總結是在一段時間內對學習和工作生活等表現(xiàn)加以總結和概括的一種書面材料,它可以促使我們思考,我想我們需要寫一份總結了吧。寫總結的時候需要注意什么呢?有哪些格式需要注意呢?以下是小編為大家收集的總結范文,僅供參考,大家一起來看看吧。
工程部綜合維修工作總結1
在自然、人為及時間因素的共同作用下,居住物業(yè)或早或遲會出現(xiàn)不同程度的損壞,直接影響居民的安居樂業(yè),因此,物業(yè)維修是一項常規(guī)性的管理工作。由于“三分建、七分管”,“小洞不補,大洞吃苦”,所以在居住物業(yè)的維修管理中,日常養(yǎng)護管理(又稱便民小修服務、小修養(yǎng)護服務、窗口報修服務等)又成為基礎性的工作。物業(yè)維修工作總結就居住物業(yè)的日常養(yǎng)護管理(簡稱“養(yǎng)護管理”)進行探討,以求拋磚引玉,認識深化。
一、養(yǎng)護管理的涵義及其關鍵
早在1985年1月1日,城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部(后改名建設部)頒發(fā)了《房屋修繕范圍和標準》,對物業(yè)維修工程進行了分類,其中“凡以及時修復小損小壞,保持房屋原來完損等級為目的的日常養(yǎng)護工程為小修工程”,其“綜合年均費用控制在現(xiàn)時造價的1%以下”。這里所稱的養(yǎng)護管理,便是物業(yè)公司對房屋小修工程行使的各項管理職能,其主要環(huán)節(jié)包括報修、查勘、派工、計劃、組織、驗收、抽查、結算、回訪等。
養(yǎng)護管理是物業(yè)公司經常性、持久性的基礎工作。為了恢復和確保居住物業(yè)正常的使用功能,管理人員和維修人員必須采取各種手段,及時修復已經出現(xiàn)的各類小損小壞,有效防止小損小壞的發(fā)展及可能發(fā)生的后果,以最快的速度解除居民因功能失常造成的困境,維修費用控制(包干)在現(xiàn)時造價的1%以下。
進而言之,不論物業(yè)原有的質量等級如何,不論完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房還是危險房,在整個物業(yè)壽命期限(屋齡)中,只要物業(yè)零部件因損壞而功能失常,在居民報修之后(如突然斷電斷水等),或因公共部位無人報修(如走道窗玻璃破碎等),物業(yè)公司都要及時進行預檢修復。修復之后房屋原來的完損等級不變。
在這里,“及時修復房屋的小損小壞”,成為養(yǎng)護管理的根本要求和關鍵詞語。為了“及時修復”,就要強調“養(yǎng)護及時率”與“質量合格率”,并要求物業(yè)公司防患于未然,對物業(yè)進行計劃性、制度性和季節(jié)性的主動檢修。
二、養(yǎng)護管理的特點及其意義
養(yǎng)護管理具有以下四個特點:
1、養(yǎng)護任務,面廣量大
居住物業(yè)(物業(yè)區(qū)域)構成要素的復雜性,決定了每一幢不同類型、不同結構的房屋,每一幢房屋的不同區(qū)域和不同部位,每一幢房屋的不同業(yè)戶,都會產生因物業(yè)功能失常而引發(fā)的修理訴求,因此,養(yǎng)護任務面廣量大,地點時點分散,不如大修、中修工地相對固定,也不如保安、保潔、保綠等工作相對集中。根據(jù)傳統(tǒng)房屋管理的經驗總結,以及房地產行政管理部門歷來的有關規(guī)定,養(yǎng)護范圍包括:
1)屋面筑漏,修補屋面、泛水、屋脊等;
2)鋼、木門窗的整修、拆換五金、配玻璃、換窗紗、油漆等;
3)修補樓地面面層,抽換個別楞木等;
4)修補內外墻面、抹灰、窗臺、腰線等;
5)拆砌挖補局部墻體、個別拱圈,拆換個別過梁等;
6)抽換個別檁條,接換個別過梁、屋架、木柱、修補木樓梯等;
7)水衛(wèi)、電氣、暖氣等設備的故障排除及零部件的修換等;
8)下水管道、窨井的疏通,修補明溝、散水、落水管等;
9)房屋檢查發(fā)現(xiàn)的危險構件臨時加固維修。
從上可見,居住物業(yè)日常養(yǎng)護的內容林林總總,點多面廣,具有分散性。養(yǎng)護工人經常是“打一槍換一個地方”,流動性強,在管理上較難控制。
2、技術工種,復雜多樣
居住物業(yè)結構、裝修、設備設施及其構成零部件的多樣性,決定了損壞項目和技術工種的復雜多樣。因此,雖然某些項目技術比較簡單,卻十分強調不同工種之間的密切配合。例如:水電工在調換管道時,常會遇到泥工的活計;溝路工在施工時,常需綠化工的協(xié)助;油漆工在油漆門窗時,少不了鋼窗工或木工的配合等。為此,養(yǎng)護管理對養(yǎng)護工人提出了技術全面(多面手)的要求,需根據(jù)實際情況經常變換修理技術、工藝、方法、材料及工具。
3、施工現(xiàn)場,條件較差
居住物業(yè)小修工程在施工時,不論在室內室外,均易受到季節(jié)、氣候和環(huán)境的影響。有時現(xiàn)場施工條件較差,周轉不便,清除建筑垃圾不易,還必須接受來自于業(yè)戶的直接監(jiān)督,因此,對養(yǎng)護工程質量(合格率)和服務者的綜合素質(包括應知應會、適應能力、服務態(tài)度、勞動紀律等)提出了更高的要求。
4、報修業(yè)戶,要求較高
從居民報修的項目看來,雖然都是“小事”,但直接影響使用功能,其中不少項目還具有應急的性質,關系到“水”與“電”的正常供給,稱為“水電急修項目”,如:室內線路故障的停電、漏電,電梯運行時突發(fā)故障等等,不及時修復就會中斷居民的正常生活。又如陽臺、曬臺、扶梯的扶手欄桿松動,具有一定的危險性,不修復很可能發(fā)生意外。
有些非屬應急項目,但也不能掉以輕心,上海市曾發(fā)生因公共走道窗玻璃破損不及時調換,雨水進入,天冷冰凍,造成某業(yè)主滑倒而骨折的案例。因此居民報修時常抱有急躁的心情,常會因缺乏理解(或服務者缺乏耐心)而發(fā)生抵牾。在報修時,居民不僅講究實際效果,要求服務者具有較高的技能,而且講究時空效果,要求省力、省時、省麻煩,提供禮貌服務和微笑服務。
上述四個特點充分說明:養(yǎng)護管理雖然所需工時、費用較少,實屬“小修”之列,但卻不能等閑視之。“百姓利益無小事”,進一步加強城市管理,推進城市精神文明建設,必須從細微處入手。細微處即管理中的“小事”。“管理無小事”,“細節(jié)決定成敗”,那是微
觀管理學上經常強調的名言,而物業(yè)管理則是典型的微觀管理。因為“小事”的放大效應、疊加效應或連鎖效應,將會換來管理上的遺憾。
養(yǎng)護管理既能保證居民的安居樂業(yè),使物業(yè)公司爭取到更多的滿意率,從而改善與提升企業(yè)形象,又能減輕大中修的壓力,延緩修房周期,延長物業(yè)的使用年限,還能為大中修和綜合維修提供勘察、施工的資料依據(jù)。
因此,它是最經常、最直接的為民、便民、利民服務,也是服務性最強的“窗口”服務。這正是小修服務經常成為社會熱點的原因,也正是黨和政府各級領導經常在不同場合強調養(yǎng)護服務必須“叫得應、修得及時、修得好”的由來。養(yǎng)護管理在物業(yè)管理中的基礎性是不容置疑的。
三、養(yǎng)護管理的類型及其要求
養(yǎng)護管理的類型包括:
1、零星養(yǎng)護
零星養(yǎng)護是指物業(yè)構部件突然損壞而引起的居民報修,或在主動檢修中結合實際情況確定的小修。零星養(yǎng)護的修理范圍很廣,項目技術簡單,突發(fā)性強,時間緊迫。其中養(yǎng)護任務(單)的.獲得,一是被動式的窗口報修、電話報修、報修箱;二是主動性的管理人員走訪,或定點設攤,使養(yǎng)護工作走在居民報修之前。在管理中必須貫徹報修先行原則,業(yè)戶先報先做,保證養(yǎng)護單不積壓。
歷來房地產行政管理部門規(guī)定,養(yǎng)護管理必須做到:“受理有登記,辦理有專人,完成有時限,工作有標準,投訴有答復,結果有記載”。為了保證報修及時率,還提出:急修項目不過夜,一般項目不過三(天)。后來又補充規(guī)定:水電急修2小時內趕到現(xiàn)場,24小時內修復,如不能修復須作出限時承諾。
2、計劃養(yǎng)護
為了實踐物業(yè)管理的宗旨——物業(yè)保值增值,物業(yè)公司既要“有求必應”,又要“找米下鍋”。計劃養(yǎng)護是指在零星養(yǎng)護任務完成的基礎上,確定科學的定期保養(yǎng)周期,科學設計樓宇保養(yǎng)周期表及設備設施更新周期表,制定房屋構部件的各類保養(yǎng)制度,如:下水道、窨井巡回疏通制度、門窗定期油漆制度、外墻及公用走道天棚定期粉刷制度、電路明線暗線定期檢查制度、電梯常規(guī)(年、半年、周保)保養(yǎng)制度、水箱每年兩次清洗制度等等;或按房屋單元(戶幢、組團),或按工種,或按季節(jié),進行循環(huán)檢查和維修養(yǎng)護。
例如根據(jù)季節(jié)特點安排不同的計劃任務,如冬季來臨前的水管包扎防凍、梅雨臺汛來臨前的筑漏普查等。計劃養(yǎng)護具有預檢性,有時被稱為“預檢維修”,在預檢中應修盡修,人工費用較少,以區(qū)別于中修或大修。
零星養(yǎng)護與計劃養(yǎng)護的主要區(qū)別是:前者具有突發(fā)性和一次性,后者具有計劃性和循環(huán)性。兩者都要求主動服務,但計劃養(yǎng)護的主動性更強,物業(yè)管理的含金量更高。
四、進一步改善養(yǎng)護管理的若干建議
“物業(yè)管理無小事”,一旦放松了日常管理,極易出現(xiàn)“一年新、二年舊、三年亂、四年面目全非”的后果。在考察中發(fā)現(xiàn),管理操作人員不按管理標準與程序操作的事例時有發(fā)生,部分管理人員理念缺失,行動遲緩,習慣于自上而下的運動式整治,而不善于制度化、規(guī)范化的長效式管理。盡管政府有關部門從民生出發(fā),對物業(yè)管理行業(yè)進行了連續(xù)不斷的調控,大部分物業(yè)公司已經達標或創(chuàng)優(yōu),整體水平不斷提高,但“三差”現(xiàn)象仍有所見,管理成果存在反復。
小修養(yǎng)護基本處于“你報我修,不報不修”的狀態(tài),主動性的計劃養(yǎng)護成為薄弱環(huán)節(jié),致使許多小損小壞項目,如剛窗銹蝕、粉刷脫落等,已經變成了大損大壞。報載甚至有屋漏報修18次仍然如故的案例,有的小區(qū)“不報我休”,甚至消極等待政府的“實事工程”。因此,亟需引起有關方面的進一步重視。
1、完善居住物業(yè)日常養(yǎng)護管理的考核指標
“及時修復房屋的小損小壞”的要害,是養(yǎng)護及時率和質量合格率。因而,養(yǎng)護管理最基本的的考核指標是“兩率”。在實踐中影響“兩率”的因素是多方面的,比如:缺少相關工種技術人員;服務者責任性不強,敷衍了事;有關人員因病假、事假、讀書、開會而調休;暴雨季節(jié)房屋滲漏劇增而缺少人手;相關工種整體配合較差;操作工人技術不過硬;缺少維修技術通才(多面手)等。
因此,要經常分析影響“兩率”的相關因素,總結其規(guī)律,既要采取一般性措施,又要采取針對性措施,提倡求真務實,“有諾必踐”,將考核落到實處。
在影響“兩率”的因素中,關鍵是“管理”及操作人員“綜合素質”。目前的物業(yè)維修工大多是農民工,普遍缺少維修技能和服務理念的培訓,且流動性大。故為了提高養(yǎng)護隊伍內在綜合素質,應穩(wěn)定隊伍,探索內涵型發(fā)展道路,制訂應知應會的培訓計劃,開展技術比武,獎勵敬業(yè)愛崗,而非動輒“炒魷魚”了事。
最終還要考核住戶滿意率。住戶滿意率包含“硬”與“軟”兩個方面,它既是居民對工程質量(是否平整、牢固、安全、和順、可以使用)的總體評價,也是居民對養(yǎng)護服務態(tài)度(是否及時、方便、誠懇、和氣)的心理感受。養(yǎng)護及時率和質量合格率當然包含在住戶滿意率中。“顧客就是皇帝”,居民的滿意應當是物業(yè)公司追求的最終和最高目標。
2、完善居住物業(yè)日常養(yǎng)護管理的主要環(huán)節(jié)
1)報修:
固定接待窗口、報修箱、特設地點;建立夜間值班制度,實行365天全天候服務;張貼小修項目收費標準;公布物業(yè)公司的有關承諾;報修填單不漏項,登記后發(fā)放憑證、集中編號;
2)查勘:
由查驗員查勘后估料派工。當日或三天內能夠及時解決的,可直接派工,此外的預先查勘,明確損壞部位及范圍、修理項目及工程數(shù)量、工時及材料定額、安全設施及工具要求,并負責向住戶預約修理日期,以便根據(jù)輕重緩急組織均衡生產,防止任務單人為積壓,有利于定額松緊及路線遠近合理組合,落實修理責任;
3)修理:
修理工按約定時間上門修理,佩帶胸卡,表明身份,說明來意,文明施工,并落實帶修、轉修的項目。完工后由報修人驗收、簽字;
4)驗收:
檢查填單是否有誤項漏項,養(yǎng)護人是否按(查勘)要求施工,是否存在應做未做或擴大范圍,工程質量、材料耗用及折舊料回收是否符合要求,住戶對養(yǎng)護人的服務態(tài)度和服務紀律是否滿意,工程修理數(shù)量是否符合套用定額。不合格修理項目及時補開返工單。根據(jù)修理標準和工程量結算修理費用;
5)監(jiān)督:
外部措施有監(jiān)督電話、投訴接待、熱線電話、發(fā)放聯(lián)系卡、發(fā)放征詢表、走訪居委會等;內部措施有建立回訪制度,抽查制度,制訂考核辦法、獎懲辦法,對不及時、不合格項目進行會診,根據(jù)保修規(guī)定及時返工。
3、梳理并修訂物業(yè)維修管理的有關文件
傳統(tǒng)房屋維修管理經過長期而廣泛的實踐,已經具備一整套的做法,某些方面已形成相對穩(wěn)定的經驗,但當前對其精華深入研究、繼承、推廣似不足。例如:以提高房屋完好率為目標的維修管理體制已不復存在,19__年9月1日曾在普陀區(qū)試行的《上海市成套職工住宅修繕管理規(guī)定》已達6年之久,至今未見推行等等。因此,梳理原有的物業(yè)維修管理的有關文件,修改、制訂、完善現(xiàn)行的物業(yè)維修管理文件,已成為業(yè)內當務之急。
4、完善養(yǎng)護管理的有關制度和服務方式
通常的養(yǎng)護管理制度,有報修制度、值班制度、查勘鑒定制度、修繕責任制度、回訪制度、驗收制度、巡視制度、考核與獎懲制度等。
在長期的養(yǎng)護管理實踐中,曾涌現(xiàn)出許多頗具特色的養(yǎng)護制度,如:特殊對象(烈軍屬、離休干部、殘疾人、孤老、30年以上老教師等)服務制度;十大節(jié)日(元旦、春節(jié)、國慶節(jié)、清明節(jié)、勞動節(jié)、兒童節(jié)、建軍節(jié)、教師節(jié)、老人節(jié)、圣誕節(jié))服務制度;多面手培訓制度;廢舊料回收制度等。
還總結出許多行之有效的服務方式,如:365天均衡服務,四季熱點服務,落手清服務,“險”、“漏”、“堵”、“水”、“電”、“綠”重點服務,三個“三”服務(每季三次主動上門服務,每張養(yǎng)護單上門三次方可注銷、屋內維修必須敲門三次方可進入)、“六個提前服務”(用水高峰前搶修水泵水箱、雨季前普查翻做屋面、寒流前包扎外露水管、大風前抓緊查險搶險、暴雨前修補低洼路面、節(jié)日前重點疏通窨井化糞池)等等,均值得大力推廣。
工程部綜合維修工作總結2
一、十二月份工作重點:
1、努力做好防凍保溫工作。
在本月份,我們根據(jù)陜北的天氣情況,對我工段的所有電伴熱進行了復查,對所有蒸汽冷凝系統(tǒng)進行了仔細確認。更換冷凝水閥2個,手動閥2個,對個別閥門與疏水管道等保溫缺損的地方,工段利用廢舊保溫材料自行恢復的有8處,為安全平穩(wěn)過冬做了許多工作。
2、設備維護保養(yǎng)有所提高。
本月的另一個工作重點就是加強對設備的維護保養(yǎng)。尤其是對粗破機,每天一切換,并對槽型鐵和肘板做為一個重要巡檢關注點去檢查。有計劃地對兩個小渣泵進行了維護檢修,為09年前半年的正常運行打好了一個基礎。更換了大渣泵的出口閥,為檢查維護閥板提供了一個方便,更換了水環(huán)泵b、c的汽水分離器。另外,在設備潤滑方面也有所加強,每個班都能對自己分管的設備細致地做潤滑工作。
3、進一步搞好現(xiàn)場文明生產。
針對我工段現(xiàn)場文明生產存在的一些問題,本月份,我們將做為一個重點進行整改。對設備衛(wèi)生的清理與保持做了大量的工作,對部分管道與支座、支撐都做了除銹刷漆工作。
4、隨著公司精細化管理工作的日益深化,班組建設勢在必行。在時間緊、任務重的前提下,我工段認真細致地組織編寫了班組建設的十項制度,加班加點,先后修改五次,保持保量地完成了這項工作。
二、十二月份工作不足:
1、安全管理工作漏洞百出。
12.15閃爆事故的發(fā)生,直接暴露出我工段在安全管理工作中存在的問題。在檢修過程中缺少規(guī)定的程序,僅憑經驗主義操作而沒有嚴格按照公司的安全規(guī)程去執(zhí)行,屬習慣性違章。在操作票證的辦理上也有很大的問題,工段一級管理“人浮于事”,沒有切實起到安全監(jiān)護與崗位職能作用,犯了“官僚主義”的錯誤。總而言之,我工段的安全管理過于粗放,檢修紀律過于渙散,工段管理人員嚴重瀆職,思想麻痹,因此應深刻反省,吸取教訓。
2、防凍保溫工作做的仍不細致。
在本月份,面對氣溫的驟然下降,我工段雖然提前有所對策,但是力度還不夠,仍有小地方出現(xiàn)了上凍的現(xiàn)象。如中和塔的遠傳液位,乙炔總管(采鹵)的放凈等。說明我們對防凍保溫工作認識還不夠,排查不細致,可圈可點的地方太多。
3、工段一級管理人員思想不成熟。
工段一級管理人員本來都是從一線工人崗位上干上來的而并非專業(yè)型的管理人才,可能是長于操作而弱于管理。在管理方面也是邊干邊學,邊總結邊完善。尤其是發(fā)生事故后心理壓力與精神負擔都很大,有著深深的內疚和自責。思想的包袱是越背越重,也直接地影響著日常的工作,心亂如麻,導致工作起來缺少章法,這是思想不成熟的表現(xiàn),也可能是本月下旬的一個缺點吧!
三、20__年元月份工作計劃:
1、圍繞春節(jié)前后,努力搞好安全生產工作。
春節(jié)前后,大家都沉浸在節(jié)日的喜慶之中,往往容易忽略安全工作。鑒此,我工作將開展春節(jié)前后專項安全教育活動,囑咐員工注意出行安全,班前不飲酒,班后少飲酒,減少聚會,多休息,保證上班時的精力充沛,確保操作無誤,安全生產。
2、進一步做好防凍保溫工作。
針對陜北的天氣預報情況,我們工段將靈活機動,隨時做好防凍工作。把備用大渣泵的冷卻水為長流,備用水環(huán)泵的機封水為長流,一次水的放凈管的水開大處理。對所有蒸汽冷凝水放凈改一小時為半小時。準備了棉被若干,隨時包裹認為保溫比較薄弱的地方。
3、深刻反思自己的過錯,爭取從零開始樹立乙炔工段新形象。
可以這么講,一年的努力白費。但是我們會深刻反思自己的過錯,爭取從零開始,從一點一滴做起,重新樹立我們工段的對外形象,消除負面效應。拿出成績和效益來向領導證明,我們并非孬種。
工程部綜合維修工作總結3
20__年是我們物業(yè)公司起步與發(fā)展的一年。這一年里,在公司領導的關心、支持下,我們始終貫徹業(yè)主至上的精神,根據(jù)我公司的實際情況,在搞好服務的同時進一步理順并完善管理工作,按照“工程程序化、工作規(guī)范化、服務優(yōu)質化、管理科學化”的要求,使公司管理工作逐步走上了規(guī)范化的軌道,物業(yè)管理工作取得了一定成績,收到廣大職工的好評,現(xiàn)將今年的工作總結如下:
1、上下水內處網(wǎng)的管理:
上下水管道是小區(qū)的命脈,它直接關系業(yè)主的正常生活,為了搞好此項工作,我們對管線進行了通水、打壓、單體樓逐個通水試驗,閉水試驗,通球試驗等。并制定了詳細的管理計劃,責任到人定期檢查,以保證上下水管暢通,滿足業(yè)主的需求。
2、公共設施、設備的管理:
為了保證小區(qū)廣大住戶的正常生活,在公共設施、設備的管理方面,我們制定了完善的維護、保養(yǎng)計劃和應急方案,做到日常檢查有登記,小型維護有記錄,開通維修熱線電話,基本達到了養(yǎng)護設施、設備到位,維修及時,正常進行的管理要求。公共設施、設備的完好率達到95%以上。
3、安全防范工作:安全防范工作是物業(yè)管理中的重中之重。
為給業(yè)主提供一個安全舒適的居住環(huán)境,我們對社區(qū)的消防管線進行嚴格的打壓檢驗。對強電線路、設施、設備的合格率嚴格按照程序進行。
4、加強管理服務工作:提高服務質量,搞好維修服務工作。
維修服務工作是物業(yè)管理的一個重要環(huán)節(jié),為此我們狠抓維修工作的及時率和完成率,定期對各種設施進行保養(yǎng)、檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時維修,及時處理,保證業(yè)主的正常使用。在我們的監(jiān)督下,工程方處理各個樓宇屋面防水面積達2000㎡。全年完成小型維修67次,應急維修12次,更換下水管道100多米。
5、努力提高管理水平,促進物業(yè)管理上檔次。
首先對員工進行職業(yè)道德與技能培訓,提高員工的業(yè)務素質。員工的綜合素質與物業(yè)管理的服務質量、水平是密切相關的。根據(jù)這種情況,并結合本部門員工的實際情況,制定了詳細的.培訓計劃和考核辦法,定期對員工進行職業(yè)道德和業(yè)務水平的教育培訓,并定期進行業(yè)務技能培訓,使員工在思想上得到充實,業(yè)務技能上得到提高,今年組織人員培訓共計8次。
6、存在的問題:
雖然,我們在一年的工作中取得了一定成績,但還存在很多不足,有很多需要完善與加強的地方。
具體表現(xiàn)在:
首先員工整體素質有待于進一步提高。
二是與業(yè)主的溝通不夠,了解不足。
三是對公用設備、設施的管理力度還需加強。
針對取得的成績與存在的問題,我們要加強員工的職業(yè)素質養(yǎng)成教育,努力提高員工的業(yè)務技能,牢固樹立“服務于企業(yè),服務于業(yè)主”的職業(yè)理念,把工作做得更好,不斷提高自身物業(yè)管理水平,不斷完善小區(qū)各項管理服務工作,為公司和諧、為業(yè)主安居樂業(yè)作出我們應有的貢獻。
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