每個人都曾試圖在平淡的學(xué)習(xí)、工作和生活中寫一篇文章。寫作是培養(yǎng)人的觀察、聯(lián)想、想象、思維和記憶的重要手段。寫范文的時候需要注意什么呢？有哪些格式需要注意呢？這里我整理了一些優(yōu)秀的范文，希望對大家有所幫助，下面我們就來了解一下吧。
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個人股權(quán)轉(zhuǎn)讓如何征稅的呢
稅收是國家的主要經(jīng)濟收入來源，在市場經(jīng)濟為主體的今天，自然也不例外。股權(quán)轉(zhuǎn)讓在當(dāng)今社會并不少見，根據(jù)我國法律規(guī)定在股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中是需要繳納一定的稅收的。那么個人股權(quán)轉(zhuǎn)讓如何征稅的呢？贏了網(wǎng)在下文中對這個問題進行了相關(guān)介紹，請您往下閱讀。
個人股權(quán)轉(zhuǎn)讓中所得稅的征收
1、依據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例的規(guī)定，原股東取得股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得，應(yīng)按“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目征收個人所得稅，適用稅率為20%。
財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得以個人每次轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)取得的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額。
即具體計稅公式為： 應(yīng)納稅所得額=財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入-財產(chǎn)原值-轉(zhuǎn)讓中發(fā)生的合理費用 應(yīng)繳個人所得稅=應(yīng)納稅所得額×20%
2、依據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅管理的通知》有關(guān)規(guī)定，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強對股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得計稅依據(jù)的評估和審核。對扣繳義務(wù)人或納稅人申報的股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得相關(guān)資料應(yīng)認(rèn)真審核，判斷股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為是否符合獨立交易原則，是否符合合理性經(jīng)濟行為及實際情況。對申報的計稅依據(jù)明顯偏低且無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機關(guān)可參照每股凈資產(chǎn)或個人股東享有的股權(quán)比例所對應(yīng)的凈資產(chǎn)份額核定。
3、《轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于加強股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅征收管理的通知》又規(guī)定，進一步加強對個人股東股權(quán)個人所得稅的核定征收管理：
（一）對于個人股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)有以下情形之一的，主管地方稅務(wù)機關(guān)可以采取核定方法征收個人所得稅：
①股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格低于初始投資成本或取得該股權(quán)所支付價款的；
②股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格低于同一被投資企業(yè)其他股東同時或大約同時、相同或類似條件下股權(quán)轉(zhuǎn)讓價的；
③股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益率低于同期銀行存款利率的；
④.轉(zhuǎn)讓價格低于個人股東應(yīng)享有的所投資企業(yè)所有者權(quán)益份額
贏了網(wǎng) 的；
⑤有重大影響的個人股東轉(zhuǎn)讓企業(yè)股權(quán)，且企業(yè)的土地使用權(quán)和房屋建筑物占資產(chǎn)比重超過30％的；
⑥轉(zhuǎn)讓收入中包含難以計價的非貨幣性資產(chǎn)或其他經(jīng)濟利益；
⑦納稅人接到主管地方稅務(wù)機關(guān)申報通知仍拒不申報的；
⑧主管地方稅務(wù)機關(guān)依法認(rèn)定的其他情形。
（二）根據(jù)個人股權(quán)轉(zhuǎn)讓的不同情況，主管地方稅務(wù)機關(guān)可選用以下方法核定征收個人所得稅：
①近期同企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的價格（價格明顯偏低的除外）；
②資產(chǎn)評估凈值份額；
③轉(zhuǎn)讓股權(quán)的賬面凈資產(chǎn)份額；
④同期銀行定期存款利率；
⑤主管地方稅務(wù)機關(guān)認(rèn)為合理的其他方法。
以上就是關(guān)于個人股權(quán)轉(zhuǎn)讓如何征稅的相關(guān)介紹，一般以 20%的稅率進行個人股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得稅的征收。小編在這里要提醒的是交稅是每一個國民必須要履行的職責(zé)，是不能推卸的責(zé)任，就算股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不例外。如果您在生活中遇到了一些法律問題，不妨來咨詢我們贏了網(wǎng)網(wǎng)站的律師，希望我們的解答對您有所幫助。
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房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)土地增值稅 房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的涉稅篇二
關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征稅的故事
——資料部分來源于深圳能源投資股份有限公司2003年2004年年度報告
作者：小張來源：中國會計視野
在財稅（2002）191號《關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》執(zhí)行之前。欽州市有一個特殊的案例，反映了上市公司強大的攻關(guān)游說能力和權(quán)錢交易的黑幕，歷經(jīng)四年各方利益的博弈，經(jīng)過市、省、國家稅務(wù)機關(guān)頻繁下文和市中級法院、省高級法院反復(fù)判決，最終欽州市稅務(wù)機關(guān)堅持稅收原則，頂著上級部門的壓力，穿破了企業(yè)的避稅籌劃方案，還原了業(yè)務(wù)的真相，贏得了勝利。
2000年4月25日，深圳能源(欽州)實業(yè)開發(fā)公司股東會作出決議，同意能源集團將其持有欽州實業(yè)公司75%的股權(quán)以協(xié)議價計232,400,000.00人民幣元轉(zhuǎn)讓給中國石油化工股份有限公司；同意該公司將其持有欽州實業(yè)公司25%的股權(quán)以協(xié)議價計77,500,000.00人民幣元轉(zhuǎn)讓給廣西壯族自治區(qū)石油總公司。對于這項籌劃業(yè)務(wù)，欽州市地方稅務(wù)局認(rèn)為是以股權(quán)轉(zhuǎn)讓名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為，征收土地增值稅和營業(yè)稅，并經(jīng)廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局請示總局，國家稅務(wù)總局以國稅函[2000]687號《國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)》，同意應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅。
然而股權(quán)轉(zhuǎn)讓方深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司不服，提請廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局支持，廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局給總局的《情況報告》中回避一些重要的事實。于是2000年11月28日，國家稅務(wù)總局以國稅函[2000]961號文《國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅的通知》，認(rèn)定該公司上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不屬于營業(yè)稅的征收范圍，不征收營業(yè)稅。但是欽州市地方稅務(wù)局稽查局依然依據(jù)《營業(yè)稅條例》等規(guī)定，2000年12月15日發(fā)出欽地稅稽罰字[2000]第020號《稅務(wù)行政處罰決定書》。
深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司不服訴諸法律，2001年3月向廣西壯族自治區(qū)欽州市中級人民法院提起訴訟，要求欽州市地方稅務(wù)局稽查局撤銷欽地稅稽罰字[2000]第020號《稅務(wù)行政處罰決定書》。
2002年9月27日，廣西壯族自治區(qū)欽州市中級人民法院以(2001)欽行初字第2號《行政判決書》判決該公司敗訴。該公司不服此判決，在規(guī)定期限內(nèi)向廣西壯族自治區(qū)高級人民法院遞交了上訴狀。同時，欽州市地方稅務(wù)局越級請示國家稅務(wù)總局尋求支持。2003年12月22日，國家稅務(wù)總局以國稅函[2003]1345號《國家稅務(wù)總局關(guān)于深圳市能源集團有限公司、深圳能源投資股份公司轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉稅問題的處理決定》，認(rèn)定該公司轉(zhuǎn)讓持有深圳能源(欽州)實業(yè)開發(fā)公司25%的股權(quán)按“股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為”適用稅法，并要求廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局遵照執(zhí)行。
由于廣西壯族自治區(qū)高級人民法院某審判庭對稅法不熟悉，2004年2月23日以(2002)桂行終字第29號《行政判決書》作出終審判決，撤銷廣西壯族自治區(qū)欽州市中級人民法院以(2001)欽行初字第2號《行政判決書》關(guān)于維持欽州市地方稅務(wù)局稽查局欽地稅稽罰字[2000]第020號《稅務(wù)行政處罰決定書》中第(1)項(該公司按“銷售不動產(chǎn)”和“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)-轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”繳納營業(yè)稅計1,937,500.00元、城市維護建設(shè)稅計96,875.00元、教育費附加計58,125.00元,共計2,092,500.00元，并處以一倍罰款，計2,092,500.00元)的判決，認(rèn)定該公司前述轉(zhuǎn)讓股權(quán)行為不屬于營業(yè)稅的征收范圍。
隨后，廣西壯族自治區(qū)高級人民法院經(jīng)過合議庭討論通過(2002)桂行終字
第30號《行政判決書》作出終審判決，確認(rèn)能源集團在上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為中包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)(權(quán)利人為能源集團)行為，判決能源集團繳納營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加和滯納金共計8,612,730.00人民幣元。深圳能源投資股份有限公司2004年年度報告年報《營業(yè)外支出明細(xì)》項目列示該項罰款支出。由于該項土地使用權(quán)原準(zhǔn)備用于欽州實業(yè)公司建設(shè)，其權(quán)益由能源集團和該公司共同享有，惟土地使用權(quán)證未能分開辦理，故該公司按照原持有欽州實業(yè)公25%的股權(quán)比例承擔(dān)轉(zhuǎn)讓該項土地使用權(quán)應(yīng)繳納營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加和滯納金計2,153,182.50人民幣元，同時按照原持有欽州實業(yè)公司25%的股權(quán)比例享有該項土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收益。
2004年5月31日，國土資源部辦公廳對該類情況的意見《關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及土地使用權(quán)變更有關(guān)問題的批復(fù)》（國土資廳函[2004]224號）出臺，惟截至2004年12月31日止，該項土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)尚未辦理，轉(zhuǎn)讓收益尚未取得。因此，國稅函[2000]687號《國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)》中的所請示的行為并未實現(xiàn)，該項業(yè)務(wù)未征收土地增值稅。
該案例過程:
土地增值稅=企業(yè)以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓土地(籌劃)→欽州市稅務(wù)局(征稅)→企業(yè)(活動)→省稅務(wù)局請示總局(征稅)→企業(yè)土地未過戶(未征稅)
營業(yè)稅=企業(yè)以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓土地(籌劃)→欽州市稅務(wù)局(以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)征稅)→企業(yè)(活動)→省稅務(wù)局請示總局(不屬于轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)不征稅)→企業(yè)上訴中級法院(征稅)→企業(yè)土地未過戶→欽州市稅務(wù)局請示總局(以股權(quán)轉(zhuǎn)讓征稅)→企業(yè)上訴高級法院(不征稅)→企業(yè)上訴高級法院(改判征稅)
實際工作中我們遇到了這樣的案例。我們的案情是這樣的：
背景：原x公司因涉及污染，政府督促其遷出。
案情：我市某公司（x公司）最初由一個民營企業(yè)股東（a公司）、一個國有企業(yè)股東（b公司）和一個自然人股東（c，法定代表人，與a公司存在關(guān)聯(lián)關(guān)系）共同出資興辦，去年5月國有企業(yè)股東先將其所持全部股權(quán)以高于投資成本11.79%的價格轉(zhuǎn)讓給另一民營企業(yè)（d公司，該企業(yè)是a公司 的母公司），轉(zhuǎn)讓價格根據(jù)2011年一份評估報告（y報告）中的凈資產(chǎn)計算，同年7月自然人股東c將其所持全部股權(quán)以高于投資成本11.86%的價格同樣轉(zhuǎn)讓給d公司，企業(yè)股東a公司以同樣價格將部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給d公司，轉(zhuǎn)讓價格計算依據(jù)均與前述一致，c應(yīng)納個人所得稅已申報入庫，至此，x公司由a公司與d公司共同控股，股權(quán)比例分別為60%、40%；同年8月，a公司與d公司開始著手轉(zhuǎn)讓其全部股權(quán)的前期準(zhǔn)備工作，請資產(chǎn)評估公司以2012年5月31日為基準(zhǔn)日出具了一份評估報告（z報告），并著手公司員工的辭退工作，今年2月，a公司與d公司聯(lián)合與e公司簽訂了一份股權(quán)轉(zhuǎn)讓的框架協(xié)議，計劃將全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給e公司，協(xié)議轉(zhuǎn)讓價格為原股權(quán)成本的4.85倍、是z報告中固定資產(chǎn)與無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)）評估價格的1.36倍，在框架協(xié)議商談過程中，e公司原本是不同意如此高額的轉(zhuǎn)讓價格的，政府為促成x公司所謂的轉(zhuǎn)型升級、對e公司作出了一些承諾，框架協(xié)議中，計劃先由e公司拿出相當(dāng)于x公司負(fù)債總額（z報告中的負(fù)債總計金額）的資金來增加a公司與d公司在x公司的股權(quán)成本，資金用于償還原來x公司的債務(wù)，接著再以框架協(xié)議確定的轉(zhuǎn)讓價格將全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給e公司，今年4月，框架協(xié)議得到了執(zhí)行，但受讓方不再是e公司，而是與e公司有關(guān)聯(lián)關(guān)系與f公司，5月初雙方在工商部門辦理了股權(quán)轉(zhuǎn)讓的手續(xù)，根據(jù)工商部門提供的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議和我們所了解的情況，先前框架協(xié)議中的增資還債沒有實際執(zhí)行，銀行債務(wù)由股權(quán)變更后的x公司負(fù)責(zé)償
還，其它債權(quán)債務(wù)仍由原股東a公司與d公司負(fù)責(zé)收取和償還、變更后的x公司提供銀行專戶進行核算，工商部門提供的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議轉(zhuǎn)讓價格為原先確定的轉(zhuǎn)讓價格減去增資還債金額后的價格，在此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為正式發(fā)生前后，原x公司員工陸續(xù)解聘。
疑問：其實大家明白，這是一例明顯的稅收籌劃，a公司與d公司賣的其實是x公司資產(chǎn)。我們?nèi)绾瓮黄圃撈髽I(yè)籌劃方案，將營業(yè)稅、土地增值稅征收入庫？
1、我們系統(tǒng)內(nèi)有人建議按《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2011年第51號），從債權(quán)、債務(wù)和勞動力沒有一并轉(zhuǎn)讓入手來突破營業(yè)稅，政策適用是否準(zhǔn)確？ 如果可以適用此政策，如何取證、突破？
2、對于土地增值稅，有建議請省局批復(fù)明確可以按土地增值稅有關(guān)法律法規(guī)征收，是否合適、可行？
3、對第二次股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為中的自然人股東c轉(zhuǎn)讓價格，部分人認(rèn)為與第三次股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議中的價格相比，價格明顯偏低且無正當(dāng)理由，意欲按第三次股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議中的價格重新核定、追繳稅款，是否合理？
相關(guān)文件：
4、當(dāng)年廣西壯族自治區(qū)高級人民法院的(2002)桂行終字第30號《行政判決書》判決征稅的依據(jù)和理由是什么？
周圍有人建議按《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2011年第51號），從債權(quán)、債務(wù)和勞動力沒有一并轉(zhuǎn)讓入手來突破，政策適用是否準(zhǔn)確？
你也看到了關(guān)鍵詞“土地使用權(quán)(權(quán)利人為能源集團)”，這個案子恐怕很難復(fù)制...我簡單理一下，請樓主指教看我的理解有沒有問題：
這個案子——實際上是能源集團在欽州買了一塊地準(zhǔn)備開發(fā)，然后與能源股份合資成立了能源欽州。并以土地入股。后來因為產(chǎn)業(yè)調(diào)整無法開發(fā)，就準(zhǔn)備把這塊地轉(zhuǎn)讓出去。然后就以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的名義把能源欽州轉(zhuǎn)讓給中石油。然后地稅局就要求繳稅。而能源集團認(rèn)為我這是股權(quán)轉(zhuǎn)讓不存在交稅的問題。
事實是能源集團成立能源欽州的時候就有土地轉(zhuǎn)讓的問題，就應(yīng)該交土地增值稅和營業(yè)稅了。但因為土地證的原因（沒有過戶給能源欽州），所以一直沒有交?，F(xiàn)在轉(zhuǎn)讓給中石油，要過戶了，卻想以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的名義不繳稅。因此我認(rèn)為稅務(wù)局的處理沒有問題。
“惟截至2004年12月31日止，該項土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)尚未辦理，轉(zhuǎn)讓收益尚未取得。因此，國稅函[2000]687號《國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)》中的所請示的行為并未實現(xiàn)，該項業(yè)務(wù)未征收土地增值稅。” 所以行為實現(xiàn)后應(yīng)該還要增土地增值稅的應(yīng)該是的！剛剛同事在網(wǎng)上了解到，我原來不知道是土地投資入股的。目前看，廣西高院應(yīng)該是以國稅發(fā)[1993]149號 《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》的通知 》來判決的。
八、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)【注：根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅〔2002〕191號）文件規(guī)定，此條款自2002年12月10日起與財稅〔2002〕191號文件內(nèi)容不符的規(guī)定廢止?！?/p>
轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)的行為。
無形資產(chǎn)，是指不具實物形態(tài)、但能帶來經(jīng)濟利益的資產(chǎn)。
本稅目的征收范圍包括：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓商標(biāo)權(quán)、轉(zhuǎn)讓專利權(quán)、轉(zhuǎn)讓非專利技術(shù)、轉(zhuǎn)讓著作權(quán)、轉(zhuǎn)讓商譽。
（一）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。
土地租賃，不按本稅目征稅。
（二）轉(zhuǎn)讓商標(biāo)權(quán)轉(zhuǎn)讓商標(biāo)權(quán)，是指轉(zhuǎn)讓商標(biāo)的所有權(quán)或使用權(quán)的行為。
（三）轉(zhuǎn)讓專利權(quán)轉(zhuǎn)讓專利權(quán)，是指轉(zhuǎn)讓專利技術(shù)的所有權(quán)或使用權(quán)的行為。
（四）轉(zhuǎn)讓非專利技術(shù)轉(zhuǎn)讓非專利技術(shù)，是指轉(zhuǎn)讓非專利技術(shù)的所有權(quán)或使用權(quán)的行為。提供無所有權(quán)技術(shù)的行為，不按本稅目征稅。
（五）轉(zhuǎn)讓著作權(quán)轉(zhuǎn)讓著作權(quán)，是指轉(zhuǎn)讓著作的所有權(quán)或使用權(quán)的行為。著作，包括文字著作、圖形著作（如畫冊、影集）、音像著作（如電影母片、錄像帶母帶）。
（六）轉(zhuǎn)讓商譽轉(zhuǎn)讓商譽，是指轉(zhuǎn)讓商譽的使用權(quán)的行為。
以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，應(yīng)按本稅目征稅。
最近聽一個稅務(wù)師事務(wù)所的人講以轉(zhuǎn)讓股權(quán)為名轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)土地是要征土地增值稅，原因是被轉(zhuǎn)讓方一般存續(xù)時間較長，轉(zhuǎn)讓后若進行房地產(chǎn)開發(fā)，接手方在計算土地增值稅時對土地、房屋原始依據(jù)不容易取得，從而產(chǎn)生征納雙方的矛盾。
憑什么重新定性交易呢？實質(zhì)課稅原則？依據(jù)呢？稅法可以突破私法，但也應(yīng)保有必要的尊重，轉(zhuǎn)讓股權(quán)必然會同時轉(zhuǎn)讓原有資產(chǎn)的所有權(quán)屬，要不要把所有的股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為都穿透為轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)呢？
不管是土地增值稅還是營業(yè)稅，要征收的話都很難，因為你的案例中資產(chǎn)所有權(quán)根本就沒有轉(zhuǎn)移。要穿透征稅的話，那估計很多案例都得回頭看了。
房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)土地增值稅 房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的涉稅篇三
《關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)》
近來看關(guān)于國家稅務(wù)總局《關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)》（國稅函〔2000〕687號）的討論帖子。
居然有許多朋友說它不合法或者失效了，還說造成許多冤案等等，其實是他們對稅總堵住了某些“稅務(wù)策劃者”的財路所做的發(fā)泄情緒而已，為了說明此文的前世今身，我從借用朋友的文章方法分析一下：
從目前中國境內(nèi)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和股權(quán)轉(zhuǎn)讓實務(wù)和實踐來看，股權(quán)轉(zhuǎn)讓意圖規(guī)避土地增值稅的做法或者籌劃，大行其道。但是，大家經(jīng)常這樣做或者選擇這條路徑，并不意味著這條路就能絕對規(guī)避高額稅費，反而搞不好弄得進退維谷。希望企業(yè)策劃時引以為鑒。下面是具體內(nèi)容，請參考！【背景和示例】：
轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，應(yīng)到國土部門屬下的土地交易中心辦理交易，再在其土地所在土地部門辦理土地權(quán)屬變更登記。中間涉及土地轉(zhuǎn)讓的稅費，轉(zhuǎn)讓金大約每平方米土地30多元；契稅，成交價的3%，以及其余零星費用。土地成交價往往金額巨大，隨之交易稅費一般亦為數(shù)不低。為省稅費，有的土地交易雙方不愿進入土地交易中心進行交易，而是采取轉(zhuǎn)讓原土地權(quán)利人（公司）股權(quán)的方式，到工商局辦理股東及法人代表變更登記，通過取得公司100%股權(quán)的方式獲得土地使用權(quán)。比如，甲將他于3年前以2000萬元價格取得的一塊土地轉(zhuǎn)讓給乙，兩人經(jīng)協(xié)商談妥，甲以1.9億元的市場公允價格將這47500平方米商住用途的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙。如以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)方式交易，則轉(zhuǎn)讓金（費）為150多萬元，契稅為570萬元。該地登記的土地使用權(quán)人為某貿(mào)易公司。貿(mào)易公司在工商局登記的股東為甲與另一人，甲持股權(quán)90%，另一人占股權(quán)10%，該貿(mào)易公司專為取得土地注冊成立，沒有開展其他業(yè)務(wù)，經(jīng)注冊會計師審計證實如此。于是，甲與另一股東簽名，將貿(mào)易公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙與乙指定的另一人，并到工商局辦理了貿(mào)易公司股東變更、章程變更、法人代表變更等手續(xù)，乙成為貿(mào)易公司股東，從而實際獲得土地。以上這種情況，在法律上，不能視為發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。貿(mào)易公司作為獨立法人，有民事活動主體資格，對外獨立承擔(dān)民事責(zé)任，享有民事權(quán)利，在它內(nèi)部，無論股東、住所、法人代表、注冊資本、經(jīng)營范圍、名稱、章程等登記事項發(fā)生什么變化，都不影響它在法律上享有的獨立人格地位。因此，如土地權(quán)利人內(nèi)部發(fā)生變化，只需要到工商局部門辦變更登記即可；如名稱、住所、法人代表變化，按《土地登記規(guī)則》，應(yīng)到國土部門辦理變更登記，但這不屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，無需繳交轉(zhuǎn)讓金、契稅等稅費?！痉煞治觥浚?/p>
那么，采用以上做法轉(zhuǎn)讓土地豈非很“著數(shù)”？事實并非如此！
首先：
（一）受讓土地后，乙雖然實際擁有了可供開發(fā)的土地，但是當(dāng)乙進行房地產(chǎn)開發(fā)時，卻只能將2000萬元作為土地成本計入產(chǎn)品，與實際取得土地的成本1.9億元相比，不能計入成本的差額達(dá)1.7億元。若又按土地增值稅最低30%計算，乙將至少繳納土地增值稅：1.7億元×30%=5100萬元，還將增加企業(yè)所得應(yīng)納稅收入（1.7億元-5100萬元）=1.190億元，如按25%所得稅率計，為2975萬元。加起來，須至少納稅高達(dá)8075萬元！
其次，（二）那么，可否以貿(mào)易公司名義申請土地評估，增加土地價值為1.9億元，然后請求稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)此為開發(fā)產(chǎn)品的土地成本？這是做不到的。因為，貿(mào)易公司發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓時，公司名下土地價值在帳面凈值上為2000萬元，而乙收購甲對貿(mào)易公司所持100%股權(quán)時，不論將股權(quán)交易價寫成多少，土地資產(chǎn)隱含的評估增值1.7億元在稅收上沒有確認(rèn)實現(xiàn)，因此不能按1.9億元作為計稅成本。
再次，（三）那又能否在乙完成了對貿(mào)易公司全部股權(quán)的收購后，由貿(mào)易公司將整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙控股的另一間開發(fā)公司，以換取對開發(fā)公司的股權(quán)？當(dāng)貿(mào)易公司的唯一資產(chǎn)為這塊土地，評估價值為1.9億元，開發(fā)公司與貿(mào)易公司簽訂協(xié)議，將作價1.9億元的土地資產(chǎn)整體轉(zhuǎn)讓給開發(fā)公司，貿(mào)易公司只要不收取非股權(quán)支付價，就可以不必計算資產(chǎn)視同銷售所得1.7億元的所得稅，開發(fā)公司也可以按1.9億元作為計稅成本。這樣做是合法的，也不是不可以操作。但是，開發(fā)公司接受貿(mào)易公司整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，土地權(quán)利要從貿(mào)易公司過戶到開發(fā)公司名下，仍要支付契稅（1.9億元×3%）=570萬元和轉(zhuǎn)讓金150多萬元。貿(mào)易公司在收回投資時，將作為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得體現(xiàn)評估增值額，仍應(yīng)繳納企業(yè)所得稅，如按25%稅率計，亦是為數(shù)不低！只不過延遲一點交納而已，意義不大。
因此，以買賣公司股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，實際上并不能節(jié)省稅費?！灸壳艾F(xiàn)狀】
不過，實際上，商業(yè)用地或者住宅用地開發(fā)時，很多開發(fā)公司實際所應(yīng)繳納的土地增值稅成本風(fēng)險都轉(zhuǎn)嫁到了消費者購買的房價上；而工業(yè)用地開發(fā)時，自己的土地增值稅自己來承受，同時依靠企業(yè)的財務(wù)處理來消化該部稅費。
上述措施都逃避不了未來潛伏和未來將要發(fā)生的土地增值稅等重大繳稅科目，只是各有套路而已；而實際上目前暫時通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓，來規(guī)避以資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓形式現(xiàn)實存在的土地稅費?？傊ㄋ滓痪湓?，現(xiàn)在規(guī)避掉重額稅費，以后會怎么樣，視具體情況而定，總比當(dāng)前付出現(xiàn)實巨大成本好！這也是很多企業(yè)的考量因素，也是目前全國范圍內(nèi)股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式下進土地買賣大行其道的原因。【國家現(xiàn)有的規(guī)定】
第一，純土地資產(chǎn)的公司，全部股權(quán)一次性全部轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅； 第二，不能作為投資形式規(guī)避增值稅。改變原以房地產(chǎn)進行投資或者聯(lián)營方式的出資不用繳納土地增值稅的規(guī)定，也需要繳納稅費。這也是與本文乙方進行房產(chǎn)開發(fā)時，股權(quán)轉(zhuǎn)讓款不能計入資產(chǎn)成本相對應(yīng)的?！咀詈蟮膶Σ吆徒Y(jié)論】
一、股權(quán)轉(zhuǎn)讓仍是目前規(guī)避土地增值稅的不二手段，雖然未來不管土地屬性如何，稅費成本未來也會得到相應(yīng)解決，總比現(xiàn)在繳稅強；
二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的公司如果只存在土地資產(chǎn)而無其他具體實業(yè)的，應(yīng)當(dāng)部分轉(zhuǎn)讓、逐次轉(zhuǎn)讓，分期轉(zhuǎn)讓，避免一次性轉(zhuǎn)讓引起政府監(jiān)管部門的重大關(guān)注。（而目前稅務(wù)部門出臺的批復(fù)也只針對一次性股權(quán)轉(zhuǎn)讓的個案，并未出臺系統(tǒng)文件）
三、受讓方企業(yè)家要有心理準(zhǔn)備，不應(yīng)簡單理解股權(quán)轉(zhuǎn)讓了，以后這類稅費就沒有了。土地開發(fā)時最終成本始終需要靠帳面體現(xiàn)出來，帳面體現(xiàn)不了，節(jié)稅目的就達(dá)不到。應(yīng)當(dāng)作長遠(yuǎn)和綜合性的稅務(wù)籌劃。附件1【有關(guān)股權(quán)一次性轉(zhuǎn)讓，須繳納稅費】：
附：國家稅務(wù)總局《關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)》（國稅函〔2000〕687號）廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局：
你局《關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的請示》（桂地稅報〔2000〕32 號）收悉。鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實業(yè)有限公司100 ％的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅
國家稅務(wù)總局二〇〇〇年九月五日
附件2【以土地作為投資方式的，2006年之后仍需繳納土地增值稅】
1、《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]48號）規(guī)定：
一、關(guān)于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的征免稅問題
對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
2、《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）規(guī)定：
五、關(guān)于以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營的征免稅問題
對于以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或聯(lián)營的,凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的,或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的,均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]048號)第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定
六、本文自2006年3月2日起執(zhí)行。
3、根據(jù)上述文件的規(guī)定，你們以土地使用權(quán)投資是否交納土地增值稅，關(guān)鍵是投資的企業(yè)是否從事房地產(chǎn)開發(fā)，如果是從事房地產(chǎn)開發(fā)，且投資行為在2006年3月2日之后就要按照規(guī)定計算交納土地增值稅，不能適用財稅[1995]48號的優(yōu)惠規(guī)定。
房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)土地增值稅 房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的涉稅篇四
股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議
轉(zhuǎn)讓方：（以下稱“甲方”）
身份證號：
法定住址：
受讓方：（以下稱“乙方”）
法定地址：
執(zhí)行事務(wù)合伙人：
鑒于：
甲方作為xxx有限公司（以下稱“目標(biāo)公司”）的發(fā)起人之一，持有目標(biāo)公司的股權(quán)。乙方是依法經(jīng)xx市工商行政管理局注冊登記，并取得xx企業(yè)營業(yè)執(zhí)照的專業(yè)投資企業(yè)。
現(xiàn)甲乙雙方就乙方受讓甲方所持目標(biāo)公司股權(quán)一事經(jīng)友好協(xié)商，在平等自愿的基礎(chǔ)上，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)達(dá)成如下協(xié)議：
第一條股權(quán)轉(zhuǎn)讓
1.甲方同意將其所持目標(biāo)公司的股份（合股）以每股元的價格轉(zhuǎn)讓給乙方，轉(zhuǎn)讓價款共計萬元。乙方同意按此價格受讓甲方的上述股份。
2.乙方于年月日將上述轉(zhuǎn)讓價款支付給甲方，甲方須在收到上述轉(zhuǎn)讓價款后立即向乙方提供收款憑證。
第二條股權(quán)交割
雙方約定，甲方應(yīng)于年月日之前將上述股份轉(zhuǎn)讓給乙方，并協(xié)助乙方辦理相關(guān)手續(xù)。
第三條雙方權(quán)利義務(wù)
1.甲乙雙方均應(yīng)向?qū)Ψ教峁橥瓿杀敬无D(zhuǎn)讓所需要的應(yīng)由其提供的各種資料、文件以及簽署為完成本次股份轉(zhuǎn)讓依法必須簽署的各項文件。
2.自本協(xié)議簽署至股權(quán)交割日，乙方有權(quán)要求甲方隨時提供目標(biāo)公司的經(jīng)營狀況、財務(wù)報告或其他與目標(biāo)公司經(jīng)營相關(guān)的資料或信息。
3.在股權(quán)交割日之前，若因目標(biāo)公司的盈利能力下降或出現(xiàn)其他有損于乙方股權(quán)收益的事由，乙方有權(quán)單方面解除本協(xié)議，且有權(quán)要求甲方全額返還股權(quán)轉(zhuǎn)讓款并加收銀行同期貸款利息。
4.本協(xié)議一經(jīng)生效，乙方即享有本協(xié)議下轉(zhuǎn)讓股份的收益權(quán)。
5.本協(xié)議規(guī)定的應(yīng)由雙方享有的其他權(quán)利或履行的其它義務(wù)。
第四條雙方保證與承諾
1.甲方保證所轉(zhuǎn)讓給乙方的股權(quán)為甲方在目標(biāo)公司真實、合法擁有的股權(quán)，且擁有完全的處分權(quán)。
2.甲方保證本次轉(zhuǎn)讓的股份未設(shè)置任何抵押、擔(dān)?；虮环ㄔ翰榉?，并保證所轉(zhuǎn)讓的股份不會遭受任何第三人的追索。否則，由此引起的所有責(zé)任，全部由甲方承擔(dān)。
3.在本協(xié)議簽訂之日至股權(quán)交割之前，甲方保證不對該轉(zhuǎn)讓股份設(shè)置任何抵押、擔(dān)保及其他第三者權(quán)利。
4.甲方承諾并保證將在目標(biāo)公司向證監(jiān)會申報ipo之前向乙方轉(zhuǎn)讓上述股份。
5.甲方保證在本協(xié)議有效期內(nèi)，未經(jīng)乙方書面同意甲方不得向任何第三方轉(zhuǎn)讓其持有目標(biāo)公司的其他股權(quán)。
6.甲方保證目標(biāo)公司沒有任何違法經(jīng)營行為，也沒有已發(fā)生或?qū)⒁媾R的重大糾紛、行政處罰及訴訟和仲裁事項。
7.乙方保證依法擁有全部必要的權(quán)限或授權(quán)簽署本合同。本合同的簽署和履行將不違反乙方公司章程中的任何條款或與之相沖突，亦不會違反任何法律規(guī)定。
8.在簽署本協(xié)議之前，各方保證已經(jīng)具備其為履行本合同承諾事項所必須具備的各項約定或法定的條件。
9.各方保證履行本協(xié)議規(guī)定的應(yīng)當(dāng)由自己方履行的其他義務(wù)。
第五條股份質(zhì)押
為保證股權(quán)交割的順利實現(xiàn)，甲方應(yīng)于乙方轉(zhuǎn)讓款項支付至甲方之日起3日內(nèi)向乙方辦理上述轉(zhuǎn)讓股份的質(zhì)押手續(xù)。
第六條收益分配和費用負(fù)擔(dān)
1.自本協(xié)議生效之日起，乙方取得上述轉(zhuǎn)讓股份的收益權(quán)。甲方應(yīng)將從轉(zhuǎn)讓股份中所獲得的所有收益交還給乙方。
2.因本次股份轉(zhuǎn)讓涉及的有關(guān)費用和稅收，甲乙雙方自行承擔(dān)。費用承擔(dān)不明確的，由甲方承擔(dān)。
第七條違約責(zé)任
1.若甲方未按照約定期限向乙方辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，每逾期一日甲方應(yīng)按乙方已支付轉(zhuǎn)讓價款的 萬分之五 向乙方支付違約金，且乙方有權(quán)要求甲方繼續(xù)履行本協(xié)議或終止協(xié)議。乙方選擇終止本協(xié)議的，甲方應(yīng)向乙方返還股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款并加算銀行同期貸款利息。
2.如發(fā)生任何針對甲方所轉(zhuǎn)讓股權(quán)的權(quán)利糾紛或爭議，所發(fā)生的任何費用以及賠償均由甲方負(fù)責(zé)。
第八條 法律適用及爭議解決
1.本協(xié)議的訂立、修改、效力、解釋、履行及爭議解決均適用中華人民共和國法律。
2.因履行本協(xié)議發(fā)生爭議，甲乙雙方應(yīng)首先通過友好協(xié)商的方式解決，如協(xié)商無效，任何一方均有權(quán)向有管轄權(quán)的法院提起訴訟。
3.在爭議解決期間，除爭議事項外，各方仍應(yīng)繼續(xù)履行本協(xié)議的其他各項條款。
第九條 其他
1.本協(xié)議自雙方簽字并蓋章之日起生效。未經(jīng)另一方書面同意，任何一方不得擅自變更或解除，但本協(xié)議另有約定和法律法規(guī)另有規(guī)定的除外。
2.本協(xié)議未盡事宜，須經(jīng)雙方當(dāng)事人共同協(xié)商，以書面形式做出補充協(xié)議，補充協(xié)議與本協(xié)議具有同等效力。
3.本協(xié)議一式四份，具有同等法律效力，甲乙雙方各持有一份，其余兩份用于辦理相關(guān)手續(xù)所用。
（以下無正文）
（本頁無正文，為簽字蓋章頁）
甲方（簽字或蓋章）：
乙方（蓋章：）
執(zhí)行事務(wù)合伙人（簽字）：
簽署時間：年月日
房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)土地增值稅 房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的涉稅篇五
國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值
稅問題的批復(fù)
國稅函〔2000〕687號
全文有效成文日期：2000-09-0
5字體： 【大】 【中】 【小】
廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局：
你局《關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的請示》（桂地稅報〔2000〕32 號）收悉。鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實業(yè)有限公司100 ％的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅
國家稅務(wù)總局?
二〇〇〇年九月五日
