為了確定工作或事情順利開展，常常需要預先制定方案，方案是為某一行動所制定的具體行動實施辦法細則、步驟和安排等。那么方案應該怎么制定才合適呢？以下是小編精心整理的方案策劃范文，僅供參考，歡迎大家閱讀。
商業(yè)地產(chǎn)營銷方案篇一
我們的經(jīng)營綜旨：以自然的景色，農(nóng)村的生活方式，解去都市人生存的壓力和無奈;營造一片全新的休閑天地
一、入駐原由：
我們選擇xxxxxx商場作為入駐目標，是因為看好貴店的強大實力、經(jīng)營方式、經(jīng)營類別和日趨增長的人氣。貴店以xx萬平方米的超大面積位居xx城市商業(yè)之冠，而shopping
mall的經(jīng)營模式更是當今世界上最流行的商業(yè)模式;貴店的人氣越來越旺，又欣聞貴店在店慶當天日銷xx萬元，創(chuàng)造了本行業(yè)的一個奇跡，可見xxxxxx商場的人氣;貴店在20xx年有奧運明星來助陣，20xx年當紅明星又蒞臨xxxxxx商場，可見貴店的影響力;市委領(lǐng)導、省委領(lǐng)導都不止一次到xxxxxx商場來視察，可見政府及領(lǐng)導對貴店的重視!
二、經(jīng)營業(yè)態(tài)：
我們與貴店采取扣點聯(lián)合經(jīng)營方式，扣點的額度另行洽談;本店后方管理由我方負責，大局管理遵守xxxxxx商場的統(tǒng)一安排。都市休閑農(nóng)莊是國際上最流行的一種全新的休閑業(yè)種，它以田園風光、莊園風情為主要風格，迎合城市人追求“綠色”“田園”的一種心態(tài)，綜合了城市人比較感興趣的農(nóng)村生活狀態(tài)，把“自耕自種自留地”、“動物家園”、“領(lǐng)養(yǎng)小動物”、“小橋流水”、“別有洞天”、“釣金魚”等一系列的全新休閑方式綜合起來，形成了一站式享受田園樂趣的業(yè)態(tài)。在繁華的都市中打造出一片全新的天地!
你可以在這里領(lǐng)養(yǎng)小動物，可以給自己領(lǐng)養(yǎng)的小動物命名，給自己的小動物喂食;你還可以在這里種自己的自留地，開荒、播種，讓你體驗完全的農(nóng)家生活樂趣!你還可以來這里釣金魚，釣多少就可以帶走多少!當然，這一切都是需要付費的。
裝修風格以農(nóng)村的綠色基調(diào)為主，中間有草地、小型魚塘、自留地、小木屋、寵物基地等等一系列的設施。大概需要500平方米的面積。我們將不定期的對店內(nèi)設施進行更新及維護!
三、目標市場：
同xxxxxx商場的中高檔定位一樣，我們的目標客群以追求時尚的都市白領(lǐng)(女性為主)、3—14歲的少年兒童為主，以中年的政府官員為輔!積極迎合他們追求田園風情樂趣、熱愛小動物的心理!這部分客群的消費能力比較強，他們會不惜金錢來追求一種自然的休閑狀態(tài)。而兒童會根據(jù)自己的喜好選擇游戲的方式，他們普遍對小動物有好感，而父母對他們的行為除了支持之外，也沒有其他的辦法!所以我們的目標市場是兩種顧客行為：一種是刻意追求形的;一種是興趣支配形的!
四、市場環(huán)境分析：
xx城市經(jīng)濟實力雄厚，在全國城市綜合實力50強評比中，xx城市列居18位;在全國國內(nèi)生產(chǎn)總值超百億元的城市中，xx城市位居第10位;在全國55個人均國內(nèi)生產(chǎn)總值超萬元的城市中，xx城市位居榜首。xx城市人的消費能力更是位居全國之首!
xx城市市位于xx省的西部，氣候干燥寒冷，年封凍期長達5個月。也就是說，在這長達5個月的時間里，人們的活動范圍只限在室內(nèi)，而室外也很少見到綠色，市民在這5個月里最向往的就是綠色!
繁忙的都市生活使城市人接觸自然的機會越來越少，很多人都有在夏天到農(nóng)村去的想法，而我們正是迎合這種想法，把一個完整的農(nóng)村搬到城市來，同時把農(nóng)村不受歡迎的部份全部剔除掉!這里是一個整潔的、有序的、具有優(yōu)美風光的田園!
五、市場經(jīng)營分析：
都市休閑農(nóng)莊這種業(yè)態(tài)的休閑方式在歐美是比較流行的，在我國也只有延海的幾個城市有類似的店鋪。這種模式在xx城市還是一個空白，我們就是要抓住這個市場空白的機遇，在別人還沒有想到的時候，我們已經(jīng)付之于行動!而xx城市人本身對各種方式的體育運動項目就沒有多大興趣，在年收入較高的基礎(chǔ)上，他們更熱衷于追求一種全新的休閑方式，而都市休閑農(nóng)莊也就應運而生!
貴店的美食娛樂廣場是在xx城市的一家室內(nèi)休閑娛樂場所，受到了xx城廣大消費者的歡迎和認可!但是這里的休閑項目是有欠缺的，貴廣場注重的是娛樂項目，而對于休閑來說，除了陶吧、玩吧之外，再沒有吸引人的地方，都市休閑農(nóng)莊會彌補這種狀態(tài)，全力打造一個室內(nèi)的田園、城市中的農(nóng)村、一個別有洞天的“桃花源”!
六、管理模式：
我們采取的是店長負責制原則，在本店將設店長一名，全權(quán)負責本店的管理。
我們有固定的清潔員，負責店內(nèi)的所有衛(wèi)生;有養(yǎng)育員，負責小動物的喂養(yǎng);有負責店內(nèi)賣各種動物食物的相關(guān)人員;有負責安全的安全員。
我們的小動物選的是一些溫順的動物，不會對顧客進行人身攻擊。
我們會積極配合xxxxxx商場的各種促銷活動，也會在適當?shù)臅r間搞自己的促銷活動。
我們采取整合營銷方式(imc)進行前期的市場拓展，把所有廣告的觸點整合起來，以錯落有致的媒體廣告、交相呼應的軟性新聞為主，進行大幅度的市場推廣，同時，也希望貴店給予一定的支持!
一、廣告攻勢：
前期我們將在本市各大知名媒體上進行大幅度的廣告轟炸，以提高品牌知名度，樹立良好的品牌形象，力爭做到家喻戶曉，路人皆知!
xx城市地區(qū)沒有強勢媒體，這是xx城市人都知道的，所以我們整合了各種媒介信息后，選擇能夠互補的媒體進行廣告宣傳。初步打算在xx城市晚報、xx城市電視臺、xx城市廣播電臺等媒體上發(fā)布廣告。
二、軟性宣傳:
軟性新聞的好處就是能夠提升品牌的美譽度和知名度。
我們將通過xx城市晚報、電視臺、網(wǎng)站等一系列的媒介，進行軟性新聞報道，把都市休閑農(nóng)莊變成市民關(guān)注的交點!讓人們進行口頭傳播。
三、活動配合：
在每年的元旦、春節(jié)、勞動節(jié)、兒童節(jié)、端午節(jié)、國慶節(jié)、中秋節(jié)、圣誕節(jié)等重大節(jié)日推出各種促銷活動。包括票價打折、釣魚比賽等等。
綜上所述，我們前期所做的一切都是希望能把都市休閑農(nóng)莊這個項目做好，并能與xx城市商業(yè)龍頭xxxxxx商場合作;前期，我們曾到全國各地的零售企業(yè)做過市場調(diào)查，這個項目在省內(nèi)還是個空白，我們期望著能與xxxxxx商場積極合作，添補這個空白，把這個市場做起來，真正的把它作成xx城市人的“都市休閑農(nóng)莊”
商業(yè)地產(chǎn)營銷方案篇二
1. 營造鮮明、獨特、良好的企業(yè)形象，增強大眾印象。
2. 樹立準確、有效、超凡的訴求理念，實現(xiàn)占位意圖。
開展本次活動，將以延續(xù)往年宣傳攻勢、盡量保持以往宣傳特色為原則，在創(chuàng)意構(gòu)思上獨辟蹊徑，立足于建立清晰準確理念、占領(lǐng)業(yè)內(nèi)應有地位以及順應社會公眾導向等方面，給人以耳目一新、更為求實之感。（文案及創(chuàng)意、設計稿件等待方案通過后具體提出）。
1. 主體：市區(qū)景線“十一”外游的所有家庭（旨在借娛樂的時間針對所有能娛樂的家庭）。
2. 《××晚報》讀者群（關(guān)心社會、重視信息的大眾）。
3. 《××電視臺》“晚間新聞”、“精彩時刻”收視觀眾；《××衛(wèi)視》“連續(xù)劇”的收視觀眾。（關(guān)心××變化，樂于娛樂的居民家庭）。
4. 《××交通廣播電臺》《××人民廣播電臺》的聽眾（白天能乘專車進行郊游的高消費家庭）。
基于對此次公關(guān)活動形式的新穎性和影響范圍的廣泛性相結(jié)合、活動效果的轟動性和活動投入的低廉性相結(jié)合等方面的考慮，本次活動以“立意新穎”為立足點，選擇的媒體既能共同形成室外大媒體的沖擊效果，又能被接受，因而具有相當大的親和性，易于與目標對象進行情感溝通。
另外，主要媒體雖限于在一定區(qū)域發(fā)放，但由于媒體的隨身性特點，活動結(jié)束后媒體影響面將滲透到市內(nèi)各個區(qū)域，從而形成較強的持續(xù)效果。
（一）媒體選擇
1．紅色中型帶把娛樂用氣球2萬個（印有本企業(yè)標志或娛樂項目名稱，持有家庭波及總?cè)藬?shù)約10萬人左右）。
2．印有企業(yè)標志或娛樂項目種類的紅色馬夾背心和太陽帽約300套。
3．扎有紅色綢帶的小型面包車4～5輛。
4．沿海景線公共車站防雨廳廣告牌。
5．《××晚報》：通欄兩次。
6．《××電視臺》、衛(wèi)視頻道（電視廣告片以活動表現(xiàn)為主線，逐一介紹本企業(yè)的綜合娛樂項目）。
7．《××交通廣播電臺》、《××人民廣播電臺》（廣播廣告抒發(fā)情感，讓人與活動相呼應）。
（二）計劃實施安排
廣告宣傳計劃實施如表8-6所示。
表8-6 ××公關(guān)活動廣告宣傳計劃實施表
9月30日
《××晚報》
重新營造企業(yè)形象，提示明天××園活動，但不注明具體活動內(nèi)容
10月1日上午10點
廣告馬夾
氣球
自××公園正門至××路、××路、××西路和××路等五處，最終至××廣場，由身穿廣告馬夾的中學生（約200名）無償發(fā)放氣球，爭取一小時左右在區(qū)域內(nèi)形成整片具有轟動沖擊力的紅色氣球群
10月1日上午11點
廣告車
廣播廣告
由攝影師跟車，分頭抓拍氣球發(fā)放和溫馨家庭歡樂場面（事先選好模特穿插于人群之中）；廣播廣告（兩臺同時）隨之發(fā)布
10月1日中午12點
剪輯30秒電視廣告至電視臺
10月1日下午2點
《××晚報》
發(fā)布活動系列廣告
10月1日晚
6：00～9：00
電視廣告
××電視臺、××衛(wèi)視新聞等欄目相繼播放電視廣告
本次活動預計總費用合計五萬元人民幣，具體費用項目包括：
1．兩萬個氣球的成本及印刷費；
2．兩百個廣告背心的設計制作費；
3．報紙廣告，晚報二次通欄的發(fā)布費；
4．電視廣告攝制、編輯、發(fā)布（三次）費；
5．廣播廣告錄制、發(fā)布費（時間跟活動進行，約2～3小時）；
6．整個活動的企劃、推動及人員組織、勞務等其他費用。
商業(yè)地產(chǎn)營銷方案篇三
根據(jù)航空路區(qū)域商鋪投資調(diào)查分析，當前航空路商業(yè)物業(yè)的總體經(jīng)營業(yè)種分布區(qū)域化，商業(yè)達到成熟期，但業(yè)態(tài)不完善。新建樓盤的商業(yè)門面會成為投資者和生意人的熱選。原因歸結(jié)為兩方面，一是恩施州的投資客對目前恩施市場大環(huán)境十分看好，相對而言，對投資商鋪比投資住宅有信心;二是航空路現(xiàn)有投資型產(chǎn)權(quán)商鋪較少，且航空路的商業(yè)區(qū)域化經(jīng)營明顯。與航空路其他商業(yè)部分比較，本項目位置較好，弱勢在于人流量不旺盛。
因此，要在整體市場較好的大環(huán)境、人氣不旺的小環(huán)境中脫穎而出，取得較好的經(jīng)營與銷售業(yè)績，我司建議：
a、提前招商，引進品牌經(jīng)營者入場(以金泰廣場招商策略類似);
b、內(nèi)鋪實行返租，提供完善的"代租代管代收"服務，免除投資者后顧之憂;
c、將較大店鋪分割，壓縮鋪位投資總額;
d、優(yōu)惠付款方式，降低投資門檻。
1、商業(yè)主題定位：綜合性購物休閑中心
◇體現(xiàn)在商場的面積和業(yè)態(tài)的齊全
◇與航空路整條街道的氛圍相融，周邊毗鄰住宅區(qū)，更體現(xiàn)購物樂趣
商業(yè)經(jīng)營檔次：以時尚精品為主，輔以少量中偏高檔次品牌
◇從目前航空路當?shù)匾延猩虉鑫飿I(yè)及其所經(jīng)營的商品類型分析，現(xiàn)時所經(jīng)營的商品種類已較為豐富(建材、家具、家居配套等等與居家相關(guān)的都已經(jīng)形成區(qū)塊)，人流相對地較為集中，在此情況下，如果本項目仍然走"大眾化"經(jīng)營路線，恐怕難以突圍而出;
◇本項目的形象應該切底地利用本項目周邊住宅區(qū)豐富、鄰近恩施廣場的有利條件，營造檔次比已有的同類型配套、物業(yè)更高一籌的形象，并有利于與住宅相呼應。
經(jīng)營主題：根據(jù)前期市場調(diào)查分析，項目經(jīng)營商品主題的市場空間有六種：
(1)高檔次精品時尚購物店;
(2)綜合性超市;
(3)專業(yè)主題市場;
(4)休閑中心;
(5)中高檔餐飲機構(gòu);
(6)稍高檔次的娛樂城。
經(jīng)營最終業(yè)態(tài)需根據(jù)商家進駐情況和招商情況確定。
提供穩(wěn)定回報、巨大升值潛力的投資型商城，突出投資價值，以商鋪的投資性作為推廣重心。從以下幾方面支撐本項目的投資價值：
1、地段優(yōu)越：項目處于航空路中心區(qū)，屬于成熟的商業(yè)區(qū)域。該區(qū)規(guī)劃起點高，有利于投資客戶產(chǎn)生認同感。
2、未來重心商圈：項目周邊有汽車站、怡和酒店等配套,將帶動區(qū)域整體人流發(fā)展,加上本案住宅的實施，將進一步帶動項目價值的提升,將形成航空路的重心商業(yè)圈。
3、投資前景：將目前銷售、租金水平，與建設成熟后的中心區(qū)價值預期比較，給客戶充分展現(xiàn)良好的升值前景。
4、經(jīng)營品牌：由招商活動最后落實。
◇根據(jù)航空路當?shù)厣虡I(yè)調(diào)查所得，目前航空路商業(yè)經(jīng)營狀況較差，較主要的原因就是缺乏統(tǒng)一的、良好的商業(yè)經(jīng)營管理，以及較高的市場誠信度，如不少商城由于分散經(jīng)營、各自為政，或是統(tǒng)一經(jīng)營的商場由于產(chǎn)品缺乏特色、對消費者的承諾難以兌現(xiàn)，導致在日漸劇烈的商業(yè)競爭環(huán)境下，逐漸遭消費者遺棄。
◇我司建議由商業(yè)運作成熟的機構(gòu)進行全面的商業(yè)布局規(guī)劃和物業(yè)管理，由此可在較大程度上確保本項目的商業(yè)經(jīng)營能在較為疲軟的市場狀況下逆市生存，為商場確立良好的經(jīng)營引導，并建立較高的商界知名度和消費者心目中的品牌知名度。
5、租金回報：我司建議本項目在片區(qū)商業(yè)成熟過渡期間提供5年以上租金回報保證。
租金回報有利于：
◇充分展示發(fā)展商的實力和對本項目的信心;
◇增強對投資客戶的吸引力，客戶相當于付出相對少量的鋪面價格，即可擁有所購商鋪，在本案商業(yè)成熟后，本案的商業(yè)知名度亦已建立，而商業(yè)經(jīng)營狀況亦已步正軌后，有更大的升值空間獲利;
◇對于本項目的商鋪經(jīng)營期，以前五年為商業(yè)經(jīng)營起步時期，換取穩(wěn)定的租金回報和良好商場規(guī)劃經(jīng)營，對投資者而言，有較大的吸引力。
突出投資前景，以"航空路重心區(qū)發(fā)展前景"為信心保證。
讓客戶購買的不但是實際的商鋪，更購買了航空路重心區(qū)良好的投資前景：
1、作為恩施經(jīng)濟最具發(fā)展的區(qū)域之一，經(jīng)濟發(fā)展迅猛,在經(jīng)濟高速發(fā)展的前景下,必然帶動商業(yè)及地產(chǎn)的發(fā)展;
2、說明航空路的未來規(guī)劃細節(jié)，分析航空路中心商圈的前景;
3、通過對建設前后商鋪租金比較的實例，給商鋪投資者展現(xiàn)一個"看得見的回報前景"。
突出經(jīng)營前景，由招商活動最后落實。
招商的最終目的是利于銷售和項目自身的發(fā)展，所以針對項目情況，應充分運用一切利我因素。
1、對于大型主力商家的確定，是整個運作的前提。確定主力商家的目的在于通過主力商家的影響，帶動整體的運作及價值的提升。
2、在確定主力商家的基礎(chǔ)上確定次主力大型商家和安排銷售方案。通過次主力商家的確立，基本確定商場整體的業(yè)態(tài)組合和經(jīng)營架構(gòu);通過銷售策略的制定，項目進入銷售的主要操作階段。
3、對于小型商家經(jīng)營區(qū)域，成立商業(yè)經(jīng)營公司。該經(jīng)營公司在名稱上同藍天新居區(qū)別開，通過虛擬的品牌概念，帶動整體的招商運作和銷售運作，給投資者以經(jīng)營上的信心保證。
4、根據(jù)運作階段的招商情況和運作情況，確定階段招商計劃和銷售計劃。
招商銷售的安排是使招商和銷售兩方面在運作時間和策略上保持協(xié)調(diào)，使兩方面互為補充，從而帶動整體的良性發(fā)展。
根據(jù)項目的特征和目前的市場情況，對于項目的運作采取先確定主力商家，再實行租售同步，分區(qū)銷售的方式進行銷售。
出租的目的是通過主力商家等大型商家的影響力帶動整體價值的提升和銷售的順利進行。所以在運作中必須綜合考慮租售兩方面的問題。
出租策略
本項目的租賃目標客戶群體包括大型零售業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)及個體經(jīng)營商戶。
對于項目的出租，以先確定大型商家，再確定中型商家、小型商家的策略進行。通過大型商家的行業(yè)影響力和社會影響力，帶動整個項目的租賃快速進行，從而實現(xiàn)整體目標的實現(xiàn)。
銷售策略
本項目的銷售目標客戶主要有航空路當?shù)鼐用?、高級政府公務員、商業(yè)經(jīng)營業(yè)主和商業(yè)投資客戶。
對于項目的銷售，針對目標客戶群和推廣時段來進行安排相應的策略和推廣方式。
在招商和銷售的運作上必須把握好市場上一切利我因素，回避不利因素，根據(jù)市場情況和運作情況靈活調(diào)整相應策略，促使項目成功運作。
注：具體推廣策略及推廣時段安排將在確定商業(yè)推廣核心后提交。
商業(yè)地產(chǎn)營銷方案篇四
營銷總體策略是仔細分析、科學劃分并準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，限度提升項目的附加價值，獲取項目的利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風暴。
根據(jù)本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實。
1.樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
2.倡導一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報。
3.提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
4.啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。
5.醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴。
1.銷售(招商)目標
2.銷售目標分解
根據(jù)項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。
為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達成目標方針的實現(xiàn)，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結(jié)合項目定位，確定以下銷售時機及價格。
(一)項目入市時機及姿態(tài)
2、入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財富地產(chǎn)、休閑購物”形象登場，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念。
(二)價格定位及價格策略
1、價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。
2、價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為3580元/平方米，其中起價為3328元/平方米，價為4000元/平方米。
3、價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調(diào)整(略升)，均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。
(一)宣傳策略主題
1、個性特色：“xx商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導“投資財富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報”的投資理念。
2、區(qū)位交通：本項目地處xx廣場旁，地段，高尚居住區(qū)地標建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
(二)宣傳媒介組合
1、開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩(wěn)定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。
2、開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
3、開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關(guān)、促銷活動、項目招商說明會等形式。
商業(yè)地產(chǎn)營銷方案篇五
xx廣場商業(yè)步行街，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。一、二期工程全部竣工后，商業(yè)建筑面積將達2萬平方米，擁有大小店面房120個，成為集購物、休閑、辦公為一體的綜合商業(yè)街區(qū)。目前，一期商街剛剛開市，店鋪出租率偏低，商街的商業(yè)氛圍偏冷，商戶入駐經(jīng)營熱情不高。據(jù)調(diào)查，一期商街的65家店鋪中，目前出租率僅為52.3%，有近一半的店鋪閑置待租;已入駐的商戶中有7家正在尋求轉(zhuǎn)租、退租或改行。這種狀況，不僅對一期店鋪的繼續(xù)招租、出租產(chǎn)生了不利影響，而且對二期店鋪的預售、銷售帶來了潛在威脅。
因此，我們必須采取有效手段，炒熱xx一期的商街氣氛，大力提升其商業(yè)價值，增強業(yè)主和商戶的投資信心，并以此拉動xx二期的店鋪出售。鑒于營造一期商街氣氛、迅速催生人氣的任務迫在眉睫，本案將主要對xx一期商街如何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣進行策劃。
xx一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級”市口的商業(yè)街，當前緣何一時難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進行研究分析，以便找準“病灶”對癥下藥。據(jù)考察和分析，xx一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。
(一)、商街設計“先天不足”
1、大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼xx街、xx路交匯處，西鄰五大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動的商業(yè)舞臺，能給商街源源不斷注入人氣。由于當初僅從景觀角度設計廣場的“旱式噴泉”、“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業(yè)價值，如今的廣場很難發(fā)揮聚集人流、吸納大型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。
2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”，既無觀賞價值，又橫亙在道路中央，事實上成了阻礙游人進入內(nèi)街的“絆腳石”。此外，南入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設計如殘疾人、盲人通道等。
3、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失。xx街通往內(nèi)街的三個通道，從商業(yè)功能設計上看實屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，xx一期外街通向內(nèi)街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內(nèi)街;一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒有設計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。
4、xx街一側(cè)臨街綠化帶的設計過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動機，導致臨街店鋪生意清淡。
(二)、商街策劃“后天失調(diào)”
1、xx廣場商業(yè)街處于核心商圈，在市場競爭特別強調(diào)個性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題。xx廣場商業(yè)街最早定位是“xx街”(很好)，后來又定位于“xx×”(很好，只是推廣很費力)，如今準備冠以“xx廣場步行街”(老土，沒有鮮明個性、目標顧客也不清晰)。由于沒有精確、精準的市場定位，關(guān)于商業(yè)上“我是誰”、“我為誰服務”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。
2、xx廣場是一處很好的“市民廣場”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場文化”，例如象xx×路、xx×廣場、xx×步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅、售報亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設施沒有配套，xx廣場的“磁場效應”不佳，所以商街難“熱”。
3、打造商街，服務“缺位”。開發(fā)商開發(fā)一片商鋪銷售出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實上，經(jīng)營xx廣場商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專業(yè)策劃管理機構(gòu)來“操盤”運作，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運作”。xx廣場起步階段缺少商業(yè)策劃管理機構(gòu)的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外，我們對業(yè)主購買店鋪后的關(guān)注程度不夠，沒有從盡快啟動商街運營和提升商業(yè)價值的角度予以指導和服務，例如，商街北口的66號(圓形)、68號(尖頂)兩家首席店面房一直空關(guān)，這對內(nèi)街商戶的經(jīng)營及整個商街的氣氛便構(gòu)成較大影響。
xx廣場商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要，針對其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費群體的消費趨勢和消費偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：
1、街名：xx廣場時尚麗人街
2、概念：xx廣場————xx街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的xx×。
3、廣告語：xx廣場/時尚麗人街————與xx相約，與xx同行
4、商業(yè)門類：購物、休閑、餐飲、美容、娛樂
5、商品：主營國際國內(nèi)服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。
6、顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內(nèi)外的旅游觀光者。
7、經(jīng)營理念：站在城市經(jīng)營的高度打造一條聞名長三角的商業(yè)街。
xx廣場時尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個方面入手：
(一)、發(fā)布招商公告
我們計劃于4月中旬在《xx晚報》、xx電視臺發(fā)布招商公告，突出介紹xx廣場時尚麗人街的市口優(yōu)勢、市場定位和潛在的巨大商機，吸引商戶預約登記承租店鋪。
(二)、舉辦招商信息發(fā)布會
該招商信息發(fā)布會擬于4月20日在毗鄰的xx飯店舉行，出席的商戶為xx及周邊城市的時尚品牌經(jīng)銷商，以及xx國貿(mào)市場有意入駐xx廣場經(jīng)營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會商戶的人數(shù)擬控制在100人左右。會上將發(fā)布的主要信息是：
1、xx廣場時尚麗人街的總體規(guī)劃、市場定位、獨特優(yōu)勢和前景展望;
2、xxxx×街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價、租金、物管的優(yōu)惠政策。
(三)、整合店鋪資源
xx一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價格(或稱返租報價)?舉辦招商信息發(fā)布會和對外發(fā)布招商公告之前，須由xx房屋銷售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對外開展招商活動和引入商戶、洽談租金。
為了使xx一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應爭取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租，我們應當認真加以引導，動員其站在全局利益、長遠利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。
對目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶，我們應當積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動員他們打消念頭和恢復信心。如果商戶仍然要轉(zhuǎn)租、退租，由于業(yè)主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。
(四)、有關(guān)租金政策
xx一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報開出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營的商戶望而卻步。因此，我們在為業(yè)主代理招商前，必須做好兩項重要工作：
第一，我們必須向業(yè)主說明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說明xx一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個培育過程，不能無視市場承受能力開“天價”。向業(yè)主說清道理很重要，高租金導致店鋪無人承租，業(yè)主照常要背負購房貸款利息，店鋪價值也很難提升。
第二，我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益，設計比較符合市場行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當前，xx一期店鋪比較合適的租金是：
1、內(nèi)街店鋪：租金600～700元/m2/年(經(jīng)測算，內(nèi)街店鋪平均售價8500元，平均面積110m2，購房投資額約94萬元，購房貸款利率按4.7%計算，年利息為4.4萬元。
如該類店鋪以600～700元/m2/年租金計算，年收益為6.6～7.7萬元，剔除利息后的收益2.2～3.3萬元。這樣的租金對商戶來說，在目前情況下尚有吸引力，易于接受。)
2、外街店鋪：租金800-900元/m2/年(經(jīng)測算，外街店鋪平均售價12500元，平均面積200m2，購房投資約250萬元，購房貸款利率按4.7%計算，年利息為兒75萬元。
如該類店鋪以800～900元/m2/年租金計算，年收益為16～18萬元，剔除利息后的收益4.25～6.25萬元。這樣的租金對商戶來說，目前情況下尚易于接受。)
(五)、商戶入駐優(yōu)惠措施
為了有效啟動市場和給商戶入駐經(jīng)營樹立信心，我們將“放水養(yǎng)魚”，從盡快繁榮市場的高度，適時推出必要的優(yōu)惠措施：
第一，商戶入駐商街經(jīng)營一年以內(nèi)，我們將免費提供一個燈箱廣告位(由我方制作燈箱，燈片制作及電費由商戶負責)，供其做商品或品牌宣傳;
第二，凡商戶舉辦品牌宣傳、商品促銷活動，一年內(nèi)允許在北廣場上每季免費舉辦一次活動，鼓勵舉辦有較大影響力的廣場“時尚秀”活動;
第三，凡商戶入駐經(jīng)營一年內(nèi)，店鋪物業(yè)管理費將按八折優(yōu)惠收取;
第四，為降低入駐商戶的經(jīng)營成本，我們將協(xié)調(diào)工商、稅務部門，給予xx廣場商業(yè)街以集貿(mào)市場的稅收優(yōu)惠政策，同時在工商管理費的收取上適當減免。
(1)、商街指示識別系統(tǒng)布置(詳見xx廣告公司設計效果圖)
(2)、設計制作廣場、內(nèi)街雕塑作品(參見xx×步行街雕塑照片)，以增添xx廣場的文化底韻，吸引游人前來休閑。
(3)、廣場、內(nèi)街將有序設立景觀式落地廣告燈箱、歐式休閑椅、公用電話亭、報刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣亭等，廣場上采用鮮花盆景搭建可移動立體景觀花壇，增加視覺看點，擴大商街的休閑與服務功能。
(4)、邀請政府部門、社會團體前來舉辦廣場主題活動，借力炒熱廣場、活躍氣氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活動頻繁，聯(lián)系總工會、文聯(lián)、群藝館、新華書店等單位舉辦廣場活動，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳xx廣場。
(5)、與市攝影家協(xié)會和新聞媒體聯(lián)合舉辦《xx風韻》優(yōu)秀攝影作品廣場展示活動，用文化手段提升xx廣場的時尚品位。
(6)、5月份起，爭取舉辦幾次《xx之夏》廣場音樂欣賞會，用高雅藝術(shù)推高xx廣場在市民心目中的地位，提升廣場的“聚流”效應。
1、xx北廣場實施改造，以適合舉辦大型活動。
2、xx一期南入口的假山拆除，地面實施人性化、商業(yè)化改造。
3、臨xx街一側(cè)的店前花圃實施改造，便于顧客無阻礙進店。
4、內(nèi)街的地面進行排水改造，防止夏季雨水倒灌進入店鋪。
5、xx一期南側(cè)花圃爭取拆除，建造一排店面房，既可街口開店吸引顧客步入內(nèi)街，又可創(chuàng)收。
上述方案，經(jīng)董事長批準后組織實施。
商業(yè)地產(chǎn)營銷方案篇六
本項目地處繁華的大西路及斜橋街的交界口，地理優(yōu)勢明顯，其總占地面積17093m2,由兩棟18層電梯公寓和臨街商鋪圍合而成。
1)區(qū)位優(yōu)勢位于商業(yè)繁華地，其商業(yè)資源優(yōu)勢無可比擬;
2)配套優(yōu)勢周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療等生活配套一應俱全;
3)交通優(yōu)勢本項目交通便利、車流量及人流量較大，劣勢分析：
1)消費群劣勢高層物業(yè)還沒有被大部分人認可，如何轉(zhuǎn)變消費觀點是關(guān)鍵;機會分析：
1)市場機會高層建筑是未來發(fā)展的趨勢，通過新聞媒體的推廣能將此理念灌輸于消費群體，從而為營銷造勢;
2)稀缺性本案為鎮(zhèn)江第二個高層電梯公寓，對于樹立項目品牌是一次絕好的機會;
3)隱性機會(引導消費)對于鎮(zhèn)江本地，已有開發(fā)商修建高層，而本項目對于消費者的引導也就會更加容易一些(采用跟進戰(zhàn)術(shù)，對于自己而言降低了成本);威脅分析：
1)潛在競爭威脅潛在存在一些地塊，其開發(fā)商擬修建高層，而對于市場存觀望態(tài)勢。而一旦本項目的成功推出，其可能會一哄而上，從而構(gòu)成競爭威脅。
2)消費者的認知程度不高如何引導消費，讓更多的人予以關(guān)注是化解本風險的唯一途徑(可以通過新聞媒介、廣告宣傳推廣)。通過上述分析，在本項目中優(yōu)勢和劣勢共存，機會和威脅同在，如何化劣勢為優(yōu)勢，如何最大限度的規(guī)避風險，并挖掘本項目所具有的所有機會，如何將本項目的各種資源全面整合將成為本項目成功的關(guān)鍵。
我司經(jīng)過多年的實踐，并對于各地項目進行的深入研究，認為本項目前景良好，且本案也已具備定位高檔的基礎(chǔ);同時這作為高層電梯公寓的發(fā)展也是一條途徑，如萬科在深圳開發(fā)的目前中國最為豪華的"俊園"的成功正是基于對成功人士這種新的住房需求的準確判斷。因此本案定位的總原則是：塑造鎮(zhèn)江標志性住宅以下是具體的市場定位實施：
①形象定位
1)優(yōu)良的建筑品質(zhì)以建造鎮(zhèn)江高檔電梯公寓為目標，品質(zhì)自然有保證;
2)品位cld生活概念創(chuàng)新
3)情感享受高檔生活社區(qū)滿足你情感的需要(成就感)
4)文化社區(qū)位于眾多學校的環(huán)抱之中，其文化教育氛圍濃郁②功能定位
1)自由空間、自由組合框架結(jié)構(gòu)設計
2)投資潛力大地處繁華地段，未來的"湖南路"
3)生活的便利電梯為小孩、老人的出入帶來了方便
4)盡享都市繁華坐擁繁華景象(高層建筑)
③品牌定位通過對本項目的整合推廣，使本項目成為鎮(zhèn)江市品牌項目，而使開發(fā)商也成為明星企業(yè)，從而達到雙贏的目的。項目"usp"的提煉通過對于項目的分析以及市場定位，我司認為如何提升項目的"usp"是關(guān)鍵?！裢怀龉δ茉V求，以項目功能特點來提升usp;(黃金地段、全框架結(jié)構(gòu)，任意分割組合)
●高位嫁接，從形象上提升usp;
①時尚性(外觀設計的前瞻性)
②舒適性(遠離了城市的喧囂，獨享寧靜生活)
③高貴性(生活品質(zhì)的全面提升)
④文化性(將教育嫁接于本項目)
⑤便利性(交通的便利，生活的便捷)
以商鋪的旺銷帶動住宅的銷售，同時通過住宅的銷售促進商鋪的最大價值化。具體的推廣思路：
1)商鋪對于大西路商鋪采用整體銷售或分體銷售兩種進行(操作方法見推廣策略)對于斜橋路商鋪采用市場營銷，對于單個投資者進行(操作方法見推廣策略)
2)住宅
①將教育、文化同房地產(chǎn)聯(lián)姻，共同打造一個以文化為主題的高尚生活社區(qū)(充分將十五中、三中、十三中、十二中以及江蘇大學北固校區(qū)嫁接于本項目，發(fā)揮教育地產(chǎn)優(yōu)勢)
：②以倡導新生活方式為主題進行推廣(如"cld"生活)：
③通過商鋪的營銷造勢，帶動住宅的銷售;◇倡導"文化社區(qū)"概念：將周邊的教育文化同本案聯(lián)合，通過教育產(chǎn)業(yè)來顯現(xiàn)本案的文化底蘊，并深層次挖掘鎮(zhèn)江的歷史文化，將本案打造成一個文化社區(qū)，從而使得項目的形象以及品質(zhì)得以更高的提升。
1、案名設計紫金花園過于平庸，同本項目的高貴氣質(zhì)完全不符，沒有體現(xiàn)出本項目的特色;建議采用以"華庭"命名，體現(xiàn)項目的非凡品質(zhì);如國嘉華庭等以"府邸"命名，體現(xiàn)居住人群的身份及地位，如江南府邸
2、產(chǎn)品建議建議本案采用智能化設計，以滿足現(xiàn)代人對生活的要求。
3、景觀園林設計建議整個花園應遵循圍而不合的設計理念來進行設計，并充分的展現(xiàn)項目的優(yōu)勢，對于小區(qū)可以通過高大喬木來減輕居住者在花園里所感受到的壓抑感。建議在斜橋街的商鋪之上修建空中花園，來增大項目的綠化率，同時也為本案創(chuàng)造賣點。
4、建筑外觀建議本項目在與周圍建筑保持協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上，外立面要新穎、獨特，色調(diào)搭配體現(xiàn)一種高貴的氣質(zhì)。
5、物業(yè)管理建議考慮到本案的特殊性，物業(yè)管理服務可能會成為本項目的一個抗性，因而對于物業(yè)管理我司在整合推廣方案中重點予以建議說明。
第二部分整合推廣策略
(一)商鋪推廣策略
一、商鋪功能策劃：
1)對于斜橋街商鋪，建議以"服飾一條街"、"小吃一條街"、"文化一條街"來作為招商重點宣傳;主要基于該區(qū)位人流量大，且招商對象可以擴大為各地的商人。
2)對于大西路商鋪
;①整體推出;如銀行、證券所等金融機構(gòu);大型的商場、連鎖店等商業(yè)設施;大型的餐飲娛樂設施;主要通過關(guān)系營銷予以推廣。
②分體推出：將商鋪的功能細分化，并且予以分隔推出?？梢詫⑵浞指魹橐韵聨讉€功能區(qū)，時尚坊(通訊器材、音響制品等)，童趣坊(兒童服飾、玩具、文化用品等)、麗人坊(服飾、化妝品、時裝包等)
二、定價原則：針對于斜橋街商鋪采用變動定價原則，對于銷售的不同階段采用不同的價格進行銷控;針對于大西路商鋪：
1)如果整體推出，可以采用最高定價策略，而后可以進行調(diào)整;
2)如果進行分割招商可以采用價格系數(shù)定價原則，不同商位采用不同定價策略，從而避免了死角的產(chǎn)生;并且對于營銷造勢也不無裨益。
三、價格策略
1)"低開高走"策略：即以優(yōu)惠甚至以震撼價入市，以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的形象打入市場，搶占人份額，獲得市場關(guān)注，聚集人氣。實踐證明，這種策略是最為保險而且容易造成樓盤熱銷效果的方法。
2)不宜將好的鋪位一窩蜂推出，應結(jié)合價格低開高走的策略，先以較有吸引力的價格推出位置相對較差的鋪位，再隨著市場的響應推出相對較好的鋪位，價格亦做相應提升。
3)"特價單位"策略：以部分位置極差且面積較大的鋪面以最低起價出售，作為"特價單位"，以超低價造成熱銷、搶購場面。
4)消化風險單位促銷策略：在一定階段對質(zhì)素較差的單位制定一套促銷方法，以低價限時、限量的形式轟動推出，達到暢銷的目的。四、行銷推廣策略：
1、通過關(guān)系營銷及市場營銷分階段進行推廣關(guān)系營銷主要通過新聞等方式將項目整體形象傳播出去，吸引目標客戶通過各種渠道前來洽談，培養(yǎng)市場饑渴感，以利于銷售的主動性，而市場營銷則是以單個鋪面銷售為主。
2、先關(guān)系營銷，后市場營銷關(guān)系營銷主要是針對于大宗的購買客戶，而市場營銷則是針對于單個客戶。
3、以賣為主，以租為輔對于本案的商鋪可以采用以賣為主，而以租為輔，當市場旺銷時全力銷售，而市場反應冷清則可采用租賃為主(應急策略)。
