應(yīng)盡量集中，較大型社區(qū)可采用分區(qū)集中的方式，以減少水表、電表的安裝數(shù)量。(四)物業(yè)管理用房的規(guī)劃
物業(yè)管理用房是開發(fā)商委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的，物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)將來物業(yè)管理的規(guī)模和實(shí)際需求對設(shè)計(jì)進(jìn)行審核，避免以后給物業(yè)管理工作帶來困難。物業(yè)管理用房的規(guī)劃一般應(yīng)從以下幾個方面進(jìn)行審核。
1．提供良好的辦公環(huán)境
(1)以方便業(yè)主為目的，物業(yè)公司辦公地點(diǎn)距各住宅樓的距離應(yīng)大體相當(dāng)。
(2)以方便業(yè)主為目的設(shè)計(jì)物業(yè)辦公的流程模式，并在此基礎(chǔ)上對物業(yè)的辦公用房布局進(jìn)行審核，看其是否符合辦公流程的要求。(3)辦公用房間數(shù)量和面積是否夠用。
(4)庫房及工作間的面積是否夠用，并且盡可能將庫房和工作間安排在相鄰處，這對日后的工作和管理十分有利。
(5)認(rèn)真審核建筑平面圖，對哪些地方需要改變門的位置、哪些地方需要打隔斷并重新開門、哪些房間便于使用功能的組合等都要仔細(xì)研究和規(guī)劃，否則等施工完畢就無法進(jìn)行改造了。
(6)如有需要應(yīng)考慮外聘方辦公用房、工作用房、庫房的需求。外聘方是指電梯維修保養(yǎng)公司、保安公司、保潔公司和綠化公司等。(7)由于物業(yè)辦公用房多被安排在地下，所以要盡可能爭取良好的采光和通風(fēng)條件。2．提供良好的休息環(huán)境
(1)員工的生活環(huán)境同辦公環(huán)境一樣，都是物業(yè)公司對環(huán)境管理的重要組成部分。物業(yè)公司對辦公環(huán)境提出要求，是為了給員工提供良好的工作條件；對生活環(huán)境提出要求，是為了給員工提供良好的休息條件。二者的目的都是提高員工的身心健康，提高工作效率。(2)員工住宿條件應(yīng)能滿足以下要求：住宿房間數(shù)量和面積夠用；員工食堂、文化娛樂、衛(wèi)生間、洗浴室列入規(guī)劃且規(guī)劃合理。這里不僅要滿足物業(yè)公司自身員工的住宿需求，還要滿足外聘方員工的住宿需求。
(3)由于開發(fā)商將員工住宿和活動用房設(shè)計(jì)在地下建筑內(nèi)，所以應(yīng)爭取盡可能好的采光、通風(fēng)條件(有時開發(fā)商為了節(jié)省投資，不設(shè)計(jì)天井)，以保證員工的身心健康。
(4)較高檔次的住宅小區(qū)多為低層建筑，地下一層是業(yè)主的私房，且不建地下二層，這意味著物業(yè)公司可以利用的地下房間的數(shù)量有限，因此，物業(yè)公司更應(yīng)該對物業(yè)管理用房、員工住宿、生活用房的數(shù)量和使用功能進(jìn)行詳細(xì)審核，以避免將來物業(yè)用房的數(shù)量不足和功能不完善。
(五)建筑材料的選用
優(yōu)質(zhì)材料是建造優(yōu)質(zhì)物業(yè)的基礎(chǔ)，如何選用建筑材料從表面上看是開發(fā)商和設(shè)計(jì)單位的責(zé)任，與物業(yè)管理公司無關(guān)，其實(shí)不然。1．物業(yè)公司在長期的管理和使用實(shí)踐中，對各類建筑材料、各類設(shè)備設(shè)施、通用器材和材料質(zhì)量的了解比較全面。
2．對相同的材料、設(shè)備設(shè)施和通用器材，哪一個廠家或哪一個品牌的質(zhì)量好、售后服務(wù)優(yōu)良，物業(yè)公司能掌握到第一手資料，這一優(yōu)勢是開發(fā)商和設(shè)計(jì)單位都沒有的。
3．為了打造一個優(yōu)質(zhì)的物業(yè)基礎(chǔ)，為了全體業(yè)主的切身利益，為了將來物業(yè)公司與業(yè)主之間建立良好的關(guān)系，為了降低物業(yè)管理成本，物業(yè)公司有責(zé)任將優(yōu)質(zhì)的建筑材料、設(shè)備設(shè)施和通用器材以書面形式推薦給開發(fā)商，供開發(fā)商和設(shè)計(jì)單位選用。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)介入的具體內(nèi)容(一)小區(qū)公共建筑規(guī)劃
1．規(guī)劃有幼兒園、學(xué)校的小區(qū)，每千人建筑面積為559～850平方米。
2．幼兒園應(yīng)布置在環(huán)境安靜，接送方便的地段，兒童活動室和活動場地應(yīng)有良好的朝向，保證室外有一定面積的硬地和一定數(shù)量的活動器械。
3．由于小學(xué)或初中學(xué)生活潑好動，所以學(xué)校應(yīng)布置在小區(qū)邊緣，選擇比較僻靜的地段，并與住宅保持一定距離，以避免其室外活動的喧嘩聲干擾住戶。
4．規(guī)劃有商業(yè)、服務(wù)建筑的小區(qū)，每千人建筑面積為353～389平方米。
5．規(guī)劃有金融、郵電建筑的小區(qū)，每千人建筑面積為16～22．5平方米。
6．附屬建筑如變電站、水泵房、鍋爐房、燃?xì)庹{(diào)壓站、垃圾站等是否滿足使用，并考慮建筑位置是否合理，是否會擾民。7.商業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融、郵電、居民委員會的布局應(yīng)相對集中，以便形成小區(qū)的服務(wù)中心。服務(wù)中心一般應(yīng)布局在小區(qū)的主出入口附近以方便居民，但同時也要考慮可能產(chǎn)生的噪聲擾民和氣味污染等問題。
8．居民委員會用房及業(yè)主委員會用房的使用功能一般分兩類：一類是辦公用房；一類是公眾娛樂用房，如圖書(報(bào)章)閱覽室、會議室、乒乓球室、舞廳及其他與老年人相關(guān)的文化活動等。
9．居民委員會辦公用房的規(guī)劃應(yīng)符合政府的規(guī)定，按小區(qū)人口／戶數(shù)的規(guī)模規(guī)劃設(shè)置居民委員會及其用房面積。一般當(dāng)達(dá)到2 000～3 000戶時應(yīng)設(shè)置居民委員會。
10．居民委員會用房的建筑面積按以下原則考慮：規(guī)模為較小型居住區(qū)時，不考慮單獨(dú)設(shè)立；規(guī)模為較大型居住區(qū)時，建筑面積按照每100戶設(shè)置15平方米（含）以上。
11．業(yè)主委員會辦公用房面積可以參照居民委員會用房(小于其面積)，可與居民委員會辦公室設(shè)在同一座樓內(nèi)，與物業(yè)公司辦公區(qū)相近，方便工作聯(lián)系。
12．居民委員會和業(yè)主委員會辦公用房最好不與物業(yè)公司在同一座樓內(nèi)。
(二)小區(qū)公共道路規(guī)劃 1道路的使用功能
(1)應(yīng)考慮便利居民日常生活方面的交通出行，如步行、騎自行車、駕駛機(jī)動車通行等。
(2)便于清潔垃圾、遞送郵件等市政公用車輛通行。
(3)便于救護(hù)、消防、裝修及搬家等車輛的通行，尤其是樓前小路更應(yīng)考慮救護(hù)、消防、裝修及搬家車輛的通行。
(4)有些設(shè)計(jì)為了片面追求藝術(shù)效果，將小區(qū)的非主要干道(如樓前的甬道)設(shè)計(jì)得寬窄不一，窄處機(jī)動車輛難以通行，且有些拐彎設(shè)計(jì)成死角，車輛難以轉(zhuǎn)向，如果車輛強(qiáng)行通過，勢必會碾壓路旁的綠地、花木甚至損壞道牙。2．小區(qū)道路分級
(1)一級道路是小區(qū)的主要道路，是解決小區(qū)內(nèi)外聯(lián)系的主干道，路寬應(yīng)在9米以上。
(2)二級道路是小區(qū)次要道路，用以解決內(nèi)部聯(lián)系，路寬為7米以上。
(3)三級道路為小區(qū)內(nèi)的支路，用以解決住宅組群的聯(lián)系，路寬不小于4米。
(4)四級道路為樓門前道路，路寬不小于3米，能滿足上面所述的機(jī)動車通行要求。3．小區(qū)道路的規(guī)劃要求
(1)建筑物外墻面與人行道邊緣間距應(yīng)大于1．5米，與機(jī)動車道的距離應(yīng)不小于3米。
(2)盡端式道路其長度不宜超過120米，盡端處應(yīng)有12米×2米的回車場地。
(3)單車道，每隔150米應(yīng)有一段回車處。
(4)道路兩邊應(yīng)設(shè)有立道牙，以利于保護(hù)綠地，并防止下雨時綠地中的泥水、雜物流入路面。
(5)休閑區(qū)的甬道或人行步道應(yīng)因地制宜，不一定全部采用立道牙，但要考慮防止行人踩踏綠地的措施。例如，在過往行人較多的步行道兩側(cè)鋪裝漏孔磚，尤其在道路轉(zhuǎn)彎處，漏孔磚的鋪設(shè)面積更應(yīng)大一些，以防止行人貪走近道，踩踏綠地。
(6)在甬道兩邊栽種小灌木形成“綠籬”，也可以起到阻隔作用。為了景觀多樣性，可采用“綠籬”隔離和漏孔磚交替使用。4．道路鋪裝要求
(1)高檔小區(qū)可采用不同色彩的石材或其他彩色磚來鋪裝路面，而不宜采用瀝青路面。
(2)鋪裝用的彩磚或石材的品種、規(guī)格不宜過多，否則會加大日后維修用儲料的成本，一般應(yīng)控制在五種以內(nèi)，既可以滿足不同風(fēng)格的美觀效果要求，也可以降低日后的儲料成本。
(3)有機(jī)動車通過的路面，鋪裝材料(不論是石材還是彩磚)的尺寸不宜過大并應(yīng)達(dá)到一定的厚度，以滿足承載要求，避免重載車輛對路面的損壞。
(4)鋪裝應(yīng)采用防滑材料，避免雨、雪天摔傷行人。(5)鋪裝路面應(yīng)平坦，無溝縫，便于清潔。(6)鋪裝路面應(yīng)易于滲水、排水，避免路面積水。(三)自行車（摩托車）棚布局規(guī)劃
低層建筑的小區(qū)，一般不設(shè)計(jì)地下室作為自行車存放處，多在室外設(shè)置自行車棚，此時，應(yīng)按下述原則考慮。
1．集中設(shè)置有利于管理，但既要考慮合理的服務(wù)半徑，又要考慮管理的經(jīng)濟(jì)合理性。
2．分散設(shè)置不宜過多，要相對集中，并使周邊的住戶感到便利。3．因是地面建筑，所以自行車棚的風(fēng)格和式樣應(yīng)與小區(qū)的建筑風(fēng)格一致。
4．因自行車棚周邊一般會有綠地，所以要對通往自行車棚通道的走向進(jìn)行合理規(guī)劃，防止行人出入自行車棚時走捷徑，踩踏綠地。(四)娛樂、健身場所規(guī)劃 1．兒童游戲場地規(guī)劃
在規(guī)劃設(shè)計(jì)時應(yīng)考慮不同年齡段兒童的特點(diǎn)和需要，一般分為幼兒(2歲以下)、學(xué)齡前兒童(3～6歲)、學(xué)齡兒童(6～12歲)三個年齡組。
(1)幼兒需要家長或成年人帶領(lǐng)，活動量較??；學(xué)齡前兒童有很強(qiáng)的依戀家長的心理，活動量和能力都不大，這兩組年齡段的兒童游戲場地宜靠近住宅旁，可與老年人、成年人休息活動場地結(jié)合布置。(2)學(xué)齡兒童體力及活動能力都較大，伴隨而來的喧嘩聲也大，因此他們的游戲場地應(yīng)遠(yuǎn)離住宅，以減少對住戶的干擾。2．老年人、成年人休息及健身場所
老年人和成年人的活動主要是鍛煉、聊天、打牌、下棋、乘涼或曬太陽，因而其活動場所應(yīng)布置在環(huán)境較為安靜、景色較為優(yōu)美的地段，一般可結(jié)合公共綠地單獨(dú)設(shè)置或與幼兒及學(xué)齡前兒童游戲場地結(jié)合設(shè)計(jì)。
3．對設(shè)施的使用功能性設(shè)計(jì)
物業(yè)公司應(yīng)從住戶的視角出發(fā)，盡可能全面、細(xì)致地考慮各種設(shè)施的使用問題，如是否安全、規(guī)范、既方便使用又方便維護(hù)等，提出合理化建議，提請開發(fā)商和設(shè)計(jì)單位注意。(五)園區(qū)景觀和綠化規(guī)劃
園區(qū)景觀和綠地不僅能美化園區(qū)，改善小氣候，凈化空氣，減少噪聲，為住戶創(chuàng)造一個優(yōu)美、舒適、安逸的居住環(huán)境，同時也是城市美化的組成部分。
1．結(jié)合投資規(guī)模、小區(qū)的檔次、小區(qū)建筑的主體風(fēng)格及小區(qū)的主體文化內(nèi)涵等因素進(jìn)行景觀形式、風(fēng)格的規(guī)劃。
2．一般應(yīng)將主體景觀設(shè)置在小區(qū)的主出人口處及園區(qū)的中心地帶，形成園區(qū)整體景觀的核心部分。小區(qū)主出入口區(qū)域的景觀最好能體現(xiàn)出小區(qū)名稱的內(nèi)涵。
3園區(qū)內(nèi)的水景景觀不宜過多，較小型小區(qū)有一處即可；中型小區(qū)有1～2處即可；較大型的小區(qū)有2～3處即可，但也應(yīng)盡可能取下限。如此考慮，不但節(jié)省了水資源和電能，也降低了物業(yè)管理成本。4．由于木棧道的使用壽命短，且養(yǎng)護(hù)費(fèi)用高，一般1～2年即自然損毀，所以景觀中的木棧道應(yīng)不用或少用。
5．園區(qū)里不宜制作太多的“地形”，可在重點(diǎn)地方少量修建。6．人造上丘或高地不宜過高，坡度應(yīng)盡量緩和，以利于存水。此外，人造土丘或高地不能離住戶窗戶太近。
7．盡量少建或不建樹池，即使建造，其高度不應(yīng)超過50厘米、內(nèi)徑應(yīng)不小于1．5米(方形樹池比圓形樹池要美觀、大方)。如此規(guī)定的原因在于使樹根扎在樹池之下，既有利于樹木生長，而且待樹木長大后，樹根也不會將樹池拱裂。(六)綠地組成及綠化標(biāo)準(zhǔn) 1．綠地組成(1)公共綠地，指居民公共使用的綠化用地，如居住區(qū)小公園、小區(qū)周邊的綠地及林蔭道等。
(2)公建專用綠化用地，指同區(qū)內(nèi)的幼兒園、學(xué)校、商業(yè)服務(wù)中心等處的綠化用地。
(3)庭院綠地，指住宅四周的綠化用地，包括住戶的小院。(4)道路綠地，指同區(qū)內(nèi)各道路的行道樹及綠地。2．居住區(qū)綠地標(biāo)準(zhǔn)
以“居民平均占有綠地面積”和“居住區(qū)用地的綠化覆蓋率”兩個指標(biāo)來衡量。原建設(shè)部制定的指標(biāo)為2～4平方米／人，因各地區(qū)具體情況不同，還應(yīng)遵循地方政府的規(guī)定。3．綠地率
綠地率指在居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率(不包括屋頂、曬臺的人工綠地)。通常新建小區(qū)綠地率不低于30％，舊小區(qū)綠地不低于25％。4．綠化率
綠化率指建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率(％)。綠化率一般要高于綠地率。5．綠地的規(guī)劃及功能
(1)遵循集中與分散、重點(diǎn)與一般、點(diǎn)線面結(jié)合的原則，形成完整統(tǒng)一的居住區(qū)綠地系統(tǒng)，并與城市綠地系統(tǒng)相協(xié)調(diào)。(2)充分利用原有的自然資源和自然條件。(3)植物配置和種植力求投資少、管理方便、效益好。(4)園內(nèi)小塊公共綠地，主要供居民(特別是老人、兒童)使用。綠地以觀賞為主．也可在其中靈活設(shè)置一些游戲娛樂設(shè)施，供休息、活動用。
(5)宅旁和庭院綠地主要功能是供業(yè)主休息及活動。
(6)為保證采光，不宜在窗前種植高大型喬木和灌木。如果種植，則距離窗戶應(yīng)不小于5米。
(7)院落之間可用“綠籬”、柵欄或花墻隔離。高層住宅前后的綠地，因樓群間隔較大，可作為一般的公共活動之用。
(8)道路綠化在交叉路口的視距三角形內(nèi)，不應(yīng)栽植高大喬木、灌木，以免影響駕駛員視線。
(9)在地下建筑物上方種植，其土層厚度一般不應(yīng)小于1．5米，植大樹處土層厚度應(yīng)不小于2米。
(10)所有施工中應(yīng)改良士壤，或按《城市園林綠化工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》中對土質(zhì)的要求進(jìn)行施工，施工中應(yīng)施底肥。
以上這些要求應(yīng)在設(shè)計(jì)文件中明確規(guī)定。(七)審核景觀、綠化設(shè)計(jì)
設(shè)計(jì)圖紙是規(guī)劃的體現(xiàn)，也是施工的依據(jù)。從某種意義上講，審核圖紙比規(guī)劃介入更為重要，因?yàn)樽罱K的結(jié)果是依照圖紙建成的。
受設(shè)計(jì)人員的知識、觀念、經(jīng)驗(yàn)及思考問題的角度等因素影響，其設(shè)計(jì)中會出現(xiàn)諸多偏差或錯誤，若不予以糾正，勢必會給后期的綠化養(yǎng)護(hù)管理工作帶來許多困難，加大綠化養(yǎng)護(hù)管理的成本?；诖耍飿I(yè)公司必須認(rèn)真審核景觀、綠化的設(shè)計(jì)圖紙，從整體景觀效果、使用功能、日后養(yǎng)護(hù)、管理成本等方面進(jìn)行綜合分析，糾正圖紙錯誤和偏差，以期最終實(shí)現(xiàn)“管理方便、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用少、綠化效果好”的目標(biāo)。
1．選配植物的一般原則
(1)大量而普遍的綠化應(yīng)選擇適宜本地條件、易長、易管、少修剪和少蟲害的喬木、灌木樹種。
(2)在入口及公共活動場所，應(yīng)選擇觀賞性的喬木、灌木或少量花卉。
(3)為較快形成綠化效果，可采用速生與慢生相結(jié)合的樹種，并以速生樹種為主。
(4)行道樹宜選用遮蔭強(qiáng)的樹種。
(5)所有游戲娛樂、健身場地、路邊不得種植有刺、有毒植物。(6)為提高美化效果，可采用喬木和灌木、常綠與落葉、不同樹形及色彩多變化的樹種搭配組合。
(7)根據(jù)當(dāng)?shù)氐臍夂驐l件，選擇適宜本地區(qū)生長的植物。(8)盡量少種或不種時令花卉和草本花卉。
(9)盡量少種宿根花卉，即使栽種，其面積也不應(yīng)過大。2．選擇植物品種的錯誤
(1)設(shè)計(jì)圖中選用了不適宜本地區(qū)種植的樹種。
①白樺，適宜生長于海拔高的山區(qū)。
②梅樹，適宜生長于長江中下游地區(qū)。③菩提樹，適宜生長于西雙版納地區(qū)或北方溫室。
(2)選用了本地區(qū)市場少見且價格較貴的樹種，如樸樹、槲樹、朝鮮溲疏等，這些樹種均難以購得。
(3)選用的樹種偏少，會使綠化效果單調(diào)。(4)部分區(qū)域設(shè)計(jì)種植密度過高，不利于樹木生長。(5)綠籬及色帶選用過多，會導(dǎo)致養(yǎng)護(hù)費(fèi)用增加。
(6)水杉因其樹冠為圓錐形，不是大樹冠，所以遮蔭效果差，且定植后小樹枝會大量死亡，幾年后才能恢復(fù)，致使株型不可能一致，因而不適合做行道樹。
(7)石貝竹，其習(xí)性忌高溫酷熱及多雨環(huán)境，北方地區(qū)6月中旬至8月正是此種氣候，石貝竹將會因條件不適而大量死亡。3．影響景觀效果的設(shè)計(jì)錯誤
(1)設(shè)計(jì)中未注明松樹類的具體名稱，因各類松樹形狀相差甚遠(yuǎn)，從設(shè)計(jì)中不能看出將來的效果。
(2)選用的花灌木類品種無設(shè)計(jì)圖紙，無法綜合其綠化關(guān)系及效果。
(3)不宜在同一處種植同科植物(如玉蘭、二喬玉蘭、元寶楓、五角楓)，因?yàn)檫@些植物的株形、葉形類似，景觀效果也類似，在同一處種植會影響景觀效果。
(4)同一地段中，不同種植塊的樹種組合不應(yīng)有同種的重復(fù)種植。(5)宿根花卉(如福祿考、鳶尾等)種植面積過大，會造成晚秋至初春時段這5～6個月的時間有較大面積黃土裸露而影響景觀；又因?yàn)樵O(shè)計(jì)在路邊或道路轉(zhuǎn)彎處，在黃土裸露時期易被人穿行踩踏，影響來年的返青發(fā)芽。
(6)灌木圖中與喬木圖中的部分樹種重復(fù)，且其中絕大部分因株形比較大，不適宜做喬木的基礎(chǔ)種植。
(7)喬木下種植“色塊”其視覺效果不佳，不要將喬木種在“色塊”中。
(8)圍墻四周種植品種宜控制在5～6種，并采用常綠喬木與花灌木間種的形式，株高以不影響安防監(jiān)控?cái)z像為原則。
(9)設(shè)計(jì)中的草花、時花較多，種植面積過大。這類花卉每年需種植2～3次，費(fèi)工費(fèi)時、養(yǎng)護(hù)成本大。可適量改種草坪、宿根植物(但應(yīng)是小面積)或改種相應(yīng)的灌木。
(10)樓字間應(yīng)適當(dāng)多種常綠喬、灌木，以保持四季美化。(11)龍柏因其株體不直，不適宜做“綠籬”，應(yīng)改用其他灌木做“綠籬”。
(12)整體設(shè)計(jì)中相似樹種使用過多，似乎僅是為湊品種，如綠柳與垂柳、毛楊與青楊、元寶楓與五角楓、三椏繡線菊與絨毛繡線菊等。(13)應(yīng)將大花萱草改為金娃娃，因其花期長，株形矮小，更為人們喜愛。
4．種植設(shè)計(jì)錯誤
(1)常綠樹中雪松、白皮松、華山松為強(qiáng)陽性樹種，與其他樹種的間距應(yīng)大于5米．否則會影響樹形(若為單一樹種的純林則例外)。(2)玉簪、紫萼，性喜半陰，忌陽光直射，因?yàn)閺?qiáng)光下葉片會褪色并產(chǎn)生日灼，應(yīng)種植于大樹下或樓北側(cè)，不應(yīng)設(shè)計(jì)在陽光直射處。(3)各樓單元門前的種植設(shè)計(jì)顯得凌亂，每個單元門口兩側(cè)的種植應(yīng)有一定的規(guī)律性和對稱性，應(yīng)考慮株型的匹配，品種不宜過多；每座樓應(yīng)有標(biāo)志性的種植物。
(4)較高的樹池不應(yīng)種喬木。因?yàn)殡S著樹木增長，樹根會將樹池拱裂。
(5)大型喬木的種植點(diǎn)距建筑物距離不應(yīng)小于5米，窗前種植的竹林也不應(yīng)太近，太近會影響采光。
(6)某些地段常綠樹的種植間距偏小(有的間距不足4米)，這樣會使下部枝條因?yàn)槿鄙俟庹斩菸瑫r其下方更不應(yīng)種植大葉黃楊、灑金柏等灌木。
(7)不適宜在花缽內(nèi)種植西府海棠等花灌木，因其株型較大，易被風(fēng)刮倒。此外，考慮到養(yǎng)護(hù)費(fèi)用較高，應(yīng)盡量少用或不用花缽。5不便于管理的設(shè)計(jì)錯誤
(1)因不易存水、難以養(yǎng)護(hù)等原因，應(yīng)取消綠化丘設(shè)計(jì)，可采取平面種植，通過人工修剪達(dá)到“丘”形效果。
(2)波峰型種植草坪存在以下問題(盡量不采用此種設(shè)計(jì))。
①傾角不應(yīng)太大，因其上部不易存水，難以養(yǎng)護(hù)草坪。
②波谷問容易存水和積存污物，應(yīng)有排水措施，若排水不暢，會使草死亡。
⑧因?yàn)楦畈輽C(jī)割刀的長度是最小為50厘米的直形刀，難以將峰頂和谷底修剪成圓形，因而應(yīng)加大波峰間距，緩解波峰傾角過大的問題，便于修剪。
④草坪中鋪裝的花崗石板小路，每塊石板的間距應(yīng)大于650厘米，以便于割草機(jī)通過。
⑧為了盡量在地下管線密集處多種植，增加景觀效果，應(yīng)采用增建綠化池的形式栽種植物，但不應(yīng)栽種喬木．
⑥綠化池的高度以30～40厘米為佳。(八)綠化用水規(guī)劃
綠化用水應(yīng)該本著節(jié)約水資源，降低養(yǎng)護(hù)成本，取水便利等原則考慮。
1．綠化用水水源有自來水、中水、雨水三種。，2．為降低養(yǎng)護(hù)成本，節(jié)約自來水，小區(qū)應(yīng)建設(shè)地下雨水收集池(較大的小區(qū)至少應(yīng)建設(shè)兩個)，蓄水容積要足夠大，不僅能夠收集雨水，還要能夠收集景觀水池中的廢水。
3．將收集池水通過水泵管路與設(shè)計(jì)中的噴灌管網(wǎng)連接，進(jìn)行噴灌。
4．如果沒有噴灌管網(wǎng)，也可進(jìn)行人工澆灌。
5．地下雨水收集池的位置，一般應(yīng)設(shè)在小區(qū)雨水總排泄出口處。6自來水價格高自不必說，中水要達(dá)到澆灌的標(biāo)準(zhǔn)，其成本也很高。對于人口密度小的高檔小區(qū)，中水的產(chǎn)量少，不能滿足綠化的需求。所以小區(qū)的綠化用水應(yīng)把收集雨水及景觀廢水作為輔助手段，盡量節(jié)約水資源。
7．為了節(jié)約水資源，應(yīng)采用噴灌方式，不宜采用漫地澆灌。因?yàn)閲姽喾绞揭话憧晒?jié)水40％左右，所以如果有可能，物業(yè)公司應(yīng)盡可能爭取開發(fā)商投資噴灌建設(shè)。噴灌管線有地埋式和地表敷設(shè)式，后者可節(jié)省投資，在北方冬季可以收進(jìn)室內(nèi)保管。
8．無論有無噴灌管網(wǎng)，均應(yīng)在小區(qū)各樓前后、道路兩邊以交叉位置和適當(dāng)間距(以70米左右為宜)設(shè)置取 水點(diǎn)，以解決噴灌死角用水或人工澆水問題。
9．各樓單元門口通道兩側(cè)的噴灌要考慮不影響人員出入。上述綠化用水的各類問題均應(yīng)在審核設(shè)計(jì)圖紙時加以關(guān)注，這些問題如果不解決好，勢必會給后期的綠化養(yǎng)護(hù)管理工作帶來困難和經(jīng)濟(jì)損失。
(九)垃圾處理規(guī)劃
1．對于小區(qū)內(nèi)的垃圾收集方式、垃圾場地的管理、垃圾的運(yùn)輸，垃圾場對周邊環(huán)境的影響等，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就應(yīng)給予充分的關(guān)注。2．垃圾儲運(yùn)場地的位置應(yīng)考慮以下幾點(diǎn)。
(1)方便使用，位置適當(dāng)。應(yīng)設(shè)置在小區(qū)非主要出口處，道路通暢，便于運(yùn)輸。如果有條件，以垃圾運(yùn)輸車輛不進(jìn)入小區(qū)為最佳。(2)垃圾場距住宅、辦公樓窗戶16米以上，且處于夏季主導(dǎo)風(fēng)向的下風(fēng)口。
(3)垃圾場應(yīng)比較隱蔽，不礙觀瞻?？捎幂^密集的喬木、灌木相間的綠化方式加以隔離或用具有美化效果的建筑形式遮擋。(4)垃圾場地應(yīng)有配套的水龍頭、地漏，場地鋪砌易排水，便于裝車、運(yùn)輸、清掃。(5)關(guān)注各樓層垃圾桶的設(shè)置是否合理。
(6)樓層、地下室、地下車庫、園區(qū)環(huán)境等處的清潔用水應(yīng)方便取用。
(7)電梯廳內(nèi)吸塵用電方便。
(8)天臺設(shè)置照明及水龍頭，以方便清潔使用。(十)輔助設(shè)施規(guī)劃
輔助設(shè)施主要包括社區(qū)文化和公益宣傳欄、公告牌、信箱、垃圾桶等，這些設(shè)施都是由開發(fā)商投資提供，但物業(yè)公司要根據(jù)以往的管理經(jīng)驗(yàn)，向開發(fā)商提出具體建議和要求。
1．社區(qū)文化和公益宣傳欄一般應(yīng)安裝在小區(qū)的休閑活動中心區(qū)，在與中心區(qū)的景觀相協(xié)調(diào)的原則下，物業(yè)公司向開發(fā)商提出宣傳欄的式樣、長度和高度要求。
2．在與周圍照明相協(xié)調(diào)的原則下，物業(yè)公司提出對宣傳欄的照明要求。
3．因宣傳欄安裝在室外，必須采用不銹鋼材料制作。4．公告牌一般安裝在小區(qū)主出入口處、主要通道處或電梯廳，為了整齊美觀，物業(yè)公司應(yīng)提出長、寬、高的具體尺寸要求。室內(nèi)安裝的一般為長方形，以四張a4紙(足夠發(fā)布公告或通知用)大小的幅面比較適宜；室外安裝的一般為公示小區(qū)平面圖或其他公告，其尺寸需要相對大一些。不論室內(nèi)或室外安裝，均應(yīng)以不銹鋼材料制作。5．物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)不同安裝情況，分類統(tǒng)計(jì)廣告牌的數(shù)量、尺寸，報(bào)告開發(fā)商。6．信箱也應(yīng)以不銹鋼材料制作，保證每戶一個。
7．信箱可以安放在整幢樓的一層大堂內(nèi)，也可以安放在每個單元入口的避風(fēng)閣內(nèi)。第二種方式，信箱可以設(shè)計(jì)成兩面開箱的形式，即住戶可以在避風(fēng)閣內(nèi)取出信報(bào)，投遞員可以將信件和報(bào)紙放進(jìn)箱內(nèi)，而不必使用“門禁卡”進(jìn)入單元內(nèi)，這就大大增加了安全防范的功效。
8．因小區(qū)樓宇的形式不盡相同，對信箱的形式、數(shù)量、安裝方式的要求也不盡相同，所以物業(yè)公司應(yīng)將信箱分類，向開發(fā)商提出不同的具體要求。
9．垃圾桶有不同的樣式，室外安放的垃圾桶的式樣和色彩應(yīng)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。物業(yè)公司應(yīng)將所需垃圾桶的數(shù)量和式樣以報(bào)告形式向開發(fā)商提出．
(十一)臨時供電、供水收費(fèi)
因?yàn)樾^(qū)入住后在相當(dāng)長一段時間內(nèi)處于臨時供電、供水的狀態(tài)，常有些業(yè)主以此為借口，拒不繳納水電費(fèi)，所以物業(yè)公司應(yīng)要求開發(fā)商在房屋銷售合同中寫明業(yè)主入住后應(yīng)交納臨時供電、供水費(fèi)及其交納標(biāo)準(zhǔn)。
(十二)園區(qū)道路、公共區(qū)域照明及景觀照明控制規(guī)劃
住宅小區(qū)道路、公共區(qū)域照明及景觀照明的控制方式必須科學(xué)、合理。選擇了控制方案也就決定了以后的運(yùn)行和管理模式，這不僅關(guān)系到日后運(yùn)行、管理和維護(hù)是否方便，更重要的是關(guān)系到能否在滿足不同照明要求的前提下，大量節(jié)約電能，降低物業(yè)經(jīng)營成本。1．劃分照明區(qū)域
(1)視小區(qū)占地面積大小，將園區(qū)劃分成兩個或兩個以上的控制區(qū)域，對每個區(qū)域內(nèi)的道路照明、公共區(qū)域照明和景觀照明分別進(jìn)行分類控制，使之面、線、點(diǎn)層次清晰，不但便于運(yùn)行管理和維護(hù)，也可避免因故障而造成整個園區(qū)的公共區(qū)域無照明。
(2)將每個控制區(qū)域的照明按使用功能劃分等級，再按照不同使用功能結(jié)合實(shí)際情況(如建筑物的分布、道路的長短、景觀要求、照度要求、照明時間等)劃分支路，不同功能的支路不得混合。(3)將相同使用功能的照明進(jìn)行分組控制才能達(dá)到既滿足用電需求又節(jié)能的目的。
2按照使用性質(zhì)劃分照明等級(1)i級照明
i級照明是用于安全管理及交通的照明，還可以進(jìn)一步細(xì)分為i-1級照明和i-2級照明。
①i-1級照明是不擾民、高照度的照明，其照明范同是小區(qū)圍墻和大門區(qū)域。i-1級照明要求徹夜照明，并達(dá)到足夠的照度，但不能對鄰近住戶造成光污染、使燈光擾民，同時還要滿足治安監(jiān)控及夜間巡邏的需要。
②i-2級照明是不擾民、柔和照度的照明，其照明范圍是小區(qū)園內(nèi)主干道、甬道。i-2級照明為保護(hù)行路人安全及夜間巡邏照明，要求徹夜光照柔和，既能讓行人看清路面，又不會使燈光擾民。(2)ⅱ級照明 ⅱ級照明是用于綠地、景觀及節(jié)日的照明，還可以進(jìn)一步細(xì)分為ⅱ-1級照明和ⅱ-2級照明。
①ⅱ-1級照明是有安全管理要求的照明，其照明范圍包括小區(qū)內(nèi)外水系邊、小橋、梯級路等易使行人發(fā)生意外的場所，要求徹夜照明。
②ⅱ-2級照明是一般性的照明，其照明范圍包括甬路、綠地內(nèi)、林木間、水下燈、景觀等。
③樓內(nèi)大堂的照明有兩種使用功能：一種是單純的照明作用，一種是美化(景觀)作用。當(dāng)兩者均有時，在控制上應(yīng)加以區(qū)分，實(shí)行分別控制。大堂內(nèi)的景觀照明屬于ⅱ-2級。(3)ⅲ級照明
ⅲ級照明是用于園區(qū)內(nèi)功能性活動場區(qū)的照明，包括節(jié)日燈、游樂場、休閑場、健身場等處的照明。ⅲ級照明既屬于一般性照明，又屬于小區(qū)園景美化整體的一部分，所以對它們的設(shè)計(jì)要求歸人ⅱ-2級中。
3．重要節(jié)日的照明
(1)所有節(jié)日彩燈及情景照明、功能性照明燈均處于全工作狀態(tài)，24：00后可適當(dāng)延長關(guān)閉時間。
(2)一般節(jié)假日可開啟部分節(jié)日燈，24：00后可關(guān)閉。(3)平時不開啟節(jié)日彩燈，有選擇地開啟景觀燈、綠地內(nèi)的燈，但在23：00后可關(guān)閉。樓群之間的甬道照明也應(yīng)在23：00后關(guān)閉。(4)高檔樓內(nèi)大堂的景觀照明常由多個不同形狀、不同光色的燈具按照特定的幾何形狀布置，所以也要分為相應(yīng)的支路進(jìn)行控制，才能實(shí)現(xiàn)普通照明與景觀照明的區(qū)別使用．以達(dá)到節(jié)電的目的。4．控制方式
為了實(shí)現(xiàn)上述三種等級的照明功能，在相同功能支路分組的基礎(chǔ)上，每組的控制方式是時鐘控制+手動控制。，這里要求的是“時鐘控制”，而不是“時間控制”，即采用時鐘控制器，而不是普通的時間繼電器。因?yàn)閷τ谝粋€較大型的小區(qū)而言，道路、公共區(qū)域、景觀、節(jié)日燈的支路繁多，又有不同的使用要求，而且不同季節(jié)的開燈時間也不同，單憑時間繼電器是不能滿足自動控制要求的。為了減少人工管理的繁瑣及達(dá)到最大化節(jié)電的目的，必須采用時鐘控制。手動控制是對時鐘控制的補(bǔ)充，當(dāng)自動控制出現(xiàn)故障時，以手動方式控制照明。
小區(qū)圍墻燈屬于i-1級照明，對于較大型的小區(qū)，圍墻燈的數(shù)量多，不僅要求分段控制，還應(yīng)在分段的同時進(jìn)行“隔盞”控制，以滿足在不同時問段內(nèi)開燈數(shù)量不同的要求．既能滿足照明需要，又能達(dá)到節(jié)電的目的。5設(shè)計(jì)圖紙審核
在審核設(shè)計(jì)圖紙時，一定要把握不同使用功能的支路不得混合的要領(lǐng)，還要強(qiáng)調(diào)三相負(fù)荷平衡的問題。
審核設(shè)計(jì)圖紙的過程中，出現(xiàn)最多的有以下幾個方面的問題。(1)不同使用功能的支路混接，如道路照明和景觀照明混接、此區(qū)域的照明支路同另一個區(qū)域的照明支路混接、休閑娛樂場地的照明與道路照明混接等。
(2)有的支路過長，連接的燈具數(shù)量過多。
(3)園內(nèi)主干道高桿燈的間距過密，只有10米左右。適宜的距離為20～25米。
(4)有些樓前甬道的高桿燈正對一層住宅的窗戶，易對住戶造成光污染。解決的方法是盡量避免燈光直射住戶的窗戶，選擇光線柔和的燈具。
(5)高檔樓內(nèi)大堂的燈飾過分強(qiáng)調(diào)美化效果，燈具數(shù)量過多，單個燈的功率過大。
(6)在支路組合時，未充分注意將三相負(fù)荷盡量平均分配，致使三相負(fù)荷有較大的不平衡。(十三)建筑設(shè)計(jì)缺陷舉例
以下列舉的樓宇建筑設(shè)計(jì)問題(設(shè)備問題將在設(shè)備前期管理一章中講述)是一些住宅小區(qū)在物業(yè)接管之后發(fā)現(xiàn)的，有的可采取補(bǔ)救措施，有的則難以整改，開發(fā)商不得不同業(yè)主協(xié)商以經(jīng)濟(jì)賠償了事。這些問題造成了業(yè)主的極大不滿或?qū)Ψ课莸陌踩蕴岢鰢?yán)重質(zhì)疑。
實(shí)例1 某別墅小區(qū)部分聯(lián)排戶型的樓梯高度不足，給業(yè)主的裝修、居住帶來不便并造成安全隱患，開發(fā)商不得不賠付業(yè)主。
實(shí)例2 某小區(qū)有3棟樓未設(shè)計(jì)基礎(chǔ)加固cfc樁(利用水泥、粉煤灰、碎石作原料，對整體地基進(jìn)行加固的簡稱)，引起此3棟樓的沉降幅度過大，沉降時間過長，其直接后果是：(1)樓宇伸縮縫止水帶斷裂，防水裝置失效；(2)雨雪季滲水、積水嚴(yán)重，影響車輛和行人通行；(3)長期滲水，危及相鄰設(shè)施安全；(4)業(yè)主對樓宇結(jié)構(gòu)和安全性提出質(zhì)疑。
對此，開發(fā)商在樓宇伸縮縫處采取止水銅板防水工藝，在伸縮縫外部重做止水帶進(jìn)行補(bǔ)救。即使如此，劣質(zhì)建筑的印象也難以從業(yè)主的頭腦中抹去。
實(shí)例3 某小區(qū)躍層戶型室內(nèi)樓梯高度不足，影響業(yè)主正常使用。開發(fā)商與業(yè)主達(dá)成協(xié)議，由業(yè)主在裝修中自行施工整改，其費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)。
實(shí)例4 某小區(qū)共有4棟高層住宅，只有一部電梯通往地下車庫，給業(yè)主的出入帶來了極大不便。
以上列舉的問題似乎令人難以置信，但確實(shí)是發(fā)生了。如果物業(yè)公司在設(shè)計(jì)階段參與前期管理，對設(shè)計(jì)進(jìn)行審核，或許可以避免這些問題的發(fā)生。
第二節(jié)建設(shè)施工介入
物業(yè)公司作為物業(yè)建成后的常駐管理與服務(wù)者，其對建設(shè)施工質(zhì)量的關(guān)切程度應(yīng)更為強(qiáng)烈。物業(yè)公司在施工階段雖然處于非主要地位，但是長期物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)和對已建成物業(yè)工程質(zhì)量的詳細(xì)了解，比較容易發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問題，所以物業(yè)公司十分有必要參與施工階段的質(zhì)量檢查，為下一步的物業(yè)接管和后期物業(yè)管理打下一個堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。建設(shè)施工介入工作主要有以下幾個方面。
1．從用戶角度參與對設(shè)計(jì)的修改、洽商，跟進(jìn)各項(xiàng)設(shè)計(jì)在施工中的落實(shí)情況，及時根據(jù)實(shí)際情況提出調(diào)整，改進(jìn)不合理設(shè)計(jì)和不合理施工，所有這些都應(yīng)進(jìn)行記錄。
2．協(xié)助監(jiān)理單位對各項(xiàng)工程施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，建設(shè)優(yōu)質(zhì)物業(yè)。各專業(yè)工程技術(shù)人員要深入現(xiàn)場，跟進(jìn)工程進(jìn)度，不僅要檢查施工質(zhì)量，更重要的是要通過跟進(jìn)施工掌握隱蔽工程的狀況。
3掌握水、電、氣、暖、通風(fēng)、空調(diào)、各類弱電工程(消防監(jiān)控系統(tǒng)、安防和電梯監(jiān)控系統(tǒng)、通信和寬帶系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)等)的管線關(guān)鍵部位的布局和走向并進(jìn)行記錄，這對日后的管理和維護(hù)非常重要。
4．在開發(fā)商或施工單位的要求下，為售樓處、樣板房或施工現(xiàn)場提供保安、保潔等服務(wù)。
5．協(xié)助開展工地管理，維持秩序，保障施工通道的暢通，對施工現(xiàn)場的安全防火進(jìn)行監(jiān)督、管理等工作。
6．對材料、器材、設(shè)備的質(zhì)量、品牌進(jìn)行驗(yàn)證，避免施工中使用質(zhì)量差的材料、器材、設(shè)備。
7．在設(shè)備的安裝、調(diào)試階段，物業(yè)公司各專業(yè)工程技術(shù)人員必須深入現(xiàn)場，跟蹤工程進(jìn)度，以充分了解設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)和技術(shù)性能。
綜上所述，物業(yè)公司在介入施工時，應(yīng)明確自己的責(zé)任和位置，發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量問題時要按程序提出意見，既要負(fù)起責(zé)任來，又要避免“越位”現(xiàn)象，這樣才能處理好開發(fā)商、監(jiān)理公司、物業(yè)公司及施工單位之間的關(guān)系。
第三節(jié)建筑工程質(zhì)量保修的前期管理
一、保修期限問題
從字面上看，建筑工程質(zhì)量(包括各類設(shè)備設(shè)施)保修工作屬于物業(yè)后期管理的范疇。但由于諸多原因，工程竣工時間與業(yè)主入住時間不統(tǒng)一，形成一個“保修時間差”，這個時間差有數(shù)月或半年之久甚至更長，這就引出了一個保修的起始時間間題。開發(fā)商同施工單位簽訂的保修合同的起始日期是從每棟樓竣工驗(yàn)收合格之日算起，而此時業(yè)主并沒有入住，往往是在數(shù)月甚至更長時間以后才入住，顯然，實(shí)際保修期被縮短了。造成這一問題的責(zé)任在開發(fā)商，而不在物業(yè)公司，所以物業(yè)公司在前期管理工作中必須就此問題同開發(fā)商達(dá)成相關(guān)協(xié)議，以正式文件的形式做出規(guī)定，以免在后期的保修工作中陷入被動或造成經(jīng)濟(jì)損失。
為了維護(hù)業(yè)主(使用人)及物業(yè)公司自身的利益，物業(yè)公司可以要求開發(fā)商與施工單位在保修合同中規(guī)定保修起始日期從業(yè)主(使用人)入住之日算起。這樣做并不違反國家相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，因?yàn)榉ㄒ?guī)中明確說明其規(guī)定的保修期限是“最低期限”。
如果開發(fā)商與施工單位不能就此達(dá)成一致，則物業(yè)公司與開發(fā)商應(yīng)另行簽署一份保修合同或協(xié)議，規(guī)定實(shí)際保修的起始日期從業(yè)主(使用人)入住之日算起，并明確開發(fā)商是保修的責(zé)任方，應(yīng)承擔(dān)在“保修時間差”內(nèi)發(fā)生的所有因質(zhì)量缺陷而進(jìn)行保修的費(fèi)用。二、有關(guān)建筑工程質(zhì)量保修的法律法規(guī)
以下列舉了國家有關(guān)建筑工程質(zhì)量保修的法律法規(guī)，從這些法律法規(guī)中可以明確了解上述的保修“最低期限”的含義。1．《中華人民共和國建筑法》，1988年3月1日施行。2．《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，2000年1月30日施行。3．《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》，2005年1月1日施行。
4．《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》，2006年6月30日施行。工程質(zhì)量保修是我國實(shí)施的一項(xiàng)法定制度，《中華人民共和國建筑法》第六十二條、原建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第七條、國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第六章都對建設(shè)工程質(zhì)量保修的范圍、期限、責(zé)任等方面進(jìn)行了明確規(guī)定，同時又指出，這些法律法規(guī)中規(guī)定的保修期限是“最低期限”。(一)建筑工程質(zhì)量的保修范圍
《中華人民共和國建筑法》第六十二條規(guī)定，建筑工程的保修范圍應(yīng)當(dāng)包括：地基基礎(chǔ)工程；主體結(jié)構(gòu)工程；屋面防水工程及其他土建工程；各類設(shè)備以及電氣管線、上下水管線的安裝工程；供熱、供冷系統(tǒng)工程。
(二)建筑工程質(zhì)量的保修期限
《中華人民共和國建筑法》第六十二條規(guī)定，保修的期限應(yīng)當(dāng)按照保證建筑物合理壽命年限正常使用、維護(hù)使用者合法權(quán)益的原則確定。具體的保修范圍和最低保修期限由國務(wù)院規(guī)定。國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條、原建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第七條規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限如下。
1．基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。
2．屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。
3．供熱與供冷系統(tǒng)，為兩個采暖期／供冷期。
4．電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包人與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。(注：這就是前面所說的“保修時問差”)5．其他項(xiàng)目的保修期限可以由建設(shè)單位和施工單位進(jìn)行約定。
原建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第二條還規(guī)定，工程質(zhì)量保修辦法不僅適用于新建、擴(kuò)建、改建各類房屋建筑工程的質(zhì)量保修，同樣也適用于裝修工程。(三)建筑工程質(zhì)量保修書
根據(jù)《中華人民共和國建筑法》、國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位(即開發(fā)商)提交工程竣工驗(yàn)收報(bào)告時，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書。合格的質(zhì)量保修書是工程竣工驗(yàn)收的法定條件之一。
原建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第六條規(guī)定，建設(shè)單位和施工單位應(yīng)當(dāng)在工程質(zhì)量保修書中約定保修范圍、保修期和保修責(zé)任等，雙方約定的保修范圍、保修期必須符合國家的有關(guān)規(guī)定。
應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)取得質(zhì)量保修書的復(fù)印件。(四)建筑工程質(zhì)量保修責(zé)任的確定
國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理》第四十一條規(guī)定，建設(shè)工程在保修范圍和保修期內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。
《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十七條規(guī)定，因保修人未能及時履行保修義務(wù)，導(dǎo)致建筑物毀損或者造成人身、財(cái)產(chǎn)損害的，保修人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。保修人與建筑物所有人或者發(fā)包人對建筑物毀損均有過錯的，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
原建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》對保修責(zé)任做了如下規(guī)定。
第十二條 施工單位不按工程質(zhì)量保修書約定保修的，建設(shè)單位可以另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
第十三條 保修費(fèi)用由質(zhì)量缺陷的責(zé)任方承擔(dān)。
第十四條 在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財(cái)產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可向建設(shè)單位提出賠償要求。建設(shè)單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償。
第十五條 因保修不及時造成新的人身、財(cái)產(chǎn)損害，由造成拖延的責(zé)任方承擔(dān)賠償責(zé)任。第十七條 下列情況不屬于保修范圍：(一)因使用不當(dāng)或者第三方造成的質(zhì)量缺陷。(二)不可抗力造成的質(zhì)量缺陷。
只有了解了國家關(guān)于建筑工程質(zhì)量保修的法律法規(guī)，才能理解將保修工作納入物業(yè)前期管理工作范疇的含義。
第四節(jié)籌建物業(yè)管理機(jī)構(gòu)
一、籌建前期物業(yè)管理架構(gòu)
所謂“前期物業(yè)管理架構(gòu)”是指物業(yè)項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)階段，由開發(fā)商選定或由招投標(biāo)選定的物業(yè)公司的組織架構(gòu)。此時的物業(yè)公司“麻雀雖小，五臟俱全”，不需要太多的人員，但要求上崗人員都是能夠獨(dú)當(dāng)一面甚至多面的骨干型人才。此期間物業(yè)公司的工作任務(wù)不是直接面向業(yè)主提供服務(wù)，而是要完成物業(yè)前期管理工作的全部任務(wù)。所以，此時的物業(yè)公司只是搭起了一個骨干架構(gòu)，為以后擴(kuò)充規(guī)模奠定基礎(chǔ)。
項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)階段物業(yè)公司的機(jī)構(gòu)和人員組成(僅為參考)。1．經(jīng)理1人。
2．文秘1人(兼管其他事物性工作)。
3．各工程專業(yè)技術(shù)人員，每個專業(yè)1人或兼職。
4．工程主管1人(同技術(shù)人員一起參與工程及設(shè)備系統(tǒng)的前期管理工作，尤其是驗(yàn)收工作，熟悉設(shè)備系統(tǒng))。
5．水、電維修領(lǐng)班各1人(同技術(shù)人員一起參與工程及設(shè)備系統(tǒng)的前期管理工作，尤其是驗(yàn)收工作，熟悉設(shè)備系統(tǒng))。
6．保安主管1人，保安員若干人(視開發(fā)商的需求而定，如售樓處及施工現(xiàn)場的保安。隨著“樣板樓”和竣工樓宇的移交，適時增補(bǔ)保安人員。物業(yè)公司應(yīng)與保安公司簽訂合同，適時配備人員)。7．保潔主管1人，保潔員若干人(視開發(fā)商的需求而定，如售樓處及施工現(xiàn)場的保潔。隨著“樣板樓”和竣工樓宇的移交，適時增補(bǔ)保潔人員。物業(yè)公司應(yīng)與保潔公司簽訂合同，適時配備人員)。8．綠化工程技術(shù)人員1人(負(fù)責(zé)綠化施工全過程的質(zhì)量監(jiān)督，物業(yè)公司自己配備或與相關(guān)公司簽訂合同配備)。9．財(cái)務(wù)主管1人(視工作進(jìn)程階段需要配備)。10．物業(yè)主管1人(視工作進(jìn)程階段需要配備)。二、適時組建完整的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)
在業(yè)主入住前2～3個月，物業(yè)公司應(yīng)由前期的“架構(gòu)”型，按工作進(jìn)度逐步轉(zhuǎn)化為“完整”型。此時應(yīng)根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、特點(diǎn)，將前期的“架構(gòu)”進(jìn)行充實(shí)。
首先定崗位、定人員，制定各崗位人員的招聘條件，配備各部門、各崗位人員。這些人員應(yīng)根據(jù)工作進(jìn)程分期分批到位。
在人員到崗，業(yè)主入住前，物業(yè)公司除了要做好入住準(zhǔn)備工作外(將在“物業(yè)后期管理”章節(jié)中詳細(xì)討論)，首先要做好員工的培訓(xùn)考核工作，讓員工以飽滿的熱情、嫻熟的業(yè)務(wù)、優(yōu)良的服務(wù)迎接業(yè)戶人住。為此要擬訂培訓(xùn)計(jì)劃，對各崗位人員進(jìn)行上崗培訓(xùn)和專業(yè)培訓(xùn)。各類人員的培訓(xùn)課目，如下所示。(一)對管理人員的培訓(xùn)、考核 1．物業(yè)經(jīng)營管理知識。2．物業(yè)法律、法規(guī)。3．公司概況及各項(xiàng)規(guī)章制度。4．禮儀、禮貌，文明服務(wù)。
5．機(jī)電設(shè)備知識(重點(diǎn)對象是主管工程的人員)。6．安全生產(chǎn)知識(重點(diǎn)對象是主管工程的人員)。7．物業(yè)管理目標(biāo)及管理知識。
8．公文寫作知識(重點(diǎn)對象是文秘、行政事務(wù)管理人員)。9．公共關(guān)系知識(重點(diǎn)對象是物業(yè)服務(wù)主管、保安主管、行政事務(wù)主管、文秘)。
10．與財(cái)會有關(guān)的知識。
11．本小區(qū)物業(yè)概況(主要包括物業(yè)的規(guī)模、建筑風(fēng)貌、物業(yè)檔次及業(yè)主概況、入住率、地理位置及周邊環(huán)境、公共交通等)。12．與服務(wù)有關(guān)的小區(qū)周圍的社會單位，如學(xué)校、幼兒園、商業(yè)、餐飲業(yè)、銀行、醫(yī)院、社區(qū)中心、街道委員會、派出所等單位的所在地及聯(lián)系電話。
(二)對工程維修人員的培訓(xùn)、考核 1．安全生產(chǎn)知識。2．設(shè)備系統(tǒng)現(xiàn)狀。3．上門維修工作制度。4．專業(yè)技術(shù)、技能。5．公司概況及各項(xiàng)規(guī)章制度。6．禮儀、禮貌，文明服務(wù)。7．本小區(qū)物業(yè)概況。
(三)對物業(yè)服務(wù)人員的培訓(xùn)、考核 1．物業(yè)法律、法規(guī)。2．公司概況及各項(xiàng)規(guī)章制度。3．禮儀、禮貌，文明服務(wù)。4．本小區(qū)物業(yè)概況。5．崗位職責(zé)。
(四)對陪同業(yè)主收樓人員的培訓(xùn)、考核
業(yè)主收樓前，應(yīng)對全體陪同收樓的人員進(jìn)行培訓(xùn)并考核。1．收樓資料、收樓流程。2．如何陪同業(yè)主驗(yàn)房。
3．檢查各種能源計(jì)量表并記錄原始數(shù)據(jù)。4．收樓的注意事項(xiàng)。5．填寫收樓登記表的要求。(五)對外聘單位人員的培訓(xùn)、考核
主要是對電梯維修保養(yǎng)、保安、保潔、綠化等外聘單位的管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，讓他們了解物業(yè)及物業(yè)公司的概況、規(guī)章制度、服務(wù)及管理要求，并充分理解雙方既是合作共贏的關(guān)系，又必須服從物業(yè)公司的管理，共同為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。具體的培訓(xùn)內(nèi)容如下所述。1．相關(guān)的合同內(nèi)容。2．本小區(qū)概況。
3．外聘單位人員應(yīng)遵守的管理制度。4．禮儀、禮貌，文明服務(wù)。三、前期測算及辦理前期手續(xù)(一)物業(yè)開辦費(fèi)和物業(yè)費(fèi)
物業(yè)開辦費(fèi)用由開發(fā)商按照政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)，一般是小區(qū)建筑安裝工程造價的2%。物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)小區(qū)物業(yè)的基本情況，按照地方政府的政策規(guī)定進(jìn)行測算。目前大多數(shù)物業(yè)公司實(shí)行的是市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式。(二)商品房物業(yè)費(fèi)測算
根據(jù)地方政府的規(guī)定，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)費(fèi)可以采取包干制或酬金制方式。由于在物業(yè)前期階段不可能成立業(yè)主大會，所以由開發(fā)商、物業(yè)公司與業(yè)主在購房合同或前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。
物業(yè)公司最了解物業(yè)服務(wù)的規(guī)模和具體內(nèi)容，因此物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的測算主要由物業(yè)公司承擔(dān)。這就要求物業(yè)公司對小區(qū)物業(yè)進(jìn)行全面、詳細(xì)的了解，在此基礎(chǔ)上，依據(jù)當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)法規(guī)進(jìn)行測算。測算內(nèi)容一般包括以下幾方面。
1．管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。2．物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常管理運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。3．物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用。4．物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。5．物業(yè)管理區(qū)域治安、秩序維護(hù)費(fèi)用。6．辦公費(fèi)用。
7．物業(yè)公司固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。
8．物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用。9．經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。
(三)經(jīng)濟(jì)適用房、危改回遷小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)
經(jīng)濟(jì)適用房、危改回遷小區(qū)，在未成立業(yè)主大會前，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價，執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)。
四、協(xié)助開發(fā)商的前期工作 (一)辦理樓／門牌號
在入住前6個月開始進(jìn)行小區(qū)樓門牌號手續(xù)的辦理工作，在此過程中須加蓋公章的一律加蓋開發(fā)商的公章。辦理步驟及所需資料如下。
1．到當(dāng)?shù)剌爡^(qū)派出所領(lǐng)取《樓門牌辦理登記表》，并附加辦理申請一份。
2．具體提報(bào)材料(以下全部資料只需復(fù)印件)如下：(1)地名使用批復(fù)證；
(2)用地許可證、國有土地使用證；
(3)小區(qū)規(guī)劃許可證、規(guī)劃平面圖和規(guī)劃意見書；(4)所有樓宇的規(guī)劃許可證；
(5)所有樓宇開工證、施工證、竣工證；(6)小區(qū)平面圖(a3、a4幅面各一份)；(7)擬設(shè)置樓宇編號圖的要求與原工程編號(規(guī)劃)的樓宇編號一一對應(yīng)，按從北至南、從東向西的順序排列。
3．所有資料準(zhǔn)備齊全后到派出所進(jìn)行審報(bào)，經(jīng)派出所審核批準(zhǔn)、蓋章后到所屬區(qū)公安分局辦理審批手續(xù)。
4．到區(qū)公安分局辦理手續(xù)時需提交辦理申請一份及原派出所申報(bào)材料一份。
5．區(qū)公安分局現(xiàn)場勘驗(yàn)完畢后出具《樓門牌號證明信》一份。6．取得《樓門牌號證明信》后，到當(dāng)?shù)剜]政投遞局辦理小區(qū)通郵手續(xù)。
7．《樓門牌號證明信》是作為辦理小區(qū)通郵手續(xù)的重要證明，應(yīng)履行嚴(yán)格的交接手續(xù)交接給開發(fā)商，物業(yè)公司留存復(fù)印件，且此原件屬開發(fā)商所有，在辦理任何手續(xù)時均不應(yīng)交予第三方。
8．樓門牌號辦理的各項(xiàng)手續(xù)，應(yīng)從辦理初始階段起，物業(yè)公司要注意留存相關(guān)整套復(fù)印件以備將來查詢時用，同時此全套手續(xù)應(yīng)交開發(fā)商一份存檔。
(二)代為開發(fā)商準(zhǔn)備物品 需準(zhǔn)備的物品包括以下兒大類。
l．開發(fā)商與物業(yè)公司共同起草或開發(fā)商委托物業(yè)公司起草的文件。
2．開發(fā)商委托物業(yè)代為采購的物品。
3．開發(fā)商為提高小區(qū)檔次而特殊要求的附屬物品等，一般又分為以下幾類。(1)文件、資料等印刷類，包括《業(yè)主手冊》、《業(yè)主臨時公約》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》等文件。
(2)保潔開荒類。(3)交通、安全、消防類。
(4)標(biāo)識類，包括：室外告示、室外指示牌；室內(nèi)告示、室內(nèi)指示牌；交通指示牌。
(5)環(huán)境及衛(wèi)生類，包括垃圾桶、地面座椅、娛樂健身設(shè)施等。
第二章設(shè)備前期管理
設(shè)備(含設(shè)施)的前期管理是設(shè)備全壽命周期管理工作的重要組成部分之一，它與物業(yè)公司接管物業(yè)之后對設(shè)備的管理(稱為設(shè)備后期管理)共同組成設(shè)備管理。然而，設(shè)備的后期管理只是一種“被動”式管理，對開發(fā)建設(shè)期間的不合理設(shè)計(jì)和不合理施工造成的不良后果往往無法或難以糾正，結(jié)果一是給使用和維護(hù)帶來困難，二是不得不加大設(shè)備的運(yùn)行成本和管理成本，對業(yè)主和物業(yè)公司造成永久性的經(jīng)濟(jì)損失。
物業(yè)公司有多年對設(shè)備進(jìn)行運(yùn)行管理和維護(hù)保養(yǎng)的豐富經(jīng)驗(yàn)和切身體會，介入設(shè)備前期管理，恰恰可以對設(shè)計(jì)缺陷進(jìn)行彌補(bǔ)，從源頭上堵住因不合理設(shè)計(jì)及安裝施工而對設(shè)備后期管理造成的困難和損失。
設(shè)備前期管理主要是從設(shè)備的技術(shù)性、經(jīng)濟(jì)性、安全性、可靠性、生產(chǎn)效率、使用壽命、可維修性、操作調(diào)節(jié)方便、靈活等方面進(jìn)行的預(yù)期性管理。進(jìn)行設(shè)備前期管理，可以防患于未然，在日后設(shè)備的長期運(yùn)行管理中，延長其使用壽命，便于操作維護(hù)，為物業(yè)公司贏得經(jīng)濟(jì)效益奠定良好的基礎(chǔ)。
第一節(jié) 設(shè)備前期管理的綜合要求
一、設(shè)備選型與規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 (一)設(shè)備選型時應(yīng)注意的問題
對設(shè)備選型，主要是關(guān)注設(shè)備的技術(shù)性能和經(jīng)濟(jì)性能是否滿足以下條件。
1．所選設(shè)備具有一定的技術(shù)先進(jìn)性，近幾年內(nèi)不可能被淘汰。2．在設(shè)備技術(shù)性能具有領(lǐng)先水平的前提下，不增加后期的管理成本。
3．設(shè)備功率的預(yù)留量不易過大，以免造成日后運(yùn)行處于“大馬拉小車”的嚴(yán)重浪費(fèi)狀態(tài)。
4．采取具體措施從材料和施工工藝上保證設(shè)備運(yùn)行的安全性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性，且便于維修、便于材料和備件的采購。5．設(shè)備的耗能狀況符合要求。
6．避免選用已列入淘汰產(chǎn)品但尚未淘汰的設(shè)備。
7．針對國家重點(diǎn)監(jiān)控的設(shè)備和材料，如消防設(shè)備、器材及材料，應(yīng)驗(yàn)證其生產(chǎn)廠家的資質(zhì)，保證相關(guān)產(chǎn)品應(yīng)符合國家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)。，8．必須要求提供進(jìn)口設(shè)備的廠家或供應(yīng)商提供中文技術(shù)資料及報(bào)關(guān)資料。(二)運(yùn)行管理與維護(hù)保養(yǎng)應(yīng)注意的問題
l．物業(yè)公司應(yīng)詳細(xì)研究設(shè)備的設(shè)計(jì)圖紙，了解各設(shè)備系統(tǒng)的工藝布置情況、系統(tǒng)設(shè)計(jì)特點(diǎn)、管線走向、施工材料材質(zhì)及施工工藝等。2．認(rèn)真考慮設(shè)備系統(tǒng)與建筑物空間能否滿足以下要求。(1)足夠的操作空間。
(2)足夠的拆卸、吊運(yùn)和維修空間。(3)便于巡視、觀察、檢查和記錄。
(4)詳細(xì)了解與流量控制相關(guān)的系統(tǒng)管線的布置是否經(jīng)濟(jì)、合理。(5)是否在系統(tǒng)的合理位置配備了測量和計(jì)量裝置(如溫度和流量)，以便于運(yùn)行管理和經(jīng)濟(jì)核算。(三)設(shè)計(jì)缺陷舉例 1．電氣工程設(shè)計(jì)缺陷
(1)控制箱(柜)因安裝位置不合理，只能半開門，無法進(jìn)行檢修。(2)控制柜背面距離墻壁或設(shè)備太近，使后柜門不能全部打開，無法操作檢修，而且容易帶來安全隱患。
(3)鍋爐房內(nèi)的電氣控制柜緊貼熱源，給長期安全運(yùn)行帶來隱患。(4)人防衛(wèi)生間排污泵控制箱安裝在污水池旁邊，長期處于密封潮濕的環(huán)境中，既影響安全運(yùn)行又使電器元件和箱體極易被銹蝕損壞，從而造成故障多發(fā)。
(5)室外π接箱安裝基礎(chǔ)未考慮防水層，致使冬季箱內(nèi)結(jié)露，形成安全隱患。
(6)住宅樓宇公共區(qū)域用電未設(shè)計(jì)分類計(jì)量電表，業(yè)主均攤的電量無法進(jìn)行核算，造成收費(fèi)困難。
(7)公建樓(會所)只有總計(jì)量電表，未分層設(shè)計(jì)計(jì)量，不利于對房屋租賃單位用電進(jìn)行獨(dú)立計(jì)量。
(8)鍋爐房、水泵房的大功率電動機(jī)由于無法進(jìn)行人工搬運(yùn)，檢修時必須借助起重工具才能拆卸、搬運(yùn)，且其周圍及上空有管道阻擋，周邊空間狹窄，無法架設(shè)起吊用的三腳架，而其上方樓板或梁上也未預(yù)設(shè)起重用的吊環(huán)，這些都給檢修工作帶來困難。
(9)小區(qū)道路照明、景觀照明不分功能、不分用途，支路混合，功率分配不合理，三相功率不平衡，不僅難以管理，而且浪費(fèi)電能。(10)對于封閉管理的小區(qū)，未在樓宇通往地下層的坡道口、車庫出入口及通往各樓單元的出入口設(shè)計(jì)門禁，存在安全隱患。(11)園區(qū)安防監(jiān)控?cái)z像存在肓區(qū)，存在安全隱患。2．給排水工程設(shè)計(jì)缺陷
(1)生活水消毒器安裝位置不當(dāng)，四周被水泵和管線阻擋，既無法解體檢修，也無法更換消毒燈管。
(2)生活水泵房內(nèi)水系統(tǒng)未設(shè)計(jì)缺水?dāng)嚯姳Ｗo(hù)和溢水報(bào)警保護(hù)裝置，不利于其安全運(yùn)行。
(3)衛(wèi)生間排污泵選型不當(dāng)，沒有鉸輪，部分污物不能被破碎，經(jīng)常堵塞。
(4)衛(wèi)生間下水口距離墻壁小于35厘米，無法安裝潔具。(5)地下車庫負(fù)二層的污水管線未設(shè)計(jì)與市政排污管線相通，致使污水排上地面。(6)樓內(nèi)排污泵和污水管線未設(shè)計(jì)減震、降噪措施，使噪音超標(biāo)，引起業(yè)主投訴。
(7)園內(nèi)未設(shè)計(jì)雨水地下排泄系統(tǒng)，每到雨季時，小雨則地面積水；大雨則地下設(shè)備房被淹，因此絕不能因小區(qū)占地面積不太大就忽略雨水排泄問題。
(8)室外井蓋低于地表面(包括水、電、氣、通信等井蓋)，下雨和綠化澆水時大量地表水流入井溝內(nèi)，將管線、水表、電纜等設(shè)施泡在水中。
3．供熱工程設(shè)計(jì)缺陷
(1)監(jiān)視、測量儀表液位顯示等處的照明光線不足(自然光或人工照明)，給定時觀察和記錄帶來困難。
(2)整座樓的供暖管道只安裝一個閥門，各單元入樓處不設(shè)計(jì)閥門，這樣就造成一個單元有問題而必須關(guān)閉整座樓的供暖。(3)入樓的采暖管線管徑偏小，使許多住戶室溫達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，供暖費(fèi)收不上來。
(4)熱力站所有二次水除污器均未設(shè)計(jì)旁通，除污時必須關(guān)閉整個采暖系統(tǒng)。
(5)鍋爐房空間面積太小，勉強(qiáng)擠下了各類設(shè)備和管線，沒有維修和更換大件設(shè)備的充?？臻g，沒有水處理化驗(yàn)間，值班室也是勉強(qiáng)擠在配電室內(nèi)。
(6)同一個小區(qū)的供暖設(shè)計(jì)為不同的模式，大多數(shù)樓宇為并聯(lián)型供暖，個別樓宇卻被設(shè)計(jì)成上供下同的串聯(lián)系統(tǒng)，無法從根本上解決此類樓內(nèi)暖氣不熱的問題。
(7)生活熱水補(bǔ)水系統(tǒng)未設(shè)計(jì)單獨(dú)計(jì)量水表，無法準(zhǔn)確計(jì)算生活熱水補(bǔ)水量。
(8)戶內(nèi)熱水龍頭距離供水立管太遠(yuǎn)，而且熱水只在立管內(nèi)循環(huán)，致使用戶每次用熱水時要放出許多涼水，引起用戶的極大不滿。
以上列舉的設(shè)計(jì)缺陷說明，從運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)的角度將設(shè)備設(shè)施的安裝設(shè)計(jì)納入前期管理是非常重要的。所以，物業(yè)公司各專業(yè)技術(shù)人員必須認(rèn)真參與審核設(shè)備設(shè)施的安裝設(shè)計(jì)。二、設(shè)備安裝質(zhì)量控制階段
設(shè)備安裝階段雖然有監(jiān)理公司負(fù)責(zé)質(zhì)量監(jiān)理，但由于種種原因，不能完全依賴監(jiān)理公司。物業(yè)公司介入本階段的主要目的是從使用角度監(jiān)理設(shè)備安裝施工質(zhì)量。
l．在已經(jīng)詳細(xì)研究各設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計(jì)文件、設(shè)計(jì)圖紙和產(chǎn)品使用說明書的基礎(chǔ)上，結(jié)合現(xiàn)場實(shí)際情況，比較、對照建筑結(jié)構(gòu)空間尺寸和設(shè)備外型尺寸，熟悉了全部設(shè)備系統(tǒng)的布置情況。
2．在上述基礎(chǔ)上，比對實(shí)際情況，驗(yàn)證以下幾方面是否符合要求。
(1)設(shè)備的安裝基礎(chǔ)、標(biāo)高、位置和方向。(2)沒備的操作和維修、拆卸所需的空間尺寸。
(3)巡視、觀察、檢查設(shè)備所需的空間尺寸，觀察方向是否正確，光照是否充足。
(4)施工材料和施工工藝是否符合規(guī)定，是否能保證設(shè)備的長期安全運(yùn)行。
3．檢查隱蔽施工的質(zhì)量是否符合國家標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求。4．檢查不同專業(yè)管線交叉的安全距離是否符合國家標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求。
5．了解施工進(jìn)度，其目的在于掌握重點(diǎn)施工階段的施工時間，便于及時對施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)查。
6．及時搜集(復(fù)印)設(shè)備裝箱單，尤其是大型成套設(shè)備的裝箱單。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商和施工單位常常將裝箱單丟失或缺失，而裝箱單是設(shè)備驗(yàn)收的依據(jù)之一，在將來驗(yàn)收時應(yīng)按照裝箱單查驗(yàn)設(shè)備主機(jī)、輔機(jī)、配套件、備件及專用工具等的數(shù)量、型號(規(guī)格)是否與裝箱單相符，有無損傷、缺失。
7．查找進(jìn)口設(shè)備的所有中文技術(shù)資料、圖紙和商檢文件。這些文件雖然在驗(yàn)收移交時才歸物業(yè)公司所有，但必須先行掌握它們的實(shí)際情況，以利于將來的驗(yàn)收，必要時可先行進(jìn)行復(fù)印。
8．設(shè)備安裝環(huán)境是否滿足產(chǎn)品說明書及安裝合同中規(guī)定的條件，如環(huán)境溫度、濕度、防塵、防爆、防潮及外加輔助電源等。9．需外加穩(wěn)壓電源或輔助電源的設(shè)備，其電源功率是否符合國家標(biāo)準(zhǔn)或產(chǎn)品要求。三、設(shè)備調(diào)試及試運(yùn)行階段
本階段是掌握設(shè)備的技術(shù)性能，奠定設(shè)備安全操作、運(yùn)行管理、維護(hù)保養(yǎng)基礎(chǔ)的重要階段。物業(yè)公司各專業(yè)技術(shù)人員
前期介入工作匯報(bào) 前期介入工作實(shí)訓(xùn)篇二
前期介入培訓(xùn)
一、前期介入的概念：
所謂物業(yè)管理的“前期介入”，是指開發(fā)企業(yè)通過招標(biāo)或邀請物業(yè)管理企業(yè)，參與其開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究、小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等階段的討論與提出一定的建議，一般是從物業(yè)管理和運(yùn)作的角度為開發(fā)企業(yè)提出小區(qū)規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程監(jiān)管，工程竣工、驗(yàn)收接管、房屋銷售、房屋租賃等方面的建設(shè)性意見，并制定出物業(yè)管理方案，以便為以后物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)。其內(nèi)客主要包括：（1）物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)的介入；（2）施工中的質(zhì)量監(jiān)理介入；（3）設(shè)備安裝及內(nèi)裝修階段的介入。
二、前期介入的必要性：
1、減少使用中的后遺癥
物業(yè)管理的基本職能是代表和維護(hù)業(yè)主的利益，對所委托的物業(yè)進(jìn)行有效管理。然而在物業(yè)管理的實(shí)踐中，一些物業(yè)的先天缺陷一直困攏著物業(yè)管理企業(yè)，諸如物業(yè)質(zhì)量、設(shè)備性能、設(shè)施配套以及綜合服務(wù)等，這些均不取決于物業(yè)管理企業(yè)，而往往在于物業(yè)的開發(fā)商和建筑商。要改變這一狀況，把一些以往長期難以得到解決的問題盡可能在物業(yè)管理過程中使之限制在最小范圍之內(nèi)，就必須開設(shè)物業(yè)的前期管理，使前期管理同規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)同步或交叉進(jìn)行，由物業(yè)管理企業(yè)代表業(yè)主從管理者的角度，對所管物業(yè)進(jìn)行一番審視，從而把那些后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業(yè)竣工之前，逐項(xiàng)加以妥善解決，減少后遺癥。
2、前期物業(yè)管理是對所管物業(yè)的全面了解
物業(yè)管理行為的實(shí)質(zhì)是服務(wù)。然而要服務(wù)得好，使業(yè)主滿意，就必須對物業(yè)進(jìn)行全面的了解。如果物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用時才介入管理，就無法對諸如土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況了如指指掌。因此，必須在物業(yè)的形成過程中就介入管理，才能對今后不便于養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見，并做好日后養(yǎng)護(hù)維修的重點(diǎn)記錄。唯有如此，物業(yè)管理企業(yè)方能更好地為業(yè)主服務(wù)。
3、前期物業(yè)管理是為后期管理做好準(zhǔn)備
物業(yè)管理也是一項(xiàng)綜合管理工程。通過物業(yè)管理把分散的社會分工集合為一體，并理順關(guān)系，建立通暢的服務(wù)渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。此外，在對物業(yè)實(shí)體實(shí)施管理之前，還應(yīng)設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式，制訂相應(yīng)的規(guī)章制度，并協(xié)同開發(fā)商草擬有關(guān)文件制度，籌備成立業(yè)主管理委員會，印制各種證件，以及進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作。這些均應(yīng)在前期物業(yè)管理階段安排就緒，以使物業(yè)一旦正式交付驗(yàn)收，物業(yè)管理企業(yè)便能有序地對物業(yè)實(shí)體進(jìn)行管理。
三、前期介入階段性內(nèi)容及注意事項(xiàng)：
1、物業(yè)管理公司在開項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時應(yīng)該注意：
（1）要考慮商業(yè)和物管用房的預(yù)留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業(yè)主娛樂活動室、保安崗?fù)び梅?、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等）。（2）配套設(shè)施設(shè)備、管線配置和布線要合理，包括預(yù)留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。
（3）設(shè)計(jì)時盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等不利清潔。
（4）高層樓宇和大型小區(qū)應(yīng)考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。
（5）水、電、氣表的設(shè)置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。（6）信報(bào)箱的設(shè)置亦要考慮郵政需要放在首層（放在架空層等首層以上，郵電部門會加收服務(wù)費(fèi)），并且信報(bào)箱的規(guī)格和鎖要符合要求，也可以同時考慮送奶的存放。
（7）小區(qū)進(jìn)出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費(fèi)用支出。（8）小區(qū)內(nèi)的車位配置要考慮到車輛比例盡量充足。
（9）小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計(jì)要防攀防鉆，女兒墻亦要設(shè)計(jì)成防攀越的。
（10）小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評的需要。
（11）綠化帶植物的品種（尤其是高檔大型物業(yè)小區(qū)）不要設(shè)計(jì)得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護(hù)的植物。
（12）小區(qū)內(nèi)標(biāo)牌和建筑小品設(shè)計(jì)亦要考慮到易于低成本維護(hù)。
（13）小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤、高低杠桿等設(shè)施和器械。
（14）排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。（15）現(xiàn)在大部分家庭將陽臺用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽臺設(shè)計(jì)應(yīng)考慮統(tǒng)一接管，并配二個地漏（其中一個為洗水機(jī)排水用）否則業(yè)主在二次裝修的排管時，施工不規(guī)范會引發(fā)一系列問題。
（16）低價商品房業(yè)主用窗式空調(diào)多，故臥室大多預(yù)留窗式空調(diào)口，預(yù)留空調(diào)口可設(shè)計(jì)成即可以安裝窗式分體空調(diào)的室外機(jī)，又可以安放窗式空調(diào)機(jī)，還要方便以后維護(hù)、加雪種拆裝等，以避免產(chǎn)生老式空調(diào)口的敝端和遺留問題（滲漏）。（17）建筑物的可上人平臺可以設(shè)計(jì)成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺設(shè)計(jì)成易于養(yǎng)護(hù)的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補(bǔ)地面綠化面積的不足（第五面資源的利用）。
（18）現(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設(shè)計(jì)應(yīng)考慮主、次臥房及大廳都應(yīng)配置預(yù)留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)撓音響接口。另外，甚至可以考慮可視對講電話、門鈴的配置除在玄關(guān)外，在洗手間亦可配置（以免在沖涼、上廁時有人來電來訪時的尷尬。）（19）樓道側(cè)墻應(yīng)考慮鋪設(shè)一定高度的瓷片（防涂鴉，防污漬）。
（20）樓道內(nèi)電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應(yīng)采用專用鎖，樓道開關(guān)總閘更應(yīng)內(nèi)藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。
（21）小區(qū)內(nèi)的消防水管是否考慮可用（在地面）油漆的紅管或不易退色的油漆管（以減少高空作業(yè)）。
（22）小區(qū)路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用大路貨燈座要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺風(fēng)、采用節(jié)能燈膽（方便日常維修、減少開支）。
（23）垃圾收集站最好設(shè)計(jì)在小區(qū)進(jìn)出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運(yùn)車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。
（24）單元樓道燈最好采用光控紅外線復(fù)合開關(guān)（以方便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量）。
（25）一般核定一個單元樓道燈用電量一個月才十來度電，故電表配制要選用最小容量（以免大容量電表收取幾十度費(fèi)用而發(fā)生不必要的支出）。
（26）消防水泵、二次供水等設(shè)備設(shè)施功率大但用電量很少的可否合用一個電表。（27）由于商業(yè)用水和居民用水的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計(jì)量表（以避免自來水公司自定商業(yè)用水和居民用水的比例，一般都把收費(fèi)高的商業(yè)用水比例定的比較高，無形中又會長期多支出費(fèi)用）。（28）小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機(jī)械疏通機(jī)可達(dá)長度。
（29）凡有空調(diào)機(jī)滴水管的沿墻周圍應(yīng)做綠化帶（既利用上了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，避免了以往空調(diào)滴水面造成地面青苔）。
（30）建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗（以減少高空拋物現(xiàn)象）。
（31）各單元門、停車位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺等應(yīng)設(shè)計(jì)加裝閉路電視監(jiān)控。
（32）所有單元進(jìn)戶門應(yīng)設(shè)計(jì)遮雨棚（防雨水和淋花水）。
（33）商鋪前后的預(yù)留空調(diào)位及排水位往往被開發(fā)商所忽視，設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮進(jìn)去。（34）建筑上不要出現(xiàn)死角即不可上人的平臺等（以減少衛(wèi)生死角和高空作業(yè)）。（35）重要管路和線路要預(yù)留備用管線或活口，（以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財(cái)）。
（36）最容易發(fā)生問題（滲水）的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂（pv管）或生銹而破裂（鍍鋅管）故設(shè)計(jì)時最好設(shè)置套管。（37）小區(qū)配套公共設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)要一步到位：
（a）按物管要求配置綠化率、物管用房、商業(yè)用房、功能用房和設(shè)備用房。（b）管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預(yù)留的排煙道和隔油池等都應(yīng)在設(shè)計(jì)中加以考慮。
（c）陽臺設(shè)計(jì)要考慮到花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調(diào)穿線預(yù)留外斜防水措施設(shè)計(jì)要考慮進(jìn)去。
2、物業(yè)公司在工程施工階段介入過程中應(yīng)注意：
（1）對小區(qū)（大廈）的重要大型設(shè)備、設(shè)施的供應(yīng)商，應(yīng)盡量選擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后維修保養(yǎng)一體化的實(shí)體公司，在價格相近的幾家供貨商中，盡可能選擇歷史悠久、售后技術(shù)服務(wù)良好、價格適中的那家。
（2）小區(qū)基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標(biāo)準(zhǔn)件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號與規(guī)格。
（3）涉及小區(qū)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應(yīng)力、做套管，且參于監(jiān)理公司共同把好相關(guān)過程控制和驗(yàn)收控制的監(jiān)督檢查質(zhì)量關(guān)，綠化帶土質(zhì)的厚度要符合要求。
（4）所有參于土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關(guān)聯(lián)的中介單位都應(yīng)與開發(fā)商就設(shè)備（或大宗材料、配件）的保質(zhì)（修）期的保質(zhì)（修）內(nèi)容、保質(zhì)（修）期限、責(zé)任、費(fèi)用(維修保證金)、違約處理等達(dá)成書面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應(yīng)地址及單位聯(lián)系電話。
（5）一些重要的大型配套設(shè)備（包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等）的供應(yīng)單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。
（6）小區(qū)物業(yè)所選用的設(shè)備和儀表均應(yīng)得到有關(guān)部門的校驗(yàn)許可證明（如電表、水表須經(jīng)過水電部門校驗(yàn)合格才允許使用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)須經(jīng)過公安部門的安全技防測試合格后才準(zhǔn)許使用，還有消防報(bào)警系統(tǒng)、滅火器、電梯變配電系統(tǒng)、停車場、交通管理系統(tǒng)等）最好由設(shè)備或儀表供貨安裝單位一并解決。（7）為方便以后的物業(yè)管理，對大型重要的公共配套設(shè)備能設(shè)立獨(dú)立的電表或電表箱（便于情況分析和成本控制），高層及大型寫字樓的室內(nèi)照明插座電源應(yīng)與中央空調(diào)系統(tǒng)用電線路及計(jì)量分開，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統(tǒng)
一、集中（便于抄表、住戶忘關(guān)開關(guān)時可臨時切斷電源），電話分線分層分戶應(yīng)作好識別標(biāo)記，合理分配。
（8）各專業(yè)工程技術(shù)人員要做好質(zhì)量跟進(jìn)工作深入現(xiàn)場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調(diào)、消防報(bào)警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應(yīng)的施工更改記錄。
（9）重要的土建要確保一定抽驗(yàn)合格率，所有的隱蔽工程都要進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收、且要有物管人員參加。
（10）物業(yè)的竣工驗(yàn)收，物管人員應(yīng)會同參加，對不符合物管要求的工程項(xiàng)目有權(quán)令其整改滿意后再簽字，物業(yè)（包括設(shè)備設(shè)施）的二次接管驗(yàn)收須全面把關(guān)交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄。
3、物業(yè)管理公司在對外售樓時應(yīng)注意：
嚴(yán)格審核售樓說明書、媒體廣告和房地產(chǎn)買賣合同，對不利于物管的條款和承諾應(yīng)刪除或修改，以免帶來后患。如購八樓房送頂樓陽臺，買一樓送花園（公共場地不屬于套內(nèi)面積，誤導(dǎo)消費(fèi)者）；免x年管理費(fèi)或只按多少元／m2收取管理費(fèi)（讓物業(yè)公司倒貼錢）；小區(qū)提供xx會所服務(wù)（會所一向是個賠錢項(xiàng)目，誰來投資設(shè)備，誰來支出場地管理費(fèi)、水電費(fèi)、維修費(fèi)和人工費(fèi)？誰來貼補(bǔ)經(jīng)營虧損？）；承諾小區(qū)會有管道煤氣，智能化管理系統(tǒng)，閉路監(jiān)控，二次加壓，噴泉泳池、綠化庭院等，但設(shè)計(jì)時根本沒有考慮，更談不上交付使用（業(yè)主入伙發(fā)現(xiàn)承諾不兌現(xiàn)時和物業(yè)公司結(jié)怨），物管公司應(yīng)該對開發(fā)商售樓部分人員進(jìn)行短期培訓(xùn)，對客戶在物業(yè)管理方面的咨詢要對答如流，前后一致。
4、物管公司在開發(fā)商物業(yè)移交時應(yīng)注意：
（1）對在前期介入階段提出的完善項(xiàng)目和整改意見進(jìn)行復(fù)核，對尚未完善的事項(xiàng)，要求開發(fā)商提出的補(bǔ)救和解決措施并備案，（包括物管用房，專項(xiàng)基金，開辦費(fèi)用，對外承諾的小區(qū)配套設(shè)施等敏感問題）。
（2）開發(fā)商應(yīng)對小區(qū)所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）單位名稱、工程項(xiàng)目、工程負(fù)責(zé)人擴(kuò)聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單交給物業(yè)公司。
（3）將開發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來備用可為以后維修減少費(fèi)用。
（4）凡小區(qū)采用非市面上常見的建材，設(shè)備和設(shè)施的應(yīng)讓開發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。
（5）驗(yàn)收時注意和物管密切相關(guān)的設(shè)施和管線有無按要求做好：包括崗?fù)?、道閘、圍欄防攀防鉆設(shè)施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清潔工具房）、小區(qū)標(biāo)識系統(tǒng)、單車棚、摩托車棚、汽車泊位是否足夠，設(shè)施做好與否，小區(qū)擺攤、搞社區(qū)活動、室外加工用電的預(yù)留電源插座、空調(diào)滴水、排水系統(tǒng)（含商鋪）等。
（6）小區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施、輔助場所（幼兒園等）、停車位、會所等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明（避免以后引起業(yè)主投訴、爭紛）
前期介入工作匯報(bào) 前期介入工作實(shí)訓(xùn)篇三
前期介入方案
在物業(yè)管理早期介入階段，從物業(yè)管理的角度，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大業(yè)主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。根據(jù)某項(xiàng)目工程進(jìn)展情況，從以下方面綜合考慮制訂方案：
一、工作內(nèi)容：
（1）從政策法規(guī)的角度，提供有關(guān)物業(yè)管理的意見和依據(jù)。
（2）從物業(yè)管理的角度，對以下方面提出合理化意見。
（3）園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)。
（4）建筑設(shè)計(jì)和選材。
（5）環(huán)境整體設(shè)計(jì)。
（6）標(biāo)識系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、配置。
（7）綠化設(shè)計(jì)。
（8）其它公建配套設(shè)施配置。
（9）電梯、空調(diào)系統(tǒng)的配置。
（10）消防設(shè)施配置。
（11）安全監(jiān)控系統(tǒng)配置。
（12）弱電系統(tǒng)其它配置。
（13）各類設(shè)備配置、選型。
（14）隱蔽工程施工。
二、接管驗(yàn)收管理方案
為確保項(xiàng)目的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，方便日后的物業(yè)管理，特制項(xiàng)目接管驗(yàn)收方案。
1、管理內(nèi)容：
（1）了解接管物業(yè)的基本情況。
（2）編制《物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃》，確定物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排。
（3）與開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工單位一起，依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對商業(yè)街區(qū)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場初步驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗(yàn)收表》上，同時要求施工單位對驗(yàn)收中存在的問題限期整改。
（4）與開發(fā)、施工單位一起，對項(xiàng)目物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場復(fù)驗(yàn)，直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)。
（5）與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行項(xiàng)目物業(yè)交接。
（6）核對、接收各類房屋和鑰匙。
（7）核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔。
（8）核對、接收各類設(shè)施設(shè)備。
（9）核對、接收各類標(biāo)識。
2、管理措施：
（1）組建接管驗(yàn)收小組，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的接管驗(yàn)收工作。
（2）制定接管驗(yàn)收規(guī)程。
（3）掌握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序。
（4）提高對接管驗(yàn)收重要性的認(rèn)識。
（5）實(shí)事求是地開展接管驗(yàn)收工作。
（6）按規(guī)定辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。
三、業(yè)主入住管理方案
在辦理業(yè)主入住手續(xù)時，為業(yè)主提供方便、快捷、及時、周到的服務(wù)，對于塑造管理公司的形象，給業(yè)主留下良好的第一印象，具有重要作用
1、管理內(nèi)容：
（1）在業(yè)主領(lǐng)房前將所有資料準(zhǔn)備齊全。
（2）精心布置業(yè)主入住現(xiàn)場，為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)。
（3）業(yè)主所持的入住通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料。
（4）收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格，收取業(yè)主應(yīng)繳納的費(fèi)用。
（5）陪同業(yè)主驗(yàn)房，辦理領(lǐng)房手續(xù)。在驗(yàn)房過程中，發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后，填入《業(yè)主驗(yàn)收交接表》。
（6）對驗(yàn)房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，與業(yè)主約定時間，及時解決。
2、管理措施：
（1）制定《業(yè)主領(lǐng)房程序》。
（2）策劃業(yè)主入住現(xiàn)場布置方案。
（3）按照業(yè)主領(lǐng)房程序，安排工作流程。
（4）熱情接待，百問不厭，虛心聽取業(yè)主意見。
（5）按規(guī)定辦理業(yè)主入住手續(xù)。
四、秩序維護(hù)管理方案
在項(xiàng)目物業(yè)管理中，應(yīng)當(dāng)運(yùn)用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進(jìn)設(shè)備、工具和人的主觀能動性，維護(hù)項(xiàng)目物業(yè)和業(yè)主的安全，這是一項(xiàng)很重要的工作，最為廣大業(yè)主所關(guān)注，特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時全天候管理方案。
1、管理內(nèi)容：
（1）常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，維護(hù)項(xiàng)目物業(yè)小區(qū)公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主安全的行為。
門崗的任務(wù)：
a.禮儀服務(wù)（向業(yè)主行舉手禮或注目禮）；
b.維護(hù)出入口的交通秩序；
c.對外來車輛和人員進(jìn)行驗(yàn)證和換證；
d.制止身份不明人員和衣冠不整者進(jìn)入物業(yè)服務(wù)小區(qū)；
e.嚴(yán)禁攜帶危險物品進(jìn)入物業(yè)服務(wù)區(qū)；
f.遇有外來人員將大件物品帶出物業(yè)服務(wù)小區(qū)，即與物主核實(shí)，并作登記。
g.為業(yè)主提供便利性服務(wù)。
巡邏崗的任務(wù)：
a.按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；
b.巡查車輛停放情況，維護(hù)道路暢通，做好安全防范工作；
c.對物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)的可疑人員進(jìn)行檢查防范；
d.物業(yè)服務(wù)小區(qū)安全檢查；
e.裝修戶的安全檢查；
f.防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件；
g.防范和制止各類違反小區(qū)管理制度的行為。
2、管理措施：
（1）實(shí)行半軍事化管理，制訂各項(xiàng)秩序維護(hù)員管理制度和獎懲措施，并嚴(yán)格付諸實(shí)施，以增強(qiáng)秩序維護(hù)員的工作責(zé)任心。
（2）強(qiáng)化秩序維護(hù)員的內(nèi)務(wù)管理，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)，提高秩序維護(hù)員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能，每年組織不少于4次會操。
（3）加強(qiáng)秩序維護(hù)員的行為規(guī)范教育，要求服裝統(tǒng)一，佩證上崗，言語文明，舉止得當(dāng)。
（4）嚴(yán)格執(zhí)行秩序維護(hù)巡更點(diǎn)到制度，確保巡邏質(zhì)量。
（5）監(jiān)控中心設(shè)備每天檢查、保養(yǎng)，監(jiān)控系統(tǒng)沿線影響監(jiān)控效果的雜物及時清除。
五、消防管理方案
結(jié)合物業(yè)小區(qū)特點(diǎn)，尤其有高層樓宇的消防管理是物業(yè)管理的重中之重，要根據(jù)消防法規(guī)的要求，并結(jié)合住宅的實(shí)際，切切實(shí)實(shí)地做好消防安全工作，確保業(yè)主、物業(yè)財(cái)產(chǎn)安全。
1、管理內(nèi)容：
（1）做好消防監(jiān)控中心的管理；
（2）做好消防設(shè)施、器材的管理；
（3）保持消防通道的暢通；
（4）加強(qiáng)物業(yè)小區(qū)裝修期間的消防安全管理；
（5）嚴(yán)禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；
（6）防止電器短路、管煤泄漏等引發(fā)火災(zāi)因素。
2、管理措施：
（1）制訂并落實(shí)消防管理制度和消防安全責(zé)任制，做到責(zé)任落實(shí)，器材落實(shí)，檢查落實(shí)；
（2）制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然；
（3）建立義務(wù)消防隊(duì)，每月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)；
（4）定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除；
（5）做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；
（6）制止任何違反消防安全的行為；
（7）積極開展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主傳達(dá)消防知識；
（8）發(fā)生火災(zāi)，及時組織補(bǔ)救并迅速向有關(guān)部門報(bào)警
六、清潔綠化方案
清潔綠化作為物業(yè)管理的重頭戲，是小區(qū)內(nèi)不可缺少的部分，關(guān)系到整個小區(qū)的形象，也是測定環(huán)境質(zhì)量的一個重要指標(biāo)，故擬訂以下管理方案：
1、管理內(nèi)容：
（1）綠化養(yǎng)護(hù)：綠化工應(yīng)做到管理日?；?、養(yǎng)護(hù)科學(xué)化。
根據(jù)氣候，給花木適量澆水。
根據(jù)花木長勢，給花木適量施肥，適當(dāng)松土；
及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正、整修或補(bǔ)苗； 制定預(yù)防措施，防治病蟲害；
做好惡劣天氣花草樹木的保護(hù)工作； 定期修剪草坪，使其生長茂盛，平整美觀。
（2）清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作，使小區(qū)公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈、無異味、無破損。
（3）地下車庫：每天清掃地坪，輕抹各類標(biāo)志牌，隨時處理大面積油漬、積水；每周沖洗地坪，去除下水道口雜物；每月對墻身進(jìn)行去漬和除塵；每季清潔、擦拭照明系統(tǒng)，天花及管道外除塵。
2、管理措施：
（1）建立綠化保潔制度，狠抓落實(shí)；
（2）按操作規(guī)程進(jìn)行規(guī)范操作；
（3）加強(qiáng)綠化保潔人員的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)，增強(qiáng)專業(yè)技能；
（4）以“三查”形式對綠化保潔工作進(jìn)行經(jīng)常性監(jiān)督檢查（“三查”指：清潔督查巡查、管理員巡查、管理部經(jīng)理抽查）；
（5）抓好綠化保潔人員的行為規(guī)范管理，要求服裝統(tǒng)
一、標(biāo)識齊全、言行文明。
七、房屋、設(shè)施設(shè)備管理方案
房屋特別是共用設(shè)施設(shè)備的管理，直接影響到小區(qū)的形象、業(yè)主的使用效果和物業(yè)的使用年限，其重要性是不言而喻的。故擬訂以下管理方案：
1、管理內(nèi)容：
（1）房屋公共部位維護(hù)管理：根據(jù)交房進(jìn)度，小區(qū)內(nèi)房屋可分為業(yè)主已領(lǐng)房和空置房。租戶已領(lǐng)房：
房屋交付時，服務(wù)中心應(yīng)及時與租戶簽訂物業(yè)管理公約，書面告知裝修管理規(guī)定，督促業(yè)主按規(guī)定辦理裝修申請手續(xù)，并建立業(yè)主檔案。屋頂不得安裝任何設(shè)施設(shè)備，樓道墻面、地面、扶手、電梯前廳應(yīng)根據(jù)業(yè)主裝修進(jìn)度，采取保護(hù)性措施，以確保房屋質(zhì)量和美觀，并督促業(yè)主和裝修隊(duì)在裝修施工時保護(hù)好智能化系統(tǒng)的預(yù)埋管線及各類公共管線設(shè)施。裝修垃圾實(shí)行袋裝化管理，嚴(yán)禁高空拋物。裝修結(jié)束后，應(yīng)注重房屋公共部位的養(yǎng)護(hù)和修繕?？罩梅浚?/p>
空置房（含業(yè)主托管房）移交后，服務(wù)中心應(yīng)每月通風(fēng)打掃一次，并對房屋和設(shè)施全面檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、電表），對發(fā)現(xiàn)的問題，或盡快處理，或及時報(bào)告開發(fā)商，并督促其予以解決。
（2）設(shè)備設(shè)施維護(hù)：
a.電梯在裝修期間實(shí)行保護(hù)性管理；
b.小區(qū)內(nèi)的公共水電設(shè)備設(shè)施應(yīng)經(jīng)常進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時維修，要按不同型號產(chǎn)品的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)；
c.公共衛(wèi)生設(shè)施每天檢查一次；
d.水泵房、中央空調(diào)機(jī)房、鍋爐房每天巡查兩次；
e.電梯機(jī)房設(shè)備，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進(jìn)行）；
f.消防栓系統(tǒng)、噴淋和煙感報(bào)警系統(tǒng)、消防器材等消防設(shè)施設(shè)備按相關(guān)維護(hù)方案檢查養(yǎng)護(hù)； g.供配電房設(shè)備每天巡查一次，每周檢查一次；
h.消監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備按相關(guān)維護(hù)方案檢查養(yǎng)護(hù)；
i.電話機(jī)房、綜合布線柜和電話接線箱每天巡查一次；
j.業(yè)主自用水電設(shè)施的維修，應(yīng)按規(guī)定填寫《有償服務(wù)聯(lián)系單》，確保維修及時率與合格率。
2、管理措施：
（1）制訂房屋及共用設(shè)施設(shè)備管理制度和操作規(guī)程；
（2）維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時；
（3）抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；
（4）建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率；
（5）加強(qiáng)裝修管理，督促做好裝修前期申報(bào)工作，并經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時制止；
（6）加強(qiáng)共用設(shè)施設(shè)備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)。
八、人力資源管理方案
一流的物業(yè)必需一流的管理，一流的管理必需一大批高素質(zhì)的管理人才和專業(yè)技術(shù)人才，而人才的管理與培訓(xùn)，對于保持員工隊(duì)伍的高質(zhì)量，提高物業(yè)管理的水平，具有十分重要的意義。
1、管理內(nèi)容：
（1）按照合理的人才結(jié)構(gòu)配置各類人才；
（2）任人唯賢，量材錄用；
（3）開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，全面提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；
（4）進(jìn)行業(yè)績考核，優(yōu)勝劣汰。
2、管理措施：
（1）制定崗位職責(zé)，做到責(zé)、權(quán)、利分明；
（2）建立約束與激勵相結(jié)合的運(yùn)行機(jī)制，充分調(diào)動工作積極性；
（3）加強(qiáng)思想作風(fēng)建設(shè)，樹立全心全意為租戶服務(wù)的觀念和企業(yè)的品牌意識；
（4）崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)相結(jié)合，走出去培訓(xùn)與請進(jìn)來培訓(xùn)相結(jié)合：
（5）全面考核，做到公開、公平、公正。
九、檔案管理方案：
1、管理內(nèi)容：
（1）工程檔案；
（2）業(yè)主檔案；
（3）工作檔案；
（4）財(cái)務(wù)檔案；
（5）文件檔案。
2、管理措施：
（1）制定檔案管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行；
（2）按照檔案管理要求，分門別類，編目造冊，方便查閱，利于管理；
（3）專人管理，責(zé)任到人，存放有序，管理規(guī)范；
（4）配置專門的檔案管理用房和必要的設(shè)施設(shè)備，以滿足檔案管理要求；
（5）根據(jù)檔案資料的形式、性質(zhì)，采用不同的管理手段，科學(xué)管理，確保檔案資料完整、安全；
（6）實(shí)現(xiàn)電腦化管理，提高管理水平。
前期介入工作匯報(bào) 前期介入工作實(shí)訓(xùn)篇四
****前期介入報(bào)告
前言：****物業(yè)公司和地產(chǎn)公司屬于同一個集體公司，一個房地產(chǎn)項(xiàng)目推出時不但要考慮對銷售有利的各種外部條件，更要考慮與之對應(yīng)的配置和設(shè)施的物業(yè)管理的簡便和低維護(hù)支出費(fèi)用。
*****項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：住宅：2.50元/㎡/月，商業(yè)：8.00元/㎡/月，根據(jù)物業(yè)服務(wù)質(zhì)價相符的原則，應(yīng)提供5級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。為了達(dá)到或超出業(yè)戶的期望值，*****物業(yè)根據(jù)*****項(xiàng)目的實(shí)際情況，對物業(yè)前期介入做成報(bào)告：（１）（２）（３）（４）（５）（６）（７）（８）（９）（１０）（１１）（１２）（１３）（１４）（１５）（１６）（１７）（１８）監(jiān)控中心靠近大堂的非承重墻現(xiàn)未施工，為了提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)和節(jié)約人力成本，此處擬將非承重墻更改為推拉玻璃門和窗戶。以減少不必要的費(fèi)用支出（現(xiàn)很多開發(fā)商都在研究如何提高技防而降低人力成本）。
保安宿舍（包括衛(wèi)生間、洗澡間、晾衣間）及物料倉庫、清潔工工具房擬在地下室，請?jiān)O(shè)計(jì)部、工程部和物業(yè)確定位置并給予基礎(chǔ)方面的解決落實(shí)。
高層樓宇應(yīng)考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池（現(xiàn)設(shè)計(jì)有接水管，但無洗手池和排水）
道閘系統(tǒng)：道閘須采用欄柵式的，防止人員從此處出入，弱電進(jìn)場安裝須請物業(yè)參與 綠化帶植物物品種（尤其是高檔大型牧業(yè)小區(qū)）不要設(shè)計(jì)得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護(hù)的植物。
樓道側(cè)墻應(yīng)考慮鋪設(shè)一定高度的瓷磚（防涂鴉，防污漬），樓層垃圾桶擺放位置墻面采取刷白色油漆、仿瓷或粘貼一定高度的瓷磚
小區(qū)內(nèi)的消防水管是否考慮可用（在地面）油漆的紅管或不易褪色的油漆管（以減少高空作業(yè)）。小區(qū)路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕大風(fēng)、采用節(jié)能燈膽（方便日常維修、減少開支）
垃圾收集站最好設(shè)計(jì)在小區(qū)進(jìn)出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運(yùn)車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。并設(shè)置有水源和排水，便于清洗。
單元樓道燈最好采用光控紅外線復(fù)合開關(guān)（以方便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量）。
凡有空調(diào)機(jī)滴水管的沿墻周圍應(yīng)做綠化帶（既利用上了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，避免了以往空調(diào)滴水面造成地面青苔）。
建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送少窗安裝防護(hù)欄（以減少和杜絕高空拋物現(xiàn)象）
各單元門、停車位、外圍、巡視死角、商鋪招牌部位平臺等應(yīng)設(shè)計(jì)加裝閉路電視監(jiān)控。重要管路和線路要預(yù)留備用管線或活口。（以免日后發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財(cái)）最容易發(fā)生問題（滲水）的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂（pv管）或生銹而破裂（鍍鋅管）設(shè)計(jì)時最好設(shè)置套管。
小區(qū)基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料配件盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標(biāo)準(zhǔn)和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號和規(guī)格。
涉及小區(qū)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、搞擠壓應(yīng)力、做套管，且參于監(jiān)理公司共同把好相關(guān)過程控制和驗(yàn)收控制的監(jiān)督檢查質(zhì)量關(guān)，綠化帶土質(zhì)的厚度符合要求。
所有參于土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關(guān)聯(lián)的中介單位都應(yīng)與開發(fā)產(chǎn)就設(shè)備（或大宗材料、配件）的保質(zhì)（修）期的保質(zhì)（修）內(nèi)容、保質(zhì)（修）期限、責(zé)任、費(fèi)用（維修保證金）、違約處理等達(dá)成書面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購合同、材料供貨價目表、采購地址及單位聯(lián)系電話，工程部應(yīng)建立供貨商、安裝單位、和與之有關(guān)聯(lián)的中介單位的檔案目錄
（１９）一些重要的大型配套設(shè)備（包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等）采購和安裝須有物業(yè)參與，延長使用壽命提出物業(yè)的建議，目的是節(jié)約維護(hù)成本，從前期進(jìn)行風(fēng)險的規(guī)避。并對所有設(shè)施設(shè)備使用壽命進(jìn)行市場調(diào)查，并要求廠家做出質(zhì)保承諾對質(zhì)保期的確定，除了國家規(guī)定外，盡量延長質(zhì)保時間，也是對產(chǎn)品質(zhì)量的檢驗(yàn)，這些供應(yīng)單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。
（２０）小區(qū)物業(yè)所選用的設(shè)備和儀表均應(yīng)得到有關(guān)部門的校驗(yàn)許可證明（如電表、水表須經(jīng)過水電部門校驗(yàn)合格才允許使用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)須經(jīng)過公安部門的安全技防沒合格后才準(zhǔn)許使用，還有消防報(bào)警系統(tǒng)、滅火器、電梯交配電系統(tǒng)、停車場、交通管理系統(tǒng)等）最好由設(shè)備或儀表供供貨安裝單位一并解決。
（２１）工程部需配合物業(yè)工程技術(shù)人員一起，做好質(zhì)量跟進(jìn)工作，深入現(xiàn)場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調(diào)、消防報(bào)警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應(yīng)的施工更改記錄。
（２２）重要的土建要確保一定抽驗(yàn)合格率，所有的隱蔽工程都要進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收、且要有物管人員參加。
以上是****前期介入報(bào)告，物業(yè)提出的相關(guān)意見和建議，請集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)及設(shè)計(jì)部、工程部對相關(guān)問題給予重視、解決、協(xié)調(diào)。并對意見建議逐一反饋。
前期介入工作匯報(bào) 前期介入工作實(shí)訓(xùn)篇五
工作總結(jié)和計(jì)劃
時光如梭，轉(zhuǎn)眼間在****物業(yè)項(xiàng)目部工作已近2年的時間，2012年6月，正式任職為物業(yè)的客服部主管，在過去的一年半中作為客服部的主管在物業(yè)各位領(lǐng)導(dǎo)的支持與指導(dǎo)下，以及在物業(yè)各部門的配合中，帶領(lǐng)我部的員工順利完成了2012年6月至今的各項(xiàng)工作任務(wù)。在此，對一直以來支持我工作的物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及客服部所有員工表示感謝。我也感謝各部門同事對我工作上的支持與配合。
2012年客服部的工作是比較繁忙的一年，完成了園區(qū)全部27棟樓的驗(yàn)收與鑰匙交接、保管工作，以及配合各部門對園區(qū)內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備都進(jìn)行了詳細(xì)的了解，對于我們每個人來說有很多不同的收獲。
現(xiàn)將12年6月至今的工作進(jìn)行總結(jié)
一、工作內(nèi)容
下面是我這一年半以來的主要工作內(nèi)容：
1、按照上級領(lǐng)導(dǎo)的要求在網(wǎng)站發(fā)布及制作招聘廣告，對各部門所需工作人員進(jìn)行有計(jì)劃的招聘。
2、對客服工作人員進(jìn)行了工作崗位分配，負(fù)責(zé)區(qū)域與職責(zé)劃分，責(zé)任落實(shí)到人。
3、對客服工作人員進(jìn)行了辦公禮儀、日常巡邏注意要點(diǎn)等相關(guān)培訓(xùn)工作。
4、制作物業(yè)前期介入的各部門相關(guān)崗位職責(zé)與管理規(guī)定。
5、按照物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的要求與住房驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)對園區(qū)27棟樓3654戶住宅進(jìn)行了驗(yàn)收工作。
6、對已接收的住宅及各部位鑰匙進(jìn)行封存加派專人進(jìn)行管理。
7、對于日常巡視中各部門發(fā)現(xiàn)的園區(qū)中存在的問題進(jìn)行分類，制作園區(qū)現(xiàn)存問題匯總，聯(lián)系工程部門進(jìn)行維修，跟蹤及記錄。
8、充分合理調(diào)配人員對工程部的各項(xiàng)維修施工進(jìn)行積極的配合。
9、信息統(tǒng)計(jì)，包括7個施工單位的現(xiàn)場聯(lián)系人，電話等信息，3個窗廠及2個門廠的聯(lián)系方式等各外配套單位信息。
10、對各檢驗(yàn)項(xiàng)目的原始記錄資料進(jìn)行錄入電腦形成電子檔，進(jìn)行管理，對公司的資料文檔和有關(guān)會議記錄，認(rèn)真做好錄入及編排打印，根據(jù)各部門的工作需要，制作表格文檔。
11、定期對發(fā)放給各部門使用的辦公用品、服裝、設(shè)備使用情況及庫存進(jìn)行清查、核實(shí)數(shù)量。
12、根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)指示對周邊的物業(yè)公司進(jìn)行了詳細(xì)的人員工資待遇的調(diào)查，制作了《關(guān)于員工的工資調(diào)整報(bào)告》。
13、完成上級領(lǐng)導(dǎo)指示的其它工作。
在完成上述工作的過程中，我學(xué)到了很多，也成長了不少。工作中的磨礪了我的性格，提升了我的心理素質(zhì)。對于我這個剛投入物業(yè)客服主管崗位，工作經(jīng)驗(yàn)還不夠豐富的人來說，工作中難免會遇到各種各樣的阻礙和困難，幸運(yùn)的是在上級領(lǐng)導(dǎo)的信任與各部門同事的配合下，讓我在遇到困難時敢于能夠去面對，敢于接受挑戰(zhàn)。
二、部門存在的問題
湖畔新城項(xiàng)目回遷在即，客服部門工作雖然在平穩(wěn)的進(jìn)行著，但在近期的培訓(xùn)考核工作中也發(fā)現(xiàn)了很多問題，為做好日后工作，現(xiàn)將客服部門存在的問題總結(jié)出以下兩點(diǎn)。
1、員工業(yè)務(wù)水平和服務(wù)素質(zhì)偏低。
通過客服部的工作實(shí)踐來看，客服部員工的業(yè)務(wù)水平偏低，服務(wù)思想素質(zhì)不高。主要表現(xiàn)在處理問題的技巧和方法不夠成熟，甚至曾經(jīng)與工程部人員發(fā)生過語言沖突。
2、部門管理制度執(zhí)行不堅(jiān)決
雖然制作了相關(guān)的管理制度，但一些員工對制度的細(xì)節(jié)之處沒有堅(jiān)決嚴(yán)格執(zhí)行，造成部分員工工作散漫，工作積極性不高，使部門的工作效率受到了一定影響。
三、工作目標(biāo)
在日后的工作里，我要努力改正過去工作中存在的缺點(diǎn)，不斷提升自己，著重加強(qiáng)以下幾個方面的工作：
1、自覺遵守公司的各項(xiàng)管理制度；
2、努力學(xué)習(xí)物業(yè)管理知識，提高與他人交流的技巧，完善客服部規(guī)章制度并堅(jiān)決執(zhí)行，達(dá)到逐步實(shí)現(xiàn)制度化管理為主與人性化為輔的管理目標(biāo)。
3、進(jìn)一步改善自己的性格，提高對工作耐心度，處理事件時更加注重細(xì)節(jié)，加強(qiáng)工作責(zé)任心和工作積極性，以達(dá)到盡快成為一名優(yōu)秀客服主管的目地。
4、加強(qiáng)部門人員培訓(xùn)，確?？头T工的業(yè)務(wù)水平有明顯的提高。
5、積極與各部門密切配合，確保物業(yè)工作流程順暢進(jìn)行。
回顧客服部門的前期工作，工作中員工與我都得到了學(xué)習(xí)與收獲，在日后的工作中還將繼續(xù)的得到鍛煉與成長，通過積極的參加相關(guān)培訓(xùn)，在以后的工作中客服部門員工的專業(yè)知識與服務(wù)技能會更上一層，團(tuán)結(jié)一致的為園區(qū)居民竭誠服務(wù)，為****物業(yè)公司的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。
客服部主管： 2013年9月26日
前期介入工作匯報(bào) 前期介入工作實(shí)訓(xùn)篇六
物業(yè)前期介入工作職責(zé)
為掌握工程施工的進(jìn)展?fàn)顟B(tài)，確保工程質(zhì)量，方便后期物業(yè)管理和為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，物業(yè)管理應(yīng)在施工過程中參與項(xiàng)目施工管理。
1．全面掌握建設(shè)物業(yè)的基本情況，熟悉相關(guān)文件圖紙等，包括房屋結(jié)構(gòu)，主要設(shè)施配置，主要材料性能等，為后期物業(yè)管理打下基礎(chǔ)。
2．協(xié)助和督促建設(shè)單位選擇適合項(xiàng)目需求的優(yōu)秀施工單位和材料物資供應(yīng)商。
3．檢查和跟蹤項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度狀態(tài)，督促施工單位嚴(yán)格按國家有關(guān)技術(shù)規(guī)范和合約進(jìn)行施工，對其質(zhì)量問題提出質(zhì)疑，并報(bào)甲乙雙方有關(guān)部門及時修改。
4．跟蹤和監(jiān)督建設(shè)單位使用的材料、構(gòu)件和設(shè)備的規(guī)格與質(zhì)量，協(xié)助有關(guān)方面對其進(jìn)行驗(yàn)收和檢查。
5．實(shí)施對工程項(xiàng)目進(jìn)度的控制，對現(xiàn)場情況進(jìn)行調(diào)查分析，協(xié)助有關(guān)部門解決工程建設(shè)中的問題，做好有關(guān)單位的協(xié)助溝通工作。
6．根據(jù)后期使用要求，提出設(shè)備設(shè)置和服務(wù)方面的改進(jìn)意見及設(shè)計(jì)遺漏項(xiàng)目的建議。
7．詳細(xì)記錄各種隱蔽工程施工狀況，對管線敷設(shè)及走向，設(shè)備安裝情況等作好記錄并作好歸檔工作。
8．配合設(shè)備安裝工作，作好現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量，掌握其使用功能，做好設(shè)備調(diào)試工作，建立后期管理有關(guān)規(guī)章，收集歸檔相關(guān)使用說明及保修文件。
9．熟悉小區(qū)強(qiáng)弱電，給排水設(shè)計(jì)狀態(tài)，對后期使用狀態(tài)作出準(zhǔn)確判斷，根據(jù)實(shí)際情況提出可行性意見。10．參加建設(shè)單位和施工單位的有關(guān)工程會議，掌握設(shè)計(jì)變更內(nèi)容，并及時作好記錄。
11．完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。
