在現(xiàn)在社會(huì)，報(bào)告的用途越來(lái)越大，要注意報(bào)告在寫作時(shí)具有一定的格式。怎樣寫報(bào)告才更能起到其作用呢？報(bào)告應(yīng)該怎么制定呢？下面我就給大家講一講優(yōu)秀的報(bào)告文章怎么寫，我們一起來(lái)了解一下吧。

土地抵押評(píng)估報(bào)告?zhèn)浒?土地抵押評(píng)估焦點(diǎn)技術(shù)問(wèn)題篇一

甲方：(貸款人)

乙方：（借款人）

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》及有關(guān)法律、法規(guī)，當(dāng)事人各方經(jīng)協(xié)商一致，訂立本協(xié)議。

一、甲方于年月日向乙方發(fā)放借款元，(大寫：)借款期限年月日起到年 月％，乙方在每月日前支付當(dāng)月利息，利息一月一結(jié)。

二、乙方同意用的土地使用權(quán)做該筆借款的質(zhì)押，土地使用權(quán)證號(hào)為：使用權(quán)人為：

三、乙方應(yīng)按甲方要求妥善保管質(zhì)押財(cái)產(chǎn)，如有政府征用的情況，甲方有權(quán)對(duì)于補(bǔ)償款予以提存或者乙方提前償還全部借款。

四、出現(xiàn)主合同約定還款期限已到，乙方未依約歸還甲方借款及利息的，甲方有權(quán)依法定方式處分乙方擔(dān)保抵押財(cái)產(chǎn)。

1、甲方處理抵押所得借款，按乙方購(gòu)買每畝土地價(jià)格的的價(jià)格索取土地使用權(quán)，抵押價(jià)格按每畝萬(wàn)元，共畝，共計(jì)人民幣萬(wàn)元整。

2、甲方處理抵押所得借款，不足以償還借款本息的，甲方有權(quán)另行

向乙方索償。

五、乙方未返還甲方借款或不能按時(shí)付利息前，該抵押具有不可撤銷性。乙方自愿放棄抗辯權(quán)、訴訟權(quán)、仲裁權(quán)，自愿接受有管轄權(quán)的人民法院執(zhí)行局的強(qiáng)制執(zhí)行，這是乙方的意思表達(dá)、承諾。

六、本協(xié)議自甲、乙雙方簽字之日起生效，自協(xié)議生效之日乙方無(wú)權(quán)變賣、轉(zhuǎn)移、轉(zhuǎn)贈(zèng)、轉(zhuǎn)賣、抵押財(cái)產(chǎn)。

七、在抵押協(xié)議期限內(nèi)，乙方抵押財(cái)產(chǎn)因其保管不善造成損毀，甲方有權(quán)要求乙方恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)原狀，或要求乙方重新提供甲方認(rèn)可的抵押財(cái)產(chǎn)。

八、乙方違反合同約定，擅自處分抵押財(cái)產(chǎn)的行為無(wú)效。甲方有權(quán)要求乙方恢復(fù)原狀，并提前收回主合同項(xiàng)下的借款，并可以要求乙方支付借款總額的10%的違約金。

九、使用權(quán)人對(duì)抵押物必須擁有充分、無(wú)爭(zhēng)議的所有權(quán)或者處分權(quán)。乙方因隱瞞抵押財(cái)產(chǎn)存在共有、爭(zhēng)議、被查封、被扣押或已經(jīng)設(shè)定過(guò)抵押權(quán)等情況，給甲方造成經(jīng)濟(jì)損失的應(yīng)給甲方賠償，并賠償甲方主合同借款總額的10%的違約金。

十、本協(xié)議未盡事宜，甲乙雙方協(xié)商可簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

十一、本合同一式份，其中甲方份，乙方份，效力相同。

十二、提示

甲方已提請(qǐng)乙方注意對(duì)本協(xié)議條款作全面、準(zhǔn)確的理解，并應(yīng)乙方要求作了相應(yīng)的條款說(shuō)明。簽約各方對(duì)本協(xié)議含義認(rèn)識(shí)一致。

本協(xié)議系無(wú)異義債權(quán)文書，如乙方不履行或不完全履行還本付息義務(wù)時(shí)，甲方有權(quán)依據(jù)本協(xié)議項(xiàng)下第四條和第五條中約定進(jìn)行解決，乙方自愿接受。

甲方（貸款人）蓋章：乙方（借款人）蓋章：

負(fù)責(zé)人法定代表人

或授權(quán)代理人或授權(quán)代理人

年簽約地點(diǎn)：

土地抵押評(píng)估報(bào)告?zhèn)浒?土地抵押評(píng)估焦點(diǎn)技術(shù)問(wèn)題篇二

儲(chǔ)備土地抵押評(píng)估技術(shù)指引（試行）

為了配合當(dāng)前我市儲(chǔ)備土地抵押貸款的需要，北京房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師協(xié)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱協(xié)會(huì)）根據(jù)相關(guān)法規(guī)，針對(duì)儲(chǔ)備土地抵押評(píng)估的特殊性，對(duì)涉及的若干問(wèn)題進(jìn)行研究，提出如下評(píng)估技術(shù)指引，供評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行相關(guān)執(zhí)業(yè)時(shí)參考。

一、儲(chǔ)備土地的概念

是指市國(guó)土資源局為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法

取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)的土地。

二、儲(chǔ)備土地抵押評(píng)估的技術(shù)路線

根據(jù)《土地儲(chǔ)備管理辦法》的要求：“政府儲(chǔ)備土地設(shè)定抵押權(quán)，其價(jià)值按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益確定”。因此，儲(chǔ)備土地抵押價(jià)值及評(píng)估技術(shù)路線為：

儲(chǔ)備土地抵押價(jià)值=儲(chǔ)備土地市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值-政府土地出讓收益

三、儲(chǔ)備土地市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值的界定

1、價(jià)值內(nèi)涵

儲(chǔ)備土地抵押價(jià)值為抵押的儲(chǔ)備土地在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值減去政府土地出讓收益和估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。

2、用地條件設(shè)定

（1）土地用途和用地建設(shè)指標(biāo)設(shè)定

儲(chǔ)備土地抵押評(píng)估涉及的土地用途和用地建設(shè)指標(biāo)，一般依據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃土地用途和指標(biāo)設(shè)定；特殊情況下可依照現(xiàn)狀土地用途和用地條件進(jìn)行。

（2）土地開發(fā)程度設(shè)定

儲(chǔ)備土地抵押評(píng)估開發(fā)程度設(shè)定為評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的土地現(xiàn)狀開發(fā)程度。

委托方應(yīng)提供土地開發(fā)程度的相應(yīng)資料。未完工部分土地開發(fā)費(fèi)用及尚未支付的工程款應(yīng)予扣除。

四、政府土地出讓收益

政府土地出讓收益可按照《北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》參照劃撥土地使用權(quán)協(xié)議出讓方式進(jìn)行評(píng)估。

五、評(píng)估方法

儲(chǔ)備土地抵押評(píng)估的具體估價(jià)程序和方法參照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》執(zhí)行。

土地抵押評(píng)估報(bào)告?zhèn)浒?土地抵押評(píng)估焦點(diǎn)技術(shù)問(wèn)題篇三

相關(guān)知識(shí)與案例:土地抵押貸款評(píng)估探討

隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步確立，各類專業(yè)銀行正向商業(yè)銀行轉(zhuǎn)變，信用貸款也逐步被抵押貸款所取代。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)，同時(shí)規(guī)定，抵押的土地使用權(quán)要進(jìn)行評(píng)估?，F(xiàn)將土地使用權(quán)抵押貸款抵押權(quán)設(shè)定時(shí)評(píng)估中要注意的一些問(wèn)題作如下探討。

一、評(píng)估目的問(wèn)題

土地使用權(quán)抵押的目的，是為債務(wù)人如期履行債務(wù)提供物質(zhì)擔(dān)保。其特點(diǎn)是抵押人不轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)。就抵押人而言，設(shè)定抵押權(quán)的根本目的，是提供債務(wù)履行擔(dān)保而不是取得或變賣土地使用權(quán)。土地使用權(quán)抵押貸款抵押權(quán)設(shè)定時(shí)，評(píng)估的目的，是為抵押行為雙方提供被抵押土地使用權(quán)的抵押擔(dān)保價(jià)格，而不是土地使用權(quán)本身的價(jià)格。被抵押土地使用權(quán)的這種抵押價(jià)格就抵押方而言，表示他所能夠取得的貸款數(shù)據(jù)，以及因抵押而承擔(dān)的額外風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)于抵押權(quán)人而言，則意味著他所取得的債務(wù)履行擔(dān)保的程度，而不是取得土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格或清算價(jià)格。

二、評(píng)估對(duì)象問(wèn)題

土地資產(chǎn)的抵押是土地使用權(quán)的抵押，而不是土地所有權(quán)的抵押。這一點(diǎn)，《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中都有了明確的規(guī)定。另外，抵押權(quán)設(shè)定和抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，評(píng)估的對(duì)象是有區(qū)別的。根據(jù)《國(guó)資企函發(fā)（1994）36號(hào)》文件的規(guī)定，抵押實(shí)現(xiàn)時(shí)，必須進(jìn)行評(píng)估，以確定底價(jià)。這就從制度上保證了抵押權(quán)設(shè)定時(shí)和抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)應(yīng)分別進(jìn)行評(píng)估。在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，由于土地使用權(quán)必須采用某種方式短期內(nèi)強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓或出售，由抵押權(quán)人優(yōu)先受償。此時(shí)的評(píng)估對(duì)象是土地使用權(quán)的清算價(jià)格，完全應(yīng)該采用清算價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估土地使用權(quán)的清算價(jià)格。但是，在抵押權(quán)設(shè)定時(shí)，抵押人向抵押人轉(zhuǎn)移的，不是土地使用權(quán)，而是土地使用權(quán)的抵押權(quán)，同時(shí)，由于此時(shí)抵押是否用于強(qiáng)制清償尚未確定，由此可知，在土地使用權(quán)抵押貸款評(píng)估行為中評(píng)估的，應(yīng)該不是抵押物的市場(chǎng)價(jià)格或清算價(jià)格，而是抵押人向抵押人轉(zhuǎn)移的抵押物的那一部分權(quán)利的價(jià)格，即土地使用權(quán)的抵押權(quán)價(jià)格。

三、土地產(chǎn)權(quán)問(wèn)題

在明確評(píng)估對(duì)象以后，評(píng)估人員必須對(duì)土地資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行仔細(xì)和嚴(yán)格的界定。

第一，評(píng)估人員在驗(yàn)證抵押人土地使用證時(shí)，必須親眼驗(yàn)證證書原件，并在復(fù)印件上簽定注明“原件已審閱”字樣，以示負(fù)責(zé)。

第二，抵押人的名稱必須與土地使用證上所注明的使用權(quán)人的名稱一致。如有差異，必究其原因，弄清來(lái)龍去脈，并予以說(shuō)明。

第三，核實(shí)國(guó)有土地還是集體土地，并核實(shí)是否存在他項(xiàng)權(quán)力，如是否已經(jīng)抵押貸款過(guò)等，以避免抵押人將土地使用權(quán)重復(fù)抵押貸款而造成金融機(jī)構(gòu)損失的情況發(fā)生。

第四，土地面積和四至必須明確，在實(shí)地踏勘時(shí)，必須認(rèn)真核實(shí)。

四、土地資產(chǎn)再抵押評(píng)估問(wèn)題

在一般情況下，當(dāng)債務(wù)人還清銀行貸款后，抵押人與銀行的抵押貸款關(guān)系就告結(jié)束，抵押權(quán)這一土地他項(xiàng)權(quán)力不再存在。此時(shí)，已撤銷抵押的地產(chǎn)與未曾抵押的地產(chǎn)一樣，可以進(jìn)行抵押貸款。另外，如果抵押人已經(jīng)抵押的地產(chǎn)是整個(gè)地產(chǎn)的一部分，則未曾抵押的其余部分仍再抵押。如果抵押地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格為1000萬(wàn)元，按銀行抵押代款率70%計(jì)，可以貸款700萬(wàn)元，而抵押人第一次貸款300萬(wàn)元，那么，在這種情況下，抵押人還可以第二次向銀行申請(qǐng)不超過(guò)400萬(wàn)元的貸款。因?yàn)檫@種再抵押貸款情況，銀行仍有收回貸款的保證。但是，如果在評(píng)估報(bào)告有效期內(nèi)，第一次抵押和第二次抵押的時(shí)間相隔較長(zhǎng)，而且，地價(jià)已明顯上漲或下跌，必須重新評(píng)估。如果兩次抵押相隔超過(guò)評(píng)估報(bào)告的有效期，在這種情況下，地產(chǎn)一般要重新評(píng)估或至少要由土地評(píng)估機(jī)構(gòu)出具注明證實(shí)在此期間地價(jià)無(wú)明顯變動(dòng)。

五、評(píng)估原則問(wèn)題

地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估是各類不同目的的地產(chǎn)評(píng)估的一種，遵循獨(dú)立性、客觀性和科學(xué)性的工作原則之外，還要遵循地產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)原則、替代性原則和綜合分析原則等操作性原則。除此之外，根據(jù)地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)自身的特點(diǎn)，還應(yīng)遵循以下原則：

（一）真實(shí)性原則由于抵押期間被抵押土地產(chǎn)權(quán)的未來(lái)不確定性，所以在評(píng)估時(shí)，務(wù)必核實(shí)抵押人產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。包括土地使用者、面積和四至的真實(shí)性，排除任何不真實(shí)的因素，以確保抵押人的合法權(quán)益。對(duì)于產(chǎn)權(quán)不清晰或不完整的情況，應(yīng)予以詳細(xì)調(diào)查，并在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明。

（二）保守性原則由于抵押貸款自身特性，評(píng)估人員對(duì)抵押地產(chǎn)的未來(lái)收益或市場(chǎng)狀況，不應(yīng)予以太樂(lè)觀的估計(jì)。盡管統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)或經(jīng)驗(yàn)表明地產(chǎn)價(jià)格有可能上升，但在評(píng)估時(shí)，仍以當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格為評(píng)估值，對(duì)未來(lái)的升值不予考慮。然而，對(duì)未來(lái)可能的減值，則應(yīng)給予充分的重視。

六、評(píng)估方法問(wèn)題

由于抵押貸款抵押設(shè)定時(shí)，評(píng)估是為抵押人決定將多少款額貸給抵押人提供依據(jù)，因此，在評(píng)估時(shí)，一方面要嚴(yán)格遵循評(píng)估保守性原則，盡可能避免銀行的風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，也不應(yīng)該隨意壓低地產(chǎn)價(jià)格，評(píng)估人員應(yīng)盡量做到評(píng)估公平合理。

地產(chǎn)抵押貸款抵押權(quán)設(shè)定時(shí)，評(píng)估的對(duì)象是土地使用權(quán)的抵押貸款價(jià)格，由此可見，地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定評(píng)估與一般的以市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)的其他地產(chǎn)評(píng)估方法基本相同，即可以用市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法來(lái)進(jìn)行評(píng)估。一般說(shuō)來(lái)，在地產(chǎn)市場(chǎng)較發(fā)育的區(qū)域里，可選用市場(chǎng)比較法評(píng)估；商業(yè)用地用收益還原法比較合理；工業(yè)用地選用成本法較合理；在已完成基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系的區(qū)域，也可考慮選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。當(dāng)然，在具體地產(chǎn)評(píng)估中，往往幾種方法同時(shí)運(yùn)用。值得再次強(qiáng)調(diào)的是，地產(chǎn)抵押貸款抵押權(quán)設(shè)定時(shí)評(píng)估和其他目的評(píng)估不同的是，運(yùn)用各種評(píng)估方法時(shí)，都要充分重視保守性原則。

土地抵押評(píng)估報(bào)告?zhèn)浒?土地抵押評(píng)估焦點(diǎn)技術(shù)問(wèn)題篇四

關(guān)于土地抵押評(píng)估的若干思考

[摘要]：土地抵押評(píng)估是土地估價(jià)的主要業(yè)務(wù)之一。土地抵押評(píng)估涉及到信貸安全和當(dāng)事人的合法財(cái)產(chǎn)保護(hù)問(wèn)題，所以其不同于一般土地的評(píng)估。在土地抵押評(píng)估的實(shí)際執(zhí)業(yè)中，會(huì)遇到估價(jià)目的含糊、價(jià)值類型和估價(jià)時(shí)點(diǎn)難以確定、抵押估價(jià)業(yè)務(wù)流程不宜規(guī)避信貸風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題。本文在這些問(wèn)題的分析和借鑒國(guó)外土地抵押評(píng)估經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，提出了土地抵押估價(jià)在業(yè)務(wù)流程改進(jìn)、估價(jià)行為規(guī)范、行業(yè)內(nèi)外互補(bǔ)等方面的改進(jìn)建議，以此達(dá)到加強(qiáng)土地抵押估價(jià)業(yè)務(wù)管理，防范土地信貸風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)土地當(dāng)事人的合法權(quán)益的目的。

[關(guān)鍵詞]：土地估價(jià)；抵押估價(jià)；問(wèn)題；改進(jìn)建議

土地是一種良好的提供債務(wù)履行擔(dān)保的物品，因?yàn)?，土地具有不可移?dòng)性、壽命長(zhǎng)久、價(jià)值量大、保值增值性等特點(diǎn)。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步確立，各類專業(yè)銀行正向商業(yè)銀行轉(zhuǎn)變，信用貸款也逐步被抵押貸款所取代。一般，公民、法人或者其他組織向其他公民、法人或者其他組織借款時(shí)（其中典型的是向銀行申請(qǐng)貸款），債權(quán)人為了減少自身的風(fēng)險(xiǎn)，往往要求債務(wù)人或者第三人一起提供合法的土地?fù)?dān)保。為了知道該提供擔(dān)保的土地的價(jià)值，債權(quán)人一般會(huì)要求債務(wù)人提供債權(quán)人信任的估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告，以作為發(fā)放貸款限額的參考依據(jù)。但是土地抵押因?yàn)樯婕暗叫刨J風(fēng)險(xiǎn)、土地當(dāng)事人的合法權(quán)益等重要問(wèn)題，所以土地抵押評(píng)估不同于一般土地的評(píng)估。

1土地抵押評(píng)估的特點(diǎn)

1.1未滿足抵押土地特別要求的，不得進(jìn)行抵押評(píng)估

（1）抵押土地須具有完善的產(chǎn)權(quán)

產(chǎn)權(quán)明晰是抵押土地評(píng)估的基本要求?？紤]到土地抵押貸款中的風(fēng)險(xiǎn)，抵押土地應(yīng)具備完善的土地產(chǎn)權(quán)，領(lǐng)取規(guī)范的國(guó)有土地使用證。估價(jià)人員應(yīng)對(duì)抵押土地的國(guó)有土地使用證進(jìn)行認(rèn)真審核，并通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘察，保證土地使用者、用途、位置、面積、權(quán)屬性質(zhì)以及有無(wú)他項(xiàng)權(quán)利等與實(shí)際相符，保證抵押土地來(lái)源合法、產(chǎn)權(quán)清楚、用途規(guī)范、法律文件齊全。此外，在對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證和國(guó)有土地使用證進(jìn)行審核時(shí)，應(yīng)按照“房地一致”的原則，保證房地產(chǎn)權(quán)利人與土地使用者相一致。在抵押貸款時(shí)，如委托人與土地使用者不一致，則應(yīng)明確委托人與土地使用者的關(guān)系，并由土地使用者出具同意抵押的書面證明。

（2）抵押土地的用途應(yīng)符合城市規(guī)劃的要求

對(duì)抵押土地以現(xiàn)狀用途進(jìn)行抵押的，應(yīng)注意城市規(guī)劃對(duì)現(xiàn)狀土地的影響。對(duì)由于城市規(guī)劃的改變導(dǎo)致土地用途發(fā)生變化的，則應(yīng)有規(guī)劃部門的審批意見，以規(guī)劃部門確認(rèn)的用途為準(zhǔn)。對(duì)由于城市規(guī)劃需要在貸款期內(nèi)征用的土地，應(yīng)不作為抵押資產(chǎn)。

（3）《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)，對(duì)不能抵押的房地產(chǎn)（其中也包含土

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